Convocação correta
Entenda como proceder para que a assembleia transcorra sem problemas
Por Fernando Augusto Zito*
Primeiramente, cumpre frisar que nenhuma assembleia onde haverá votação de qualquer assunto relacionado ao condomínio pode realizar-se, sem a conferência da relação de devedores atualizada com o fechamento contábil do último mês imediatamente anterior a realização da assembleia - sob pena da inviabilização da conferência dos condôminos presentes quanto sua mora em relação as despesas condominiais. Tal princípio se pauta no determinado artigo 1.335, III do Código Civil que preleciona: “São direitos do condômino: III – votar a deliberações da assembleia e dela participar, estando quite.”, cumprindo esclarecer que o conceito de quite é estar em dia com as obrigações condominiais até a data da reunião assemblear. A lista de presentes tem que ser confrontada com a relação de devedores tão logo instalada a assembleia, antes do início dos trabalhos. Neste sentido:
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE SÃO PAULO TRIBUNAL DE JUSTIÇA - Seção de Direito Privado - APELAÇÃO SEM REVISÃO N° 1.209.168-0/5
29a Câmara - Comarca: Guarulhos.
Aptes e Apdos: Condomínio Residencial Lisboa e Construtora Incon - Industrialização da Construção Sociedade Anônima
Voto n° 11.303
“1. O art. 1335, III do Código Civil estabelece que os condôminos têm o direito de votar nas Assembléias e delas participar, estando quite. Isto significa dizer que os condôminos inadimplentes não só não podem participar das assembleias como estão fora das decisões nela tomadas...(omissis)...qualquer decisão sem a estrita observância de tal regra é nula de pleno direito”
Segundo, a convocação tem que ser comprovadamente expedida com a observância do prazo regimental do condomínio. Na ausência deste nos ditames do determinado pelo Código Civil ou mesmo da Lei 4.591/64, assim o prazo constante da convenção de seu prédio, consta da convenção e é de 8 (oito) dias. A não observância deste formalismo legal que tem origem no mesmo princípio da ampla publicidade dos atos presentes na “Lei das S/As”, dá-se para a proteção dos condôminos, justamente contra atos arbitrários e desmandos, veja-se entendimento jurisprudencial:
Número do processo: 1.0024.06.257817-4/001(1)
Relator: WAGNER WILSON
Relator do Acordão: WAGNER WILSON
Data do acordão: 12/04/2007
Data da publicação: 03/05/2007
Inteiro Teor:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. NULIDADES FORMAIS NA CONVOCAÇÃO. LIMINAR PARA SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ASSEMBLÉIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. CONCESSÃO. Havendo prova nos autos de que a convocação da assembleia foi realizada sem a observância dos requisitos dispostos na convenção de condomínio e ainda de que a referida assembléia, irregularmente instaurada, trouxe um ônus financeiro aos condôminos que deverão suportar o rateio de um déficit financeiro nas contas do condomínio, tem-se que patente os requisitos necessários à concessão da medida liminar destinada a suspender os efeitos da referida assembléia, até o julgamento final do feito.
AGRAVO N° 1.0024.06.257817-4/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - AGRAVANTE(S): APARECIDA DE LOURDES AFONSO E OUTRO(A)(S) - AGRAVADO(A)(S): CONDOMÍNIO CONJUNTO ARCÃNGELO MALETTA - RELATOR: EXMO. SR. DES. WAGNER WILSON
Terceiro, a convocação tem que ser feita com ciência inequívoca aos condôminos da realização do ato, através de correspondência protocolada, publicação do edital da convocação em jornal ou mesmo mediante entrega através de protocolo, sob pena de nulidade, já que não comprova que todos os condôminos foram regularmente convocados, assim ordena o artigo 1.354 do Código Civil: “A assembleia não poderá se deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Determina ainda o artigo 1.334, III do mesmo diploma legal: “Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.”
Assim a convenção determina a forma da convocação, se omissa, prevalece, por analogia, segundo entendimento dos renomados doutrinadores J. Nascimento Franco e João Batista Lopes a legislação correlata das Sociedades Anônimas, Lei 6.404/1976, quanto a forma da convocação, mencionado diploma determina quanto a convocação que esta se dê por editais em jornal ou outra forma de convocação de comprovada eficácia e prova, artigo 124 da lei. Na esteira de tal entendimento julgado do Tribunal de Justiça de Santa Catarina:
Jurisprudência do Tribunal de Justiça
Dados do acórdão
Classe: Agravo de Instrumento
Processo: 1988.073986-3
Relator: Anselmo Cerello
Data: 09/12/1994
Agravo de instrumento n. 8.851, de Balneário Camboriú.
Relator: Des. Anselmo Cerello.
CONDOMÍNIO. DECISÃO CAUTELAR SUSPENDENDO OS EFEITOS DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. EXISTÊNCIA DE AÇÃO PRINCIPAL OBJETIVANDO A NULIDADE DA REFERIDA ASSEMBLÉIA, FUNDADA EM VÍCIOS NA CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS PARA A ASSEMBLÉIA. ALEGATIVAS COMPROMETEDORAS QUANTO À CONDUTA FINANCEIRA DA SÍNDICA ELEITA NA ALUDIDA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE A INCOMPATIBILIZAM COM O EXERCÍCIO DO CARGO. PRESTIGIAMENTO DO PODER CAUTELAR DO JUIZ. AGRAVO DESPROVIDO.
É correntio que as deliberações tomadas em assembléia de sociedades anônimas ou de condomínios podem ser anuladas através da competente ação de conhecimento (constitutiva negativa). Para evitar os prejuízos decorrentes da demora na entrega da prestação jurisdicional principal, é admissível a propositurade cautelar inominada, objetivando assegurar a integridade da ação principal (RT 305/13/19).
Completando a ementa acima, o texto do acórdão:
A falta de notificação, para a assembléia geral, é nula, sem a menor dúvida:
"Se a assembleia deliberar sem ter havido convocação em forma regular - por exemplo, não foram convocados todos os condôminos, a deliberação é nula (TARJ -Ap. 50.483) - sendo ineficaz quanto aos condôminos não notificados - (TJRJ 9.432/84).
Ademais, segundo ministra DARNLEY VILLAS BOAS, a convenção não ganha eficácia entre os condôminos pelo registro, mas sim quando firmada por 2/3 de seus componentes ..., sendo fundamental a convocação assemblear, pessoal, através da expedição de avisos (in Condomínio Urbano, pág. 35/36).
Portanto, pelos mesmos indícios veementes, são irrefutáveis quanto à existência de vício inconturbável, na convocação dos condôminos, para a assembléia em apreço.
Assoma-se ainda o fato não muito bem esclarecido, quanto à convocação e realização da dita assembléia em Buenos Aires, segundo prova documental a fls. 246, do MS), que na versão dos agravantes tal se trata de reunião informal de condôminos, para tratar de interesses afetos ao condomínio. Mas a dicção do edital (fls. 216) não reflete bem uma reunião "informal", não obstante sua redação em espanhol...]
Quarto, passa-se a analisar os itens de convocação especificamente. Para cada item deve constar o quórum necessário para aprovação, de acordo com o determinado na lei 4591/64.
Por fim, a questão dos procuradores que devem estar com procurações com poderes específicos para votar, sendo os outorgantes proprietários ou equivalentes juridicamente falando, devendo estar em dia com as obrigações condominiais, procurações com poderes genéricos, ou datadas, inteligência do artigo 654, § 1º do Código Civil:
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.Mais adiante do mesmo diploma:Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.§ 1o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.Assim, entendemos que a convocação de uma assembleia deve ser feita com a maior cautela possível, afinal de contas qualquer irregularidade poderá ensejar na propositura de ação judicial para cancelamento da mesma.
(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios.
