Boa administração

 

Dez anos atrás, uma construtora ergueu dois edifícios idênticos no Itaim Bibi, bairro nobre da zona oeste da capital paulista. Localizados na mesma rua, distantes apenas 150 metros, têm a mesma planta, a mesma metragem e a mesma fachada. São praticamente iguais. Só que, um dos prédios tem apartamentos mais valorizados que custam, na venda ou na locação, 10% a mais que no prédio vizinho.

 

Quem relata esse caso é Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Por que os preços são diferentes?

 

 

Antes de comprar um apartamento usado, diz Gebara, poucos são os que verificam a manutenção e a conservação das áreas comuns do edifício, ou se informam sobre a maneira com que é gerido. Marcelo Borges, diretor-jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), concorda. “Não há o hábito de analisar o conjunto”, diz.

 

Essa análise do conjunto, como define Borges, compreende três pontos: a conservação do imóvel, a documentação e a administração do condomínio. Os dois primeiros pontos costumam estar no radar do comprador. Já o terceiro, nem sempre. “O comprador fica preso às condições do imóvel e da documentação, e não busca informações sobre a vida condominial”. Dessa forma, reforça, “pode ser surpreendido”.

 

Casos em que a pessoa se depara com despesas inesperadas na semana seguinte à compra do imóvel não são raros, afirma Borges. O novo morador pode, por exemplo, ser convocado para uma assembleia para aprovar a pintura da fachada do prédio ou para ratear um passivo gerado por ações trabalhistas. Por isso, os especialistas ouvidos pelo iG recomendam observar desde as condições das áreas comuns do edifício até como são geridas as receitas e despesas do condomínio.

 

Antes de fechar o negócio, segundo Borges, é importante procurar a administração interna do condomínio, representada pelo síndico. É nesse contato que será possível perceber se o síndico possui boas relações com os demais moradores e se informar sobre o projeto de conservação do edifício. O passo seguinte seria buscar a administradora. “É importante ver se há ações judiciais pendentes de decisões, que gerem indenização ao condomínio”.

 

Rosely Schwartz, professora do curso de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD), destaca que um dos pontos a ser observado é o valor do condomínio. Ele não pode ser discrepante com a média do mercado. Por isso, vale se informar sobre os preços praticados nos prédios vizinhos.

 

 

Ter ciência desse valor é ainda mais importante para quem compra o imóvel com financiamento, de acordo com Gebara. “As prestações são corrigidas por índices inflacionários”, diz. Por isso, a soma da prestação e do condomínio pode pesar no bolso.

 

Depois de conhecer o imóvel, Rosely sugere visitar as áreas comuns do edifício. Ao conhecer a garagem, é bom não se prender ao tamanho ou à localização. É importante observar, por exemplo, se o local é impermeabilizado. “A presença de calhas ou telhas é um sinal de que o local precisará de reforma”, diz.

 

Também é importante checar se o telhado e as escadarias estão em ordem, e até se os extintores de incêndio estão renovados, de acordo com Rosely. “São perguntas que ninguém faz, mas são pontos que sinalizam se o gestor é comprometido”, acredita.

 

Depois de se informar sobre a documentação do apartamento, pergunte sobre o demonstrativo financeiro do condomínio. Borges, da Abadi, explica que, por meio dele, pode-se checar se há vizinhos inadimplentes, dívida que pode acabar sendo rateada pelos demais moradores.

 

É necessário observar, ainda, a divisão das despesas. Rosely comenta que os gastos do condomínio são, em maior parte, com funcionários, que absorvem cerca de 50% das despesas. Em seguida, vem a conta da água, que representa, em média, 17%. Depois, energia elétrica, com 10%, e despesas com os elevadores, que consomem algo em torno de 8%. “Ver se os gastos estão nessas médias é um indicador da gestão”, ensina.

 

Por fim, recomenda-se que o comprador consulte a convenção do condomínio, documento que norteia a gestão do local, e o regimento interno, que reúne normas sobre o comportamento e a conduta dos moradores do prédio.

 

No jargão dos profissionais do setor, as despesas com manutenção e conservação do condomínio são consideradas ordinárias. Reformas maiores, como a pintura da fachada, são as extraordinárias. Rosely comenta que muitos condomínios criam fundos de reserva, que são taxas mensais acrescidas ao condomínio, geralmente de 5% do valor total, acumuladas em uma conta bancária precisamente para esses gastos. Os detalhes sobre esses fundos são registrados na convenção do condomínio.

 

A maneira de gerir esses fundos são as mais variadas. Há quem crie, por exemplo, um caixa específico para os gastos emergenciais, e outro para obras e benfeitorias. Se esse for o caso, é importante que os recursos estejam depositados em contas separadas, de acordo com Rosely. Esse é um detalhe fundamental para quem optar por alugar o imóvel. O inquilino, explica Rosely, só deve arcar com as despesas ordinárias. As extraordinárias correm por conta do proprietário. Contas separadas, afirma, permitem gerir melhor qual despesa cabe a cada uma das partes.

 

Até imóveis comprados ainda na planta exigem cuidados referentes à administração, de acordo com os entrevistados. Além de atentar ao contrato e às condições de financiamento, o comprador pode assumir uma participação ativa para estruturar a administração. Toda obra para ser iniciada, precisa de uma minuta da convenção do condomínio. Porém, destaca Rosely, da EPD, nem os compradores costumam pedi-la e nem as construtoras costumam oferecê-la.

 

O ideal, orienta, seria que os compradores tomassem ciência desse documento e avaliassem se está de acordo com as características do condomínio. É que, afirma Rosely, geralmente essas minutas são padronizadas. Ou seja, a construtora costuma utilizar um único modelo para todas as obras, sem observar particularidades de cada um dos projetos. “Se as pessoas tivessem o conhecimento de que podem alterar (a convenção), o condomínio teria um benefício”, afirma. “As pessoas poderiam se organizar, discutir e criar cláusulas novas, mas não há essa cultura”.

 

É na primeira assembleia dos condôminos, após a entrega das chaves, que o texto definitivo da convenção é aprovado, mesmo evento que elege o primeiro síndico. “Se os moradores se organizassem, poderiam apresentar propostas mudanças nessa ocasião”. Depois, qualquer alteração é mais difícil, comenta, pois deverá ser aprovada em uma nova assembleia, com quorum mínimo de 2/3 dos moradores.

 

Rosely também sugere observar se o regimento interno do edifício está inserido na convenção. Como esse documento trata de coisas do dia-a-dia do condomínio, pode ser necessário alterá-lo mais vezes. Junto com a convenção, qualquer mudança teria de respeitar o mesmo quorum para aprovação em assembleia. Porém, se apartado, pode ser alterado com um quorum menor, geralmente de 50% mais um.

 

A empresa contratada para administrar o condomínio, orienta Rosely, também merece atenção. Normalmente é a própria construtora que a indica. “O problema é quando a construtora registra, na convenção, que essa prestação de serviços será por, pelo menos, dois anos”, destaca. E para um condomínio novo, diz, a administradora é fundamental. “Muitos problemas, como trincas, entupimento e mau acabamento da obra só aparecem com o uso”, comenta. É a administradora que irá ser o elo entre o morador e a construtora, nessa etapa.

 

Gebara, por sua vez, reforça a importância de definir e dimensionar as taxas a serem cobradas pelo condomínio, prevendo os possíveis gastos com despesas ordinárias e extraordinárias ao longo do tempo. “Pode ser preciso trocar o síndico, anos depois, por conta da má administração” diz. Mas uma melhor gestão pode ser sinônimo de aumento inesperado nas taxas. “Quando uma administração não começa bem, é difícil acertar depois.”.

 

Por isso, é importante pesar todos esses pontos antes de comprar um imóvel. Só na cidade de São Paulo, diz Gebara, há 40 mil condomínios. Ao considerar uma média de 60 unidades por edifício, de acordo com Gebara, chega-se ao número de 9 milhões de pessoas morando, ou trabalhando, em condomínios. “A verticalização das moradias é uma tendência que veio para ficar”, conclui.