Bicicletário obrigatório
Essa semana, o especialista também comenta sobre regras para eleição e inventário
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Bicicletário
Pergunta 1, de Shirley Machado
No regulamento interno do meu condomínio não diz ser obrigatório o uso do bicicletário. Assim, um morador resolveu colocar duas bicicletas na sua vaga de garagem, diferente dos demais que utilizam o bicicletário.
A síndica enviou carta solicitando a retirada das bicicletas, mas não obteve retorno. Tendo um artigo no regulamento que diz que, em casos omissos, o síndico e conselheiros decidem sobre o tema. A síndica redigiu uma carta solicitando o uso imediato do bicicletário, com assinatura dos conselheiros. Mesmo assim o morador não atendeu o pedido. O que fazer?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Shirley,
Mesmo que a lei do seu Município não obrigue o bicicletário, nem a convenção ou tão pouco o regimento interno preveja tal espaço, o seu condomínio não se vê obrigado a manter um bicicletário.
Porém, se em algum momento o condomínio resolveu construir tal espaço, ou disponibilizar um local para a guarda das bicicletas, é certo que os demais condôminos e moradores devem seguir tal regramento e acomodar as bicicletas no local destinado. Importante que tal decisão tenha passado por uma deliberação em reunião do conselho ou pela assembleia e se implicou em obras, que tenha passado pelas aprovações legais.
Atualmente a bicicleta tem sido considerada um transporte alternativo, e buscar uma solução para a guarda das mesmas deve ser o caminho, então acertada a decisão do prédio em disponibilizar um espaço para acomodar as bikes.
Entendo que no caso relatado, seja válida a cláusula que em casos omissos o sindico e conselheiros podem decidir, desde que a decisão seja razoável e com embasamento legal, essa é sim atribuição do sindico e conselho. O que no caso relatado pela Sra. parece ser o caminho correto a se seguir.
Porém, importante que tal decisão seja ratificada em assembleia para que se necessário o condômino infrator possa ser multado, assim como seja regulamentado o uso do bicicletário e a prevista as sanções para guarda de objetos, tais como bicicletas nas vagas, quando existe a possibilidade de se utilizar um bicicletário.
Caso a convenção proíba bicicletas na vagas
Em alguns casos a convenção ou regimento interno proíbem que as bikes sejam acomodadas nas vagas, mesmo sem disponibilizar uma alternativa, situação que, em tese, impede que as bicicletas sejam acomodadas na garagem e os proprietários se vem obrigados a levar suas bicicletas para o interior das unidades.
Porém, tal situação não é absoluta, pois mesmo com a convenção ou regimento proibindo, em alguns casos encontramos entendimentos nos tribunais no sentido de flexibilização da norma no sentido de que, caso a bicicleta ou a moto sejam usadas como veículos no dia a dia, e por serem menos poluente, ocupam menos espaço, requer a flexibilização da norma e possibilidade de guarda dentro da vaga de garagem.
Em Acordão sobre o tema o Desembargador Relator Albino Jacomel Guerios se manifestou no julgamento do TJPR - 10ª C.Cível - AC - 1285847-2 - Curitiba Unânime - - J. 19.03.2015, de forma muito interessante e vale a atenção na leitura:
“Isso quer dizer, resumindo, que a regra da convenção do condomínio não pode ser interpretada no caso como se estabelecesse uma proibição absoluta para o estacionamento de motocicletas nas vagas de garagem, mas sim apenas para as hipóteses de prejuízo para a convivência dos condôminos, o mesmo podendo ser dito do número de motocicletas em cada vaga: desde que não ocorra prejuízo aos outros condôminos, nada impede o estacionamento de duas em cada vaga, sob pena de limitar-se injustificadamente o direito de usar e gozar do condômino ou do possuidor da unidade e da vaga.”
“Esse item é contraditório: ele exclui do conceito de veículos de passeio dois tipos de veículos que podem ser classificados como veículos de passeio, em contraposição ao conceito de veículo não de passeio, mas de trabalho: a motocicleta e a bicicleta – por razões que somente a ele interessam: maior mobilidade no trânsito, convicções ambientalistas e opção por um veículo de transporte não poluente (a bicicleta), maior habilidade para a condução de uma motocicleta, etc., o condômino pode optar pelo uso cotidiano de um desses veículos, que não são veículos de carga ou de transporte coletivo, mas essencialmente de passeio (o Código de Trânsito não estabelece no seu artigo 96 uma classificação que compreenda e diferencie o veículo de passeio e do veículo de trabalho ou de não de passeio); e podendo ser classificada como veículo de passeio, por que razão a convenção aparentemente proíbe do uso das vagas para o estacionamento de motocicletas? O autor nada esclareceu a respeito; apegou-se ao sentido literal do dispositivo, e apenas a ele sem apontar uma situação concreta de risco à comunidade de interesses (ao interesse geral da copropriedade).
“No entanto, sem uma razão legítima, razoável, como aceitar a norma assim interpretada se ela cria para o condômino uma importante restrição ao seu direito de propriedade ? Por que excluí-la se nenhum prejuízo é causado aos outros condôminos ou às partes comuns (o autor fala em perturbação à tranquilidade geral mas sem apontar um exemplo de constrangimento ou restrição aos interesses dos coproprietários)? Falta a razoabilidade/congruência à norma, ou ao sentido que o condomínio procura atribuir-lhe, de exclusão pura e simples do uso da vaga para estacionamento e guarda de motocicletas e bicicletas , também veículos de passeio . A norma poderá ser qualificada como razoável (ou, melhor dizendo: a interpretação do enunciado poderá merecer.”
(TJ-PR - APL: 12858472 PR 1285847-2 (Acórdão), Relator: Albino Jacomel Guerios, Data de Julgamento: 19/03/2015, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1574 28/05/2015)
Regras para eleição
Pergunta 2, de Erivaldo Brito
Podemos alterar a convenção do condomínio para definir as regras para eleição do sindico e conselho fiscal? Estamos querendo sugerir montar chapas compostas por um candidato a síndico e três candidatos ao conselho. Ao invés dos condôminos votaram individualmente para escolha do síndico e dos conselheiros, eles votariam nas chapas inscritas. Isto é legalmente possível?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado Erivaldo,
A convenção do condomínio pode ser alterada a qualquer momento pelo voto de 2/3 dos condôminos a fim de atender interesses da coletividade, conforme preceitua o Artigo 1.351 do Código Civil.
Alguns cuidados formais antes da alteração são essenciais e devem ser verificados no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição. Situações como: reconhecimento de firma das assinaturas e matrícula atualizada em nome dos proprietários, tem sido exigida e em alguns casos tem representado entrave para as alterações se não observados com antecedência. Por isso uma consulta prévia no cartório pode evitar que a alteração seja frustrada.
Superada a alteração da convenção do seu condomínio, não vejo qualquer óbice ao regramento de eleição por chapa.
Embora a chapa não me pareça ser a forma mais eficiente de se eleger os representantes, pois na maioria dos casos, o que se vê é sempre uma dificuldade em se compor os representantes do condomínio, e a chapa pode dificultar ainda mais uma eleição.
De qualquer forma, temos condomínios fora da curva, aonde existem diversos candidatos, seja pela atraente remuneração inerente ao cargo ou em função do interesse social, uma vez que alguns condomínios chegam a ser maiores que muitos municípios país afora, e para esses casos as chapas podem sim ser eficientes.
Temos condomínios com mais de 2000 unidades, e a construção de condomínios clubes tem crescido vertiginosamente no país.
Caso a sua coletividade julgue oportuno a eleição por meio de chapas, não existe qualquer impedimento para que a eleição seja realizada desta forma, porém para que tal prática seja considerada legal, é condicionante que esteja prevista na convenção.
Nesse sentido:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO . ASSEMBLEIA CONDOMINIAL ELEIÇÃO DE SÍNDICO, DE SUBSÍNDICO, E DO CONSELHO FISCAL Indevida exigência para a inscrição de chapa para a eleição Convenção condominial estabelece a regra para a eleição - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, PARA RETIRAR DA PAUTA DA ASSEMBLEIA A ELEIÇÃO DO SÍNDICO, DO SUBSÍNDICO E DO CONSELHO CONSULTIVO RECURSO DO REQUERIDO IMPROVIDO E DECLARADO (DE OFÍCIO) QUE RETIRADA DA PAUTA DA ASSEMBLEIA A ELEIÇÃO DO SÍNDICO, DO SUBSÍNDICO E DO CONSELHO FISCAL
(TJ-SP - APL: 00025484820138260032 SP 0002548-48.2013.8.26.0032, Relator: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 19/08/2014, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2014)
Em seu voto o Desembargador Relator Flavio Abramovici aduz que: “A convenção condominial (fls.34/47) não estabelece os requisitos formais descritos no documento de “convocação de inscrição de chapa para síndico, subsíndico, tesoureiro e membros do conselho fiscal” (fls.31), o que evidencia a invalidade do edital de convocação da assembleia que escolheria o síndico, o subsíndico e o conselho consultivo do Requerido (fls.30). Dessa forma, descabida a exigência para que o Autor efetuasse a inscrição de chapa para a eleição, como pretendia o Requerido.”
Inventário
Pergunta 3, de Cedemir da Cunha
No condomínio onde moro há um imóvel que está desocupado e recentemente seu proprietário faleceu. Segundo a família, o imóvel entrou em processo de inventário e desde então a taxa de condomínio não está sendo paga; já são três meses em atraso. A família alega não poder arcar com essas despesas até o término do inventário. Isso está correto ou devo acionar a cobrança judicial? o que fazer?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
A situação é com certeza delicada para os herdeiros da unidade em função do falecimento familiar. De qualquer forma, isso não pode onerar os demais condôminos. Sempre que um condômino não arca com sua cota parte, alguém está pagando por ela, até que o dinheiro do inadimplente volte ao caixa.
Casos de inadimplência fazem com que a cota dos demais sejam majoradas, seja através da previsão orçamentária de inadimplência ou rateio extra.
O fato do condômino ter falecido coloca os familiares através do inventário na responsabilidade por arcar com tais despesas. Assim, entendo que o condomínio deve seguir as mesmas medidas que tomaria em qualquer caso de inadimplência. Sugiro o ingresso da ação judicial após 3 meses de inadimplência.
O que deve ser observado é que os herdeiros, apesar de terem direitos sobre o bem, não são parte legítima para figurarem no polo passivo de uma ação de cobrança. O responsável deve ser o inventariante.
Assim, se o inventário estiver aberto esse deve ser acionado e no caso de não quitação da dívida a unidade poderá ir a hasta pública, uma vez que a dívida é em função da coisa ¨propter rem”, no caso, o imóvel responde pelo débito independente de quem seja o novo proprietário, o que será definido no decorrer do inventário.
Em alguns casos, quando os herdeiros não tomam qualquer medida para regularizar o bem e não existe inventário, o condomínio deverá abrir judicialmente o inventário e se habilitar como credor.
Nesse sentido:
Agravo de Instrumento. Despesas de Condomínio. Cobrança. Abertura de inventário. Legitimidade concorrente. 1. Conforme preceitua o artigo 988, inciso VI, do Código de Processo Civil, tem legitimidade concorrente o credor para requerer a abertura de inventário e providenciar a habilitação do seu crédito. 2. Recurso improvido.
(TJ-SP - AI: 3095401920118260000 SP 0309540-19.2011.8.26.0000, Relator: Vanderci Álvares, Data de Julgamento: 30/01/2012, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2012)
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
