Cobertura para garagem de condomínios
Rodrigo Karpat responde dúvidas sobre coberturas de garagem de carros em condomínios, sobre nova administração e período de silêncio
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Cobertura de garagem de carros em condomínios
Pergunta 1, de Vani De Sousa
Sr. Rodrigo Karpat, boa tarde! Moro em um condomínio que não possui cobertura nas garagens. Como membro do conselho, estamos pensando em apresentar em assembleia propostas para cobertura das mesmas. Porém, temos dúvida no seguinte: como a garagem é de uso próprio do proprietário e/ou morador, podemos aprovar em assembleia a cobertura total das garagens e emitir a taxa extra, caso venha ser aprovada?Ou no caso de garagens, elas não são consideradas área comum? Qual seria o procedimento correto?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Sra. Vani, A pergunta é muito pertinente. Mesmo que as vagas sejam privativas, as mesmas estão nas garagens de uso comum. E cabe ao condomínio deliberar sobre sua cobertura. Comparativamente seria o mesmo que deliberar para a pintura da fachada o que incluiria as sacadas, mesmo que sejam áreas privativas. Assim, qualquer benfeitoria precisa ser previamente analisada. No caso em questão me parece que conforme definição do Código Civil art. 96, § 1o a obra seria de mero deleite ou recreio, e não aumentaria o uso habitual do bem, ainda que o torne mais agradável ou elevado o seu valor. O que definiria a obra como voluptuária. A realização de obras voluptuárias, dependem dede voto de dois terços dos condôminos. ( Art. 1.341, I do CC). Assim, será necessário chamar uma assembleia com o fim de aprovar a realização da obra, bem como o seu rateio, o que poderá ocorrer somente mediante aprovação de 2/3 da massa condominial.
Futura sindicância
Pergunta 2, de Richard Marx
Boa tarde Rodrigo. Poderia me ajudar nessas questões? Estou me candidatando a sindico do prédio pois o atual abandonou o cargo, bem como todos q faziam parte do Conselho. 1- Posso pedir auditoria das contas?
O Sr. poderá solicitar a auditoria em assembleia, porém, caberá a assembleia deliberar e aprovar pela maioria dos presentes caso entenda necessária a sua contratação. Se houver a necessidade de rateio, imprescindível aprovar a despesa em assembleia com item especifico. 2- Temos um numero considerável de inadimplentes. Nossa conta de água e gás vem no condomínio e não pode ser cortada, correto? Se individualizar é possivel fazer o corte?
A conta de água do condomínio pode ser perfeitamente cortada. Tal fato não depende da individualização. Neste caso o condominio como um todo ficaria sem água. Por isso importante que o condomínio esteja bem gerido e assessorado. 3-Temos vários moradores cujos carros chegam a sair do seu espaço na vaga ao ponto da roda dianteira estar pra fora. Pode obrigar a se adequar e proibir esses veículos de estacionarem dentro do condomínio?
As vagas em condomínios podem ser P, M ou G. Está previsto no Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo (Lei Nº 11.228/92) que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno (2 m X 4,20 m), 45% de tamanho médio (2,10 m X 4,7 m) e apenas 5% do tamanho grande (2,5 m X 5,50 m). Desta forma, cada morador deverá acomodar o seu carro dentro do limite da sua vaga. Se o carro ultrapassar esse limite, o morador deverá trocar a vaga assim que possível com algum vizinho ou tentar conseguir uma vaga maior durante o sorteio. Caso isso não seja possível, ele deverá buscar outra solução, que poderá ser locar a sua vaga e alugar outra com tamanho que comporte seu veículo. Caso não consiga uma solução, não poderá manter seu carro na vaga de forma irregular. 4- É possível obrigar os condôminos a votarem em forma de urna? Com célula? Assembleia aqui acaba sempre chegando às vias de fato. Mesmo sendo um condomínio de luxo as pessoas não concordam e mudam o foco das reuniões sempre. Muito obrigado
A forma de votação, deverá ser definida pela Convenção do Condomínio, na ausência pela assembleia, desde que o voto não seja secreto, possibilitando assim, conferência e transparência na votação.
Lei do silêncio
Pergunta 3, de Cláudia Kfouri
Oi, Rodrigo, gostaria de saber sobre a lei do silêncio nos condomínios. Segundo a síndica, os moradores do prédio reclamaram de barulho no horário de almoço e ela estipulou uma regra que nesse horário, meio dia, não pode usar furadeira ou fazer outro serviço com barulho. Isso está certo, não posso usar furadeira ou outros materiais nesse período?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Claudia, inicialmente esclareço que a Lei do silêncio não se aplica aos condomínios. “O Programa de Silêncio Urbano (PSIU) da Prefeitura de São Paulo, ao combater a poluição sonora na cidade de São Paulo, tem a missão de tornar mais pacífica a convivência entre estabelecimentos e os moradores da vizinhança. O PSIU fiscaliza apenas confinados, como bares, boates, restaurantes, salões de festas, templos religiosos, indústrias e até mesmo obras. A Lei não permite a vistoria de festas em casas, apartamentos e condomínios, por exemplo.”( grifei). Fonte aqui
A convenção de cada condomínio e o Regimento Interno podem deliberar sobre os horários permitidos para a realização de obras e reparos em cada condomínio.
Sendo que os limites sonoros são: emissão de no máximo 55 decibéis durante o dia e 50 durante a noite para áreas externas e 45 decibéis durante o dia e 40 durante a noite para ambientes internos. Em uma área residencial são tolerados 45 decibéis à noite. O que isso quer dizer? Mais ou menos equivale ao ruído de fundo de uma rua residencial sem tráfego, durante o dia. Mais um comparativo: em uma biblioteca os sons ficam na casa dos 35 decibéis. O artigo. 1.336 do Código Civil estabelece que são deveres do condômino:
"IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".
Desta forma, a utilização da furadeira deverá se restringir ao horário permitido no condomínio e respeitando o Decibéis impostos pela legislação conforme acima destacado.
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
