Aluguel no RJ

Para compensar condomínio alto, donos de imóveis oferecem aluguéis mais baratos e até de graça

Se você acha que a taxa de condomínio é alta, não está só. Dados do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) mostram que a proporção entre os valores do condomínio e do aluguel cresceu em dez bairros na comparação entre os anos de 2012 e 2019. Além do imposto, que sofreu reajustes nos últimos dois anos (e que, em alguns casos, subiu mais de 300%), a taxa condominial tem sido um calo no sapato de quem vende ou aluga. Com isso, há donos de imóveis que estão alugando o apartamento, mas recebem apenas o valor do condomínio, só para não ter prejuízo.

Foi o caso do administrador Samuel Goldenstein que, depois de alugar um apartamento na Barra por mais de 20 anos, ficou um ano sem conseguir um novo inquilino. O motivo? Uma taxa de condomínio de R$ 2.700.

"A partir de 2016 tive dificuldades para alugar e não recebi nenhuma proposta viável", conta ele, que acabou alugando o imóvel para um amigo em troca apenas do pagamento da taxa, para não ficar no prejuízo.

Muita oferta, muita negociação

Na pesquisa do Secovi Rio, o maior aumento foi registrado em Jacarepaguá, onde passou de 25,3% para 43,6% – uma diferença de 18,3%. Outros dois bairros que apresentaram aumento significativo são Tijuca e Barra, cujas proporções passaram de 20,6% para 38,7%, e de 24,1% para 39,9%, respectivamente.

Na Zona Sul, a maior diferença registrada é na Lagoa. Em 2012, enquanto o preço médio do metro quadrado para aluguel era de R$ 54,50, o do condomínio estava em R$ 8,08. Em 2019, esses valores passaram para R$ 41,35 e R$ 12,49, respectivamente. Isso significa um aumento de 15,4% nesse período.

Também na Zona Sul, a proporção do peso da taxa de condomínio no aluguel subiu 14,9% em Copacabana, 12,6% no Leblon e 11% em Ipanema.

Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, o peso da taxa de condomínio é mais evidente em bairros que tiveram muita oferta para locação.

"Consequentemente, com a grande procura, os preços do aluguel foram negociados para baixo, aumentando a diferença da proporção. Ao mesmo tempo em que o aluguel é balizado pela lei de oferta e procura, a taxa de condomínio foi aumentando, principalmente em decorrência dos reajustes nas folhas de pagamento."

Para o diretor de condomínio e locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, o valor do condomínio afeta diretamente a locação — tanto negativa como positivamente — e acaba desestimulando a locação.

"Hoje, a taxa de condomínio passou a pesar muito e há vezes em que é tão alta que o dono é obrigado a baixar o aluguel", diz ele, que completa: "Há imóveis comerciais no Centro em que os proprietários até alugam sem condomínio só para não ter prejuízo. E há casos em que a taxa representa até 80% do valor total, inviabilizando o negócio e levando os proprietários a reduzirem o valor do aluguel."

Segundo Luiz Barreto, presidente da administradora Estasa, os casos mais extremos, onde o condomínio chega a ser mais alto do que o aluguel, acontecem principalmente em grandes condomínios da Barra ou no Recreio.

A consequência disso é que os proprietários ficaram ainda mais pressionados para reduzir os preços dos aluguéis. Em alguns casos, o proprietário acaba até abrindo mão do aluguel, apenas para não ter prejuízo com a taxa.

70% de custo com pessoal

É quase unânime que esse expressivo aumento no valor dos condomínios pode ser explicado principalmente por dois fatores fatores: custo da mão de obra e inadimplência.

"As principais despesas podem ser divididas em mão de obra, própria ou terceirizada, que corresponde a uns 70%, e cerca de 10% no consumo de água. Os dissídios da categoria impactam diretamente no valor dos condomínios", avalia Barreto.

Desta forma, diz, valem as iniciativas para conomizar água, luz ou negociar com os fornecedores.

"O grande ganho vem da redução na folha de funcionários ou terceirizados, diminuindo o horário de funcionamento de piscina e academias, acabando com o porteiro noturno e manobristas ou reduzindo serviços como jardinagem e limpeza."

Já os locadores, segundo ele, não podem fazer nada, salvo reduzir o preço para alugar ou atuar junto aos síndicos de forma a reduzir as despesas do condomínio.

Borges acrescenta que os condomínios podem recorrer ainda a sistemas de consumo inteligente de água, como medidores individuais e águas de reuso, e investir em uma boa manutenção.

A culpa também é do vizinho que não paga

O custo da folha de pessoal é o que mais pesa na composição da taxa de condomínio. Entretanto, com cada vez mais moradores em uma difícil situação financeira, a inadimplência tem aumentado. E como todo condomínio tem custos, alguns acabam pagando pelos outros.

"Os valores não arrecadados são coletados dos demais moradores através do aumento da cota condominial", explica Luiz Barreto, presidente da Estasa.

Ricardo Chalfin, diretor da Precisão Administradora, também acredita que a inadimplência de alguns moradores pesa consideravelmente na conta final.

"Em função do atual cenário que o país está atravessando estão ocorrendo muitos casos de inadimplência. Esse fator afeta a saúde financeira do condomínio. A consequência dessa situação tem levado a maioria dos condomínios, forçosamente, a aumentar a cota condominial", diz ele.

A orientação de Chalfin é negociar. Especialmente com os locadores que têm um inquilino bom pagador, para que evitem deixar o imóvel vazio e com despesas de condomínio e outras taxas que onerem o custo mensal total.

"Orientamos os proprietários a sempre cumprir as suas obrigações condominiais para que a vida do prédio não seja afetada. A instabilidade do setor imobiliário tem garantido muitas ofertas. Portanto, é um momento muito favorável para quem deseja alugar, apresentando uma farta quantidade de imóveis para locação", acrescenta Chalfin.

Outra situação que pode gerar conflito é que, muitas vezes, o proprietário que também é morador age de forma diferente daquele que apenas aluga o imóvel.

Segundo Borges, o morador prefere investir em melhorias para o bem estar no dia a dia, como ter um porteiro e infraestrutura. Já o dono que loca seu imóvel está mais preocupado com a redução dos custos.

"O mais importante é que tanto o condômino residente quanto o investidor tenham em mente que é um patrimônio comum e que pertence a ambos. É preciso achar soluções que atendam aos dois lados."

Fonte: oglobo.globo.com

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