Coworking em condomínios residenciais
Compartilhamento de áreas comuns pede regras claras
Por Alexandre Marques
Coworking é um compartilhamento de espaços comuns por várias pessoas para trabalho ou estudo, podendo ser utilizado por pessoas físicas ou jurídicas, o foco de nosso bate-papo será essa modalidade de uso compartilhado de área comum do condomínio residencial, por moradores.
Isso reflete uma tendência mundial, urbanistas, paisagistas, arquitetos e decoradores do mundo todo defendem que essa “inovação” veio para ficar, aliás, seguindo uma tendência global do compartilhamento do uso de bens, ao invés, da propriedade exclusiva.
Já se divide motoristas (Uber), o uso de carros (em outros países), bicicleta, aeronaves (fractional ownership), locações de imóveis (sublocação) e hospedagem (airBnB), além de uma infinidade de outras coisas.
Cada vez mais as pessoas vêm buscando a comodidade de trabalhar no mesmo local que residem, primeiro com o já consagrado sistema de “home office”.
Agora, o desafio está em tirar de dentro de casa (intimidade do lar), o “office”, levando-o para o mais próximo possível.No começo, pequenas e micro empresas se interessavam pela locação destes espaços (coworking).
Hoje, mesmo grandes corporações como “Google” e “Coca-Cola” já trabalham nesse sistema, em uma simbiose com várias “startups” que acabam gerando um interesse comum de atuação, em uma espécie de corrente de afinidades gerando negócios, logo, dividendos para todos os comensalistas.
Era questão de tempo que isso chegasse ao condomínio, mesmo residencial.
Claro que sempre caberá a discussão sobre se essa modalidade de uso de um espaço comum do condomínio, mormente se residencial, não caracterizaria um uso “comercial” a um espaço destinado as relações entre condôminos de um empreendimento residencial.
Porém, entendo que se o uso for destinado apenas aos moradores (sem ser fraqueado ao público externo), que não se atenda “clientes” no espaço de modo a colocar em risco a segurança da comunidade condominial, ou mesmo que o assunto esteja devidamente regulado na gestão operacional do prédio, não há por que proibir a prática.
Algumas construtoras (grandes) estão lançando empreendimentos que já trazem em seu DNA a previsibilidade do coworking, tecem em seus Regulamentos Internos as regras de uso destes espaços comuns, se será cobrado ou não, qual a duração de tempo que cada apartamento pode fazer uso por dia, se há a necessidade de uma reserva prévia, se pode haver repetição deste uso na mesma semana, se existe há rateio de algum serviço extra entre os usuários (como café, água, concierge, etc.), se pode haver consumo de alimentos no local, se o inadimplente da cota condominial poderá utilizar-se desta facilidade, enfim, toda a gama de opções e variedades que se consegue imaginar para o uso disciplinado deste local.
Existem algumas regras básicas de etiqueta para utilização destes espaços, justamente para evitar confusão ou excessos entre os usuários. A Construtora “MAC”, por exemplo, sugere cinco regras básicas (http://www.mac.com.br/espacoMac/post/4044):
1. Consulte as regras do condomínio
Informações como horário de funcionamento, reserva de mesa ou sala de reunião e a presença de convidados externos nas áreas comuns devem constar no estatuto do prédio.
2. Mantenha a limpeza e a ordem
Poucas coisas passam uma impressão tão ruim quanto uma mesa de trabalho suja ou muito bagunçada - a sujeira e o mau cheiro incomodam os demais e a mesa bagunçada pode indicar que o(a) bagunçado(a) é você!
3. Limpeza na cozinha
Caso haja cozinha anexa, lembre-se de pegar, usar, limpar e guardar os objetos de uso comum, exatamente nessa ordem! Mesmo que houver um serviço de copa.
4. Cuidado com o barulho!
Fale baixo, reveja o volume dos aparelhos eletrônicos e use fones de ouvido para ouvir música. Evite ligações no viva voz em ambiente compartilhado pois, além de indiscreto, isso atrapalha seus vizinhos de mesa.
5. Não force a amizade
Muitas pessoas gostam de brincar no ambiente de trabalho, mas outras não. Brincar o tempo todo ou passar do tom também é inadequado. Não faça piadas sem ter intimidade com a pessoa e jamais “lave a roupa suja” de questões pessoais no coworking do prédio.
São sugestões simples, mas, que ajudam bastante a tornar a convivência nesse espaço mais agradável.
Mas, e o condomínio já mais antigo, que não possui em sua convenção e Regulamento Interno a previsão do coworking, pode aderir a essa modalidade de uso de área comum?
Claro que sim! Basta realizar uma assembleia entre os condôminos, com todo o formalismo que exige a validade desse ato jurídico, deliberando por 2/3 dos presentes pela destinação de um espaço já existente e que esteja ocioso ou, que não esteja sendo aproveitado, pela criação do “espaço coworking” , esse quórum de aprovação tem previsibilidade na regra insculpida no artigo 1.342 do Código Civil:
“A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, [...]”(destacou-se).
Nesse sentido jurisprudência de nosso Tribunal bandeirante:
0030360-66.2010.8.26.0001 Apelação / Condomínio Relator(a): Ana Lucia Romanhole Martucci
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 20/02/2014
Data de publicação: 20/02/2014
Data de registro: 20/02/2014
Ementa: Responsabilidade civil do síndico. Pedido de ressarcimento. Alegação de irregularidades na utilização de recursos para realização de obras em condomínio e no quorum que aprovou as reformas. Sentença de improcedência. [...].Destinação de áreas do prédio à construção de espaço de recreação infantil, bicicletário, salas de leitura e de ginástica, contudo, torna imprescindível a aprovação por 2/3 dos condôminos aptos a votar. Incidência do artigo 1.342 do Código Civil. Possibilidade de convocação de nova assembleia para deliberar [...].(destacamos)
Como se vê, o quórum necessário para aprovação em assembleia de implantação ou destinação de uso novo em áreas comuns é de 2/3 dos condôminos presentes em assembleia, obediente a regra do Artigo 1.342 do Código Civil.
Atendendo-se ao rigor legal necessário da assembleia, registrando-se a ata em cartório e dando a devida publicidade da informação aos moradores, não há necessidade de maiores formalismos.
No mais é aproveitar o novo espaço, as relações comerciais e pessoais que surgirão da nova interação com os vizinhos e arregaçar as mangas e, bom trabalho a todos.
*Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques é advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial, Membro da Comissão de Direito Urbanístico, ambas da OAB/SP e Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, Conferencista da OAB/SP, AASP e do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor Jurídico do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”, Ed. Educamais, (prelo); Colunista do sites especializados “Sindiconet” e “Licitamais”, articulistas de vários meios de mídia como a o programa “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); “Edifício Legal” da rádio CBN-RO e “A hora do povo” da rádio Capital-SP e do Programa “Dito e Feito” da Rádio Nacional (Rio de Janeiro/RJ), Sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.
