Condomínios e loteamento

Um dos temas urbanísticos mais candentes ultimamente, entre os profissionais da área, acadêmicos, políticos e agentes públicos é aquele relacionado aos condomínios horizontais, em sua maioria loteamentos fechados. Em um momento no qual todas as questões são radicalizadas, onde tudo parece ser sim ou não, certo ou errado, “elite” versus “despossuidos”, essa é uma questão polêmica e escada para proselitismo fácil e barato.

 

O discurso ideológico recorrente aponta os condomínios horizontais como locais de habitação de poucos privilegiados que tentam criar um mundo próprio e apartado do restante da cidade, protegido por muros, portaria, câmeras, gaiolas com rígido controle de acesso e segurança privada. Ocorre que no mundo real e não naquele do discurso, parte dos moradores das metrópoles e mesmo das cidades médias vive em condomínios.

 

Em São Paulo um em cada três domicílios pertence a condomínios, contudo, em sua maioria prédios residenciais. Constituem-se de edifícios isolados ou conjuntos de torres, espaço de moradia de diversos segmentos sociais, entre os quais ricos proprietários de suntuosos apartamentos “um por andar”, duplex, triplex e coberturas. Esses, pelas características de aproveitamento máximo do terreno e multifamiliaridade são  mais integrados fisicamente ao espaço urbano, contudo, possuem um “distanciamento/alheamento” muito semelhante ao do loteamento fechado frente a cidade, são dissociados dela por muros, portaria, câmeras, gaiolas com rígido controle de acesso e segurança privada.

 

Em vista de tais realidades as perguntas que se fazem são: os motivos que levam as pessoas a buscarem os condomínios verticais são muito distantes daqueles que levam outros a residirem em loteamentos fechados? É razoável presumir que um dos pressupostos que norteia a escolha é a segurança? Dessa forma seria, pois, um terço da população de São Paulo formada de insensíveis alienados sociais?

 

Ambos “modelos” de moradia apresentam problemas e dependendo do olhar que se dê, podem ser positivos ou danosos para as cidades que os abriga. Se os loteamentos fechados, rodeados por extensos muros, ocupam áreas infinitamente maiores no espaço urbano, devido a sua característica unifamiliar, ao menos não se colocam como elementos agressivos e impositivos na paisagem, não fazem sombreamento na vizinhança, nem provocam túneis de vento, elementos que prejudicam todas as edificações mais baixas ao redor.

 

Se os loteamentos fechados situados as margens das cidades bloqueiam setores inteiros dificultando a expansão urbana além dos mesmos, cabe aos condomínios verticais o “privilegio” de conter uma densidade de ocupação muito maior, tornando-se danosos pólos geradores de trafego e expressivos consumidores dos serviços, nem sempre disponíveis, das concessionárias públicas.

 

Ainda, em sua construção valem-se da infra-estrutura existente na área, e raramente criam alguma de forma exclusiva, como se dá obrigatoriamente em relação aos novos condomínios horizontais. Os loteamentos fechados também são reservas verdes para as nossas urbes, com densidade arbórea muitas vezes superior a média, devido as rígidas taxas de ocupação e aproveitamento internas, sendo que alguns são verdadeiros bairros-jardim, como é o caso, em Bauru, do Paineiras, Samambaia e Shangrilla, só para falarmos dos mais antigos e vegetados.

 

Outro fator compensador para a municipalidade quando se trata de loteamentos fechados e também condomínios verticais é que todos os serviços internos (asfaltamento, recapeamento, coleta de lixo comum e reciclável, manutenção das áreas verdes, da iluminação pública e claro, a segurança) são pagos pelos condôminos, reduzindo dramaticamente as obrigações a serem prestadas pela prefeitura para essa população, de forma que tais recursos poderiam ser investidos em zonas mais carentes.

 

Contudo, caso queiramos mudar esse modelo de cidade há que se buscar os motivos que levam parte expressiva da população a segregar-se, gerando como conseqüência a fuga e o abandono do espaço público e urbano e impelindo, aqueles que podem assim a fazê-lo, a se protegerem dentro de condomínios verticais, loteamentos fechados ou mesmo equipando suas moradias em bairros abertos, de farto sistema de segurança.

 

O que precisa ser enfrentado pela nossa sociedade são as causas e não seus efeitos. Essa é a questão.

 

O autor é arquiteto e urbanista, conselheiro do CAU, professor e diretor da Faculdade de Arquitetura, Artes e Comunicação da Unesp Bauru