Lei de acessibilidade em condomínios: como garantir a inclusão nos ambientes

Quando ouvimos a palavra “acessibilidade” logo pensamos em um cadeirante ou em um pessoa que tem dificuldade em se locomover. Só que não nos atentamos ao fato de que eles precisam se mover, seja nas ruas ou em casa. Por isso, a lei de acessibilidade em condomínios é tão importante.

Ou seja, a questão de possibilitar o acesso vai muito além do grupo de cadeirantes, já que existem outras deficiências que precisam de uma mobilidade mais facilitada.

Tanto é que, a partir de 2020, todos os novos empreendimentos residenciais devem ser acessíveis, de acordo com a Lei Brasileira de Inclusão (LBI).

A lei fala também sobre vagas de garagem. Pois, quando as vagas construídas forem vinculadas às unidades, o empreendimento deverá contar com vagas sobressalentes que atendam ao recurso da acessibilidade.

Assim, caso as unidades sejam adquiridas futuramente por pessoa com deficiência, esta será atendida em sua necessidade e direito.

Segundo a Pesquisa Nacional de Saúde (PNS), do IBGE, de 2019, 17,3 milhões de pessoas têm algum tipo de deficiência no Brasil. Destes, 7,8 milhões têm deficiência nos membros inferiores.

Ou seja, são cadeirantes, pessoas que precisam de outros equipamentos para se movimentar, como bengalas e andadores, fora pessoas com mobilidade reduzida como obesos, idosos, mães com crianças de colo, entre outros.

• Leia mais: Tudo sobre idosos em condomínios

Além disso, há também as pessoas que estão temporariamente com a mobilidade reduzida, por terem alguma fratura ou por conta de alguma cirurgia.

Criar a possibilidade de todos se movimentarem de maneira independente não é somente uma questão legal, mas de cidadania.

Como bem lembra Luciana Graiche, vice-presidente do Grupo Graiche:

"[...] não são as pessoas que são deficientes, mas sim, os lugares e situações que não estão preparados para lidar com as necessidades e oferecer condições igualitárias para todos.”

Por isso, o objetivo do SíndicoNet com essa matéria é ajudar o síndico a descobrir por que, onde e como fazer as adaptações. Além de conscientizar todos os moradores quanto a essa necessidade legal e social.

Boa leitura!

O que diz a legislação?

Segundo o advogado especializado em condomínios Márcio Rachkorsky, são inúmeras as leis que regem e legitimam a acessibilidade, além das municipais e estaduais.

A começar pela Constituição, que garante a todo cidadão seus direitos sociais (entre eles o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais para a pessoa humana, que incluem todos os indivíduos independentemente de suas condições físicas ou mentais.

Desse modo, a principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004. Assim, por ser uma lei federal, ela vale em todos os estados do país. Mas, estados e municípios ainda possuem legislações locais próprias que tratam da acessibilidade.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA (Comissão Permanente de Acessibilidade) que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

Abaixo outras legislações munipais e estaduais recentes relacionadas à acessibilidade em condomínios:

• Lei em Presidente Prudente (SP) obriga disponibilidade de cadeira de rodas;
• Lei no Rio de Janeiro obriga instalação de piso tátil e sonora nos elevadores;

Essas regulamentações podem servir como base para possíveis definições técnicas para qualquer estado ou condomínio, desde que oficialize sua fonte e que essas normas não estejam de encontro com normas locais.

Além das normas brasileiras que todos os condomínios devem seguir, há também normas internacionais que garantem que todas as pessoas devem ter o direito de acessar os locais que desejam e que suas limitações motoras não devem impossibilitar essas necessidades.

Há também a norma ABNT NBR 9050, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que regula questões de acessibilidade.

O que diz a ABNT NBR 9050?

No final de março de 2023, a ABNT NBR 9050 foi atualizada e sofreu alguns modificações, que estão listadas aqui.

Mas de modo geral, a norma mostra, em detalhes, quais são os parâmetros técnicos a serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural das edificações às condições de acessibilidade, para que uma pessoa com deficiência tenha mobilidade, inclusive, dentro da própria casa.

No caso dos condomínios, as adaptações devem ser aplicadas nas áreas de uso comum. 

Desse modo, as regras gerais são:

• Respeitar a largura mínima dos corredores;
• Evitar desníveis no piso;
• Manter o vão livre nas portas;
• As portas devem conter maçanetas do tipo alavanca e contar também com equipamentos de comunicação sonora e luminosa;
• A altura de interruptores, tomadas, campainha e interfone devem ser adaptadas de acordo com solicitação do adquirente;
• As janelas também devem considerar o alcance visual do proprietário, a não ser que apresente risco na segurança ou privacidade.

Na sala e no quarto, as orientações são:

• Área de manobra para cadeira de rodas com amplitude de, no mínimo, 180 graus;
• Espaço para transferência da cama para a cadeira também é necessário.

Já no banheiro, as exigências são:

• Área de manobra, para que a pessoa consiga se aproximar de forma frontal ao lavatório;
• Espaço para transferência da cadeira ao vaso sanitário;
• Respeitar as dimensões mínimas do box do chuveiro;
• Instalação de barras de apoio nas paredes.

Agora na cozinha, a norma diz para:

• Respeitar a amplitude mínima para área de manobra;
• Espaço para a pessoa se aproximar pela lateral dos eletrodomésticos;
• A pia deve ser de alcance frontal e feita sob medida de acordo com a deficiência do proprietário.

Vale lembrar que, de acordo com o artigo 58, estão isentos dessas medidas apartamentos com um dormitório de até 35m² ou dois dormitórios e até 41m².

Quais são as mudanças feitas na legislação?

Como citado no começo da matéria, em janeiro de 2020, entrou em vigor o Decreto nº 9.451, de 26 de julho de 2018, que coloca em voga as novas regras para o atendimento aos critérios de acessibilidade estabelecidos no artigo 58 da LBI, de 2015.

Ou seja, de acordo com a nova legislação, pessoas portadoras de limitações motoras, como: auditivas e visuais, estão asseguradas por lei a requisitarem adaptações em imóveis residenciais adquiridos na planta sem qualquer custo adicional.

Desse modo, o pedido de adaptações deve ser feito por escrito pelo deficiente e entregue à construtora antes do início da construção.

Assim, na LBI, com essa atualização, existem três artigos que dizem respeito diretamente ao setor da construção civil e empreendimentos no quesito acessibilidade.

São eles:

Artigo 32

Construções com fins habitacionais financiadas com recursos públicos e de cunho social (Programa Casa Verde e Amarela) devem possuir, pelo menos 3% de unidades adaptadas a acessibilidade;

Artigo 45

Hotéis e estabelecimentos comerciais do setor hoteleiro são obrigados a ter 5% de unidades adaptadas.

Artigo 58

Novos empreendimentos de médio e alto padrão de todo o país devem adaptar os projetos à Lei de acessibilidade de duas formas:

• Projetar os empreendimentos com todas as unidades adaptáveis;
• Contar com 3% de unidades já adaptadas.

Além disso, se o apartamento for vendido na planta, o proprietário que necessita de acessibilidade deve informar as adaptações necessárias no seu imóvel, antes do início das obras.

Lei de acessibilidade em condomínios: como aprovar obras para adequação dos ambientes?

Segundo o advogado Márcio Rachkorsky, por se tratar de uma questão legal, não haveria a necessidade da assembleia aprovar a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio.

Afinal, trata-se de uma determinação da legislação e não de uma obra de embelezamento ou de manutenção.

Entretanto, ele orienta que os síndicos devem, sim, convocar uma assembleia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

• Veja também: Como conduzir obras de acessibilidade em condomínios

E se houver resistência por parte de algum condômino?

Samuel Costa, que necessita de cadeira de rodas para se locomover, foi ofendido por um vizinho ao solicitar uma rampa de acesso no prédio em que mora, na Bahia. Ele segue lutando pelos seus direitos:

“Deixar esses degraus que me impedem de me mover é como criar um muro social. Antes, a pessoa com deficiência não saía de casa, não pisava para fora. Hoje, a gente vê muito avanço, eu fiz faculdade à distância, a internet te leva a outro lugar. Mas a parte física não está acompanhando esse progresso. Enquanto não é com você, sua família, você fica dentro da sua bolha, não vê debate nenhum sobre isso”, explicou em detalhes nesta reportagem.

Caso o síndico se depare com esse tipo de situação ou se ele resolver adequar o prédio e, na assembleia, encontrar algum condômino se dizendo contra, o gestor deve anotar o nome completo e o RG desse condômino e fazer constar na ata que ele é contra as obras, mesmo sabendo que existem leis determinando a obrigatoriedade dela.

Desse modo, fica claro que o síndico é a favor e o condômino é contra.

Responsabilidade do síndico

Para o especialista em condomínios Ricardo Karpat, é importante ressaltar que, caso o quórum de condôminos negue o investimento de recursos em obras ou adaptações que garantam acessibilidade, a responsabilidade em garanti-la segue com o síndico. 

Para isso, ele deve buscar alternativas ainda que simples, como liberar acesso pela garagem ao quem tenha dificuldade de mobilidade ou disponibilizar um funcionário que possa dar suporte a essa pessoa até que a situação seja definitivamente resolvida pela massa condominial.

Do contrário, o condomínio corre o risco de ser processado, como ocorreu nesses casos:

• Condomínio no DF obrigado a indenizar moradora em R$ 10 mil por irregularidades no elevador
• Condomínio em SP deverá pagar R$ 3 mil à moradora por ausência de vaga de garagem adequada para PcD

Quais são as obrigações dos condomínios novos para com a Lei da Acessibilidade?

Todo condomínio novo deve ser construído já garantindo a acessibilidade de seus moradores e visitantes.

Mas, caso a construtora não realize as obras de acessibilidade em conjunto com a construção do condomínio, o síndico do prédio pode entrar em contato com a construtora e exigir que as obras sejam realizadas.

• Leia também: Tudo sobre Garantia da Construtora

Desse modo, caso isso não ocorra, o condomínio poderá processar a construtora para que ela faça as obras.

E nos condomínios antigos, como funciona?

Condomínios um pouco mais antigos não possuem, em geral, instalações que garantam a acessibilidade.

Desse modo, para fazer as adaptações, é importante a realização de uma análise técnica no condomínio para que se conheça quais obras são viáveis e quais poderão atingir a estrutura do prédio.

Assim, uma boa dica é consultar empresas de engenharia especializadas em acessibilidade para fazer uma análise e indicar o que é possível fazer com mais rapidez e ainda detectar pontos mais críticos – como elevadores pequenos, por exemplo.

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Quais são as prioridades em obras de acessibilidade?

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação de acessibilidade em suas instalações imediatamente. Por isso, é fundamental a avaliação das obras que são mais simples e importantes.

Como substituir escadas por rampas – ou criar rampas - de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos.

Além disso, vale lembrar que adotar planos de acessibilidade é uma forma de valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições. Ou seja, um ponto a mais para o condomínio.

Pensando nisso, abaixo separamos algumas adaptações que podem ser feitas para ampliar a acessibilidade em condomínios. Confira:

Acessos e circulação nas áreas comuns do condomínio

Além das rampas, outra adaptação simples e necessária é a troca dos pisos, que devem ter superfície regular, firme, estável e antiderrapante.

Recomenda-se também evitar a utilização de pisos coloridos, com estampas e 3D, pois eles podem causar sensação de insegurança.

Outro ponto a ser adaptado são os desníveis de qualquer natureza, seja do piso ou do solo.

Vagas na garagem

As necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio devem ser sempre discutidas. Independentemente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir para facilitar a vida dessas pessoas.

Em episódio recente, por exemplo, uma moradora deficiente visual foi proibida pelo condomínio de circular com o cão-guia, pois o regimento interno exigia que os animais fossem levados no colo ao transitarem pela área comum. Nesse caso, o gestor tinha o dever de abrir uma exceção, evitando qualquer judicialização e constrangimento. 

Outras medidas simples não envolvem custos dispendiosos ao condomínio e fazem a diferença para quem precisa, tais como:

• Adquirir uma cadeira de rodas para o condomínio;
• Instalar barras de apoio;
• Remover objetos de decoração no hall dos andares;
• Colocar fitas antiderrapantes;
• Utilizar sinalização visual;
• Adotar comunicação em braile, nos elevadores e equipamentos de controle de acesso na portaria.

Há, ainda, a questão das vagas da garagem, porque quem tem dificuldades para se movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira.

Assim, para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004:

“Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

§ 1º Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985.

§ 2º Os casos de inobservância do disposto no § 1o estarão sujeitos às sanções estabelecidas pelos órgãos competentes.

§ 3º Aplica-se o disposto no caput aos estacionamentos localizados em áreas públicas e de uso coletivo.

§ 4º A utilização das vagas reservadas por veículos que não estejam transportando as pessoas citadas no caput constitui infração ao art. 181, inciso XVII, da Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997."

Vale frisar, então, que a vaga desse morador precisa estar o mais próxima possível do elevador, para facilitar sua entrada.

Além disso, elas precisam estar sinalizadas e vinculadas a uma rota acessível de acesso ao condomínio.

Tempo maior de passagem em portas automáticas com sensores

Se as portas do seu condomínio são automáticas, é necessário fazer algumas mudanças. Se elas são acionadas por sensores, deve-se personalizar o tempo de abertura e fechamento para dar a possibilidade da pessoa se locomover com segurança.

Desse modo, é só fazer esse ajuste e pronto. Agora, se a porta não tiver essa tecnologia, ela deverá voltar para o jeito manual.

Sinalização visual e tátil

Outra adaptação simples de ser feita é a sinalização visual e tátil nos degraus e nos pisos.

Desse modo, todo degrau ou escada deverá ter sinalização visual na borda do piso, com uma cor que faz contraste com a do piso e que meça entre 0,02 m e 0,03 m de largura.

Já a sinalização tátil no piso pode ser do tipo alerta ou direcional. Lembrando que as duas devem ser de cores diferentes do piso e serem sobrepostas ou integradas ao piso existente.

Assim, para fazer esse tipo de sinalização, contrate uma empresa especializada e fiscalize se todos os parâmetros estão sendo seguidos.

Sinalização de local acessível para pessoas com deficiência

A sinalização de local acessível para pessoas com deficiência deve ser feita por meio do símbolo internacional e estar presente no condomínio, caso as principais medidas de adaptações tenham sido feitas.

É necessário que o símbolo esteja presente no hall de entrada, nos banheiros, nas vagas da garagem, nas escadas, elevadores e outros.

Case de adequações de acessibilidade em condomínio antigo

A síndica Simone Spacca administra um condomínio em São Paulo que tem mais de 40 anos, não possui nenhum morador com dificuldade de locomoção, poucos idosos, e há três segue se adequando às exigências de acessibilidade em função da denúncia de uma antiga moradora.

O condomínio de Simone foi notificado pelo Ministério Público e recebeu a visita de uma agente da prefeitura, que elaborou um relatório com 16 páginas especificando quais as alterações deveriam ser feitas no prédio para atender a Lei de Acessibilidade.

"Tivemos que contratar um arquiteto especialista para desenhar o projeto conforme a NBR 9050 e um escritório de advocacia para intermediar a 'conversa' com os órgãos competentes", introduz.

Dentre as alterações exigidas e realizadas no prédio de Simone estão:

• Rampas na entrada (com necessidade de remoção do jardim) e na garagem;
• Rebaixamento do piso da eclusa para estar nivelado ao piso da calçada;
• Piso tátil desde a eclusa até a porta dos elevadores (hall social e da garagem);
• Banheiro PNE no salão de festas;
• Elevador: rebaixamento das botoeiras (agora em braile) e instalação de sensores auditivos;
• Portão para cadeirante na eclusa;
• Corrimãos em todos os acessos;
• Criação de vaga PcD na garagem;
• Troca de porta corta fogo (pois o piso tátil era alto e emperrava a peça);
• Ajustes na porta de vidro do hall de entrada (serviço de serralheria para poder abrir acima do piso
• Novo piso antirrapante no térreo. 

Ela acredita que, por conta da denúncia, não houve nenhuma objeção dos moradores em dar andamento às obras de acessibilidade, mesmo custando caro ao bolso deles.

Até o momento, foi gasto em torno de R$ 150 mil, tudo aprovado em assembleia. Com uma quantia razóavel guardada em caixa, o restante do valor foi rateado entre as unidades.

"Nesse processo, tivemos um suporte espetacular da nossa administradora, que abraçou a causa junto com o condomínio. Foi quem vestiu a camisa, se prontificou com tudo: negociação com os fornecedores, organização dos orçamentos, assembleia, reuniões com conselho de duas a três vezes no mês, emissão de comunicados, etc."

Simone relata que precisou mobilizar o condomínio inteiro, não somente os moradores e zelador, mas também os prestadores de serviços, sobretudo, as empresas dos elevadores e da portaria remota, afinal, eram necessárias adequações nesses sistemas. "Recebi respaldo de todos os lados, sem contar da parceria com o arquiteto e com o advogado", frisa.

Nem toda adequação pode ser possível em condomínios antigos

As obras de acessibilidade no condomínio de Simone devem levar mais ou menos cinco meses para serem concluídas. Isso porque ainda existem duas pendências, que aguardam parecer do Ministério Público: ampliação do elevador e nova calçada.

Em relação ao primeiro item, a empresa de manutenção do elevador precisou preparar um laudo explicando que o poço não comporta a medida da cabine exigida em lei. 

"O cadeirante deve ter condições de se locomover sozinho sem precisar do auxílio de alguém. Ele precisa entrar no elevador, fazer o meio-círculo e ficar de frente para a porta, mas esse movimento não é compatível com as condições físicas do prédio. Sem contar as portas; são aquelas de empurrar, não de correr", lamenta. 

A síndica segue aguardando se o MP aceita essa situação, da mesma forma que em relação ao segundo item pendente da obra. 

Uma árvore podre, cuja raíz destruiu a atual calçada do prédio de Simone, precisa ser retirada para que seja feita um novo piso, de acordo com a norma de acessibilidade.

Mas mesmo após uma bióloga constatar, em laudo, as péssimas condições da árvore, inclusive com risco de queda, a prefeitura negou o pedido de poda.

"Acionamos novamente o Ministério Público, para eles pressionarem a prefeitura a acatar nossa solicitação, pois sem isso, não será possível prosseguir com execução de uma calçada acessível", finaliza.

A exemplo do condomínio de Simone, é possível que muitos condomínios antigos passem por essas dificuldades na hora de realizar adaptações de acessibilidade. Afinal, não exisita nenhuma lei sobre acessibilidade nos edifícios até 2015, com a LBI.

Aparentemente, nem mesmo os órgãos competentes estão sabendo lidar com essas divergências. Resta ao condomínio ter paciência e demonstrar interesse em tornar-se acessível, ao menos, nos mínimos detalhes.

No final das contas, a Lei de acessibilidade em condomínios não é somente uma obrigação, mas uma questão de cidadania. Desse modo, todos os síndicos devem ter ciência das adaptações e tentar transformar seu condomínio cada dia mais em um local acessível.

Gostou do nosso conteúdo? Então você vai se inspirar com a história do condomínio Ilhas Gregas, que investiu em acessibilidade e adaptações para tornar o local acolhedor e seguro para mais da metade dos moradores que são idosos.

Fontes consultadas: Mara Gabrilli; Marcio Rachkorsky (advogado); Conteúdo SíndicoNet; ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.