Atenção com os contratos assinados pelo síndico
A contratação de empresas de maneira arbitrária e sem amparo jurídico pode trazer prejuízos ao condomínio. Advogado fala na criação de uma espécie de Lei de Responsabilidade para condomínios
Por Fernando Zito*
O mandato de um síndico, em sua regra geral e também na maioria das convenções de condomínio, tem duração de 2 (dois) anos, podendo ou não ser reeleito.
O artigo 1.347 do Código Civil estabelece:
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Como foi a assembleia que escolheu o síndico, este deverá sempre se reportar à assembleia (não em todos os casos, podemos excetuar os administrativos), quando o assunto tratar de obras de alto valor e, em especial, quando da assinatura de contratos.
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No que se refere ao contrato de administração, poderá o síndico transferir os poderes para uma administradora. Vejamos o entendimento do Professor Luiz Antonio Scavone Junior:
“Poderá o síndico transferir os poderes de representação ou administração. Desde que seja a matéria aprovada em assembleia a teor do que dispõe o art. 1.348, § 2.º, do Código Civil”.
Neste sentido, se extrai do julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo o seguinte:
“Sem sustentação, também, a alegação de que cabe ao síndico escolher uma empresa de sua confiança para delegar o poder de administrar as contas do condomínio. Nos termos do art. 1.348, IV, do CC – compete ao síndico – “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. Da mesma forma, o parágrafo 2º deste mesmo artigo dispõe que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção” (Apelação 994080349568).
Durante seu mandato, o síndico deve pautar sua gestão pela transparência, prestação de contas, com base no artigo 1.348, VIII, do Código Civil, que dispõe: "prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas" e cumprimento de suas obrigações legais de acordo com o artigo 1.348 do Código Civil.
Porém, existe outra obrigação que é bastante descumprida por síndicos, que ocorre no momento da assinatura de contratos em especial com a administradora e empresas de terceirização de mão de obra.
Antes da assinatura de qualquer contrato é natural a obtenção de orçamentos para efeito de comparação de valores (licitação), verificação do capital social da empresa e também das certidões de regularidade fiscal. Importante também solicitar a minuta de contrato utilizada pela empresa para ter ciência sobre as responsabilidades contratuais de cada parte, prazo de contrato e cláusula de rescisão.
Inicialmente cabe uma reflexão. Quando contratamos uma empresa, dentro ou fora do universo condominial, não pensamos em uma eventual rescisão, porém, se houver a necessidade de cancelar o contrato, temos que ter a tranquilidade que aquele ato não cause prejuízo em razão da existência de cláusulas abusivas.
Em relação aos condomínios, temos que ter em mente que uma empresa prestadora de serviços deve permanecer com seu contrato ativo em razão de sua competência e não através de cláusulas contratuais, por vezes abusivas.
Dessa forma, é responsabilidade do síndico observar com muita atenção as cláusulas de um contrato. Se não tiver conhecimento para analisar um contrato, deverá solicitar auxílio de um advogado que, a partir de sua análise, trará segurança jurídica para o condomínio, deixando o contrato com bastante equilíbrio para as partes, principalmente no que se refere ao prazo de contrato e a cláusula de rescisão.
O prazo de qualquer contrato deve ser indeterminado, ou seja, a empresa deverá se manter no condomínio em razão dos serviços prestados. Já a rescisão do contrato deve ocorrer com a antecedência de 30 (trinta) dias.
Mas não é isso que verificamos nos contratos de administração, terceirização de mão de obra e elevadores, por vezes no formato de adesão com prazos extensos de 3 (três) a 5 (cinco) anos, sem falar na elevada multa rescisória que prevê o pagando de multa de, pelo menos, 50% (cinquenta por cento) do valor estante para encerramento do prazo contratual.
Conforme precedente do STJ, "o condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo" (REsp 1.560.728/MG).
O condomínio nas suas relações com terceiros (contratação de produtos e serviços) é considerado consumidor, portanto, encontra-se amparado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei 8078.
Nesse sentido, o Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor de acordo com o artigo 47 que “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.
Valando esclarecer que o Código Civil, permite em seu artigo 410, fixação de cláusula penal, vejamos:
Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor.
Os artigos 421 e 422 do Código Civil estabelecem que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, bem como que os contratantes devem observar os princípios da probidade e da boa fé, logo, não pode ser imposto cláusula penal que escape aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sob pena de redução pelo Juiz, amparado no artigo 413 do mesmo Código:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Vejamos o entendimento da jurisprudência:
DIREITO CIVIL. CONTRATO CELEBRADO ENTRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. CONTRATO NÃO SUBMETIDO À ASSEMBLEIA GERAL. Nulidade afastada. Condomínio edilício que usufruiu dos serviços prestados pela empresa administradora. Comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium). Dissolução do contrato. Aplicação abusiva da cláusula penal. Redução da multa. Manutenção do decisum recorrido. Desprovimento do apelo”. (TJRJ; APL 0024364-74.2013.8.19.0002; Niterói; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Ricardo de Arruda Fernandes; DORJ 26/09/2019; Pág. 202
É exatamente nas situações de rescisão contratual que os síndicos e gestores acabam enfrentando enorme dificuldade e, por vezes, problemas. Vamos dar um exemplo:
Um síndico celebra o contrato de prestação de serviços com uma administradora de condomínio, empresa terceirizada ou de manutenção dos elevadores, com prazos alongados e cláusulas de rescisão que estipulam o pagamento de multa de, pelo menos, 50% (cinquenta por cento) do valor faltante para o término do contrato.
O condomínio realizada assembleia e um novo síndico é eleito e entende que uma dessas empresas, além de praticar preço maior que a média de mercado, não está prestando um serviço de boa qualidade, então, resolve procurar novas empresas, mas antes verifica o contrato assinado com essa empresa ou empresas que pretende substituir.
Para sua surpresa, nota que existe cláusula abusiva para rescisão contratual e decide buscar a quebra contratual e redução da multa no Judiciário, pois sabe que está amparado no artigo 413 do Código Civil, de acordo com a razoabilidade de proporcionalidade.
O ato praticado pelo antigo síndico resultou em prejuízo ao condomínio que terá que contratar advogado e promover ação judicial para evitar a cobrança da multa. Com certeza o antigo síndico não consultou um advogado antes da assinatura do contrato.
Isso poderia ter sido evitado se o condomínio possuísse regra estabelecida na convenção de condomínio ou mesmo que constasse na ata de eleição do síndico critério para celebração de contratos.
Esses critérios levariam em consideração a análise da empresa, seu objeto social e capital social, obrigações e penalidades caso haja descumprimento de cláusulas, prazo do contrato, cláusula de rescisão, tudo para preservar o condomínio e também as futuras gestões.
No mesmo sentido – e fazendo uma analogia com a administração pública –, a Lei de Responsabilidade Fiscal n.º 4.320, de 1964, impede que, no último mês da gestão política, empenhe o prefeito mais do que o duodécimo da despesa prevista. É o que determina o § 1º do art. 59:
Artigo 59 – O empenho da despesa não poderá exceder o limite dos créditos orçamentários.
§ 1º - Ressalvado o disposto no art. 67 da Constituição Federal, é vedado aos Municípios empenhar, no último mês de mandato do Prefeito, mais do que o duodécimo da despesa prevista no orçamento vigente”.
A Lei de Responsabilidade limita os gastos do gestor público no final de seu mandato.
O condomínio, por sua vez, deveria criar uma espécie de lei de responsabilidade. Após ser eleito, o síndico deve cumprir e fazer cumprir o disposto na convenção de condomínio, regulamento interno e nas deliberações da assembleia. Antes de assinar qualquer contrato, o síndico deve se lembrar do estabelecido no Código Civil.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(...)
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
Se o síndico tem ciência do orçamento anual aprovado em assembleia, não deveria assinar contrato com prazo alongado contendo cláusula de rescisão que estipula o pagamento de multa de, pelo menos, 50% (cinquenta por cento) do valor acordado no período faltante. Se fizer isso, estará colocando em risco a saúde financeira da edificação.
Além de ter ciência do orçamento aprovado, o síndico sabe o período de duração de seu mandato, dessa forma, não deve celebrar contato que ultrapasse o término de seu mandato, por isso a orientação de apenas e tão somente celebrar contrato com duração/prazo indeterminado e prazo de rescisão simples, ou seja, aviso prévio de 30 (trinta) dias.
(*) O autor é advogado militante na área de Direito Civil; especialista em Direito Condominial; pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; vice-presidente da Assosindicos (Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); membro da Comissão de Condomínios do Ibradim; palestrante especializado no tema Direito Condominial; colunista do site especializado “SíndicoNet” e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.
