Cuidados básicos na Análise de Contratos

Por Alexandre Marques(*)A contratação de mão-de-obra ou mesma prestação de serviços ao condomínio, seja de um profissional liberal, seja de uma empresa jurídica ou física, mesmo uma empreitada, sugere a gestão condominial o cuidado da celebração do correlato contrato, instrumento que irá materializar a formalização de direitos e obrigações de parte a parte, protegendo ambos, contratantes, na esfera das obrigações de um modo geral.

Esse tipo de contrato, em se tratando de condomínio, nada mais é do que a retribuição pecuniária em troca de uma prestação de serviços, mão-de-obra, etc., exercida por um terceiro a massa condominial.

A existência de um contrato pode se dar até sem a materialização do instrumento, ou seja, pode ser verbal, sendo certo que para o condomínio, sempre sugerimos que se dê na forma escrita.

O primeiro item a ser observado é a qualificação das partes contratantes é importante que as partes envolvidas possuam legitimidade, legalidade e capacidade jurídica para assumirem reciprocamente tal responsabilidade. Traduzindo o Síndico ou terceiro (pessoa física ou jurídica) que esteja contratando em nome do Condomínio possa fazê-lo, normalmente vinculada tal condição a ata da assembleia que lhe carreou tais poderes em estrita obediência ao que determina a Convenção de Condomínio, e que a pessoa que esteja assinando pela empresa ou mesmo empresário em nome próprio, possam assinar igualmente, assumindo tal obrigação.

Lembrando que no caso das Limitadas o sócio-gerente ou diretor há de ter poderes previstos em seus Estatutos para fazê-lo sozinho ou conjuntamente com terceiro, do contrário o contrato pode ser contestado e até invalidado. 

Cumprida tal premissa, a próxima é o objeto do contrato que deve minuciar ao máximo o que será feito pela empresa ou pessoa ao condomínio, do que se trata a obra, qual o material empregado, a quantidade, a especificação, se possível, quantas pessoas irão trabalhar e por quanto tempo, se há a possibilidade de terceirização pela empresa contratada ou não, e, se há em que condições se dará, etc.

Depois o prazo de duração do contrato, isso é importantíssimo, pois, pode ser até por período indeterminado ou por um período longo de alguns anos.

A par disso tratar-se-á da remuneração ou pagamento pelo trabalho ou obra realizada, o valor, a forma de pagamento, carência se houver, quitação e prova desta.

Lembrando que virá a seguir a questão das obrigações de parte a parte, as limitações por excludentes de culpabilidade, caso fortuito e força maior, o dever de indenizar caso haja culpa ou em se tratando de responsabilidade objetiva como esta se dará e em que valor.

Nessa hora prevê-se a excludente de vinculação do Contratante, no caso o condomínio, com o Contratado do ponto de vista de obrigações trabalhistas, previdenciárias, securitárias, etc., devendo o Condomínio, na medida do possível, exigir que a empresa contratada apresente seguro de vida e de saúde, se o caso, de seus funcionários para empreitadas e tarefas que envolvam riscos de acidente ou de vida de seus prepostos ou terceiros.

Não menos importante é a elaboração de um seguro de responsabilidade civil dependendo da obra a ser feita.

Tratar-se-á ainda da questão da rescisão do contrato que poderá se dar por resilição, rescisão ou resolução, sendo o distrato a forma mais comum, quando não houver a resolução natural do compromisso firmado pelo cumprimento da obrigação ou pela decurso de tempo.

Na rescisão é importante que haja a previsão de eventual aviso prévio as partes, penalidades quando esta se der de forma imotivada, ou mesmo quando se der por falta de cumprimento de uma das partes de suas obrigações. Existem ainda alguns contratos que prevêem a compensação financeira pelo não cumprimento da obrigação, etc.

Por fim, virá a questão do Foro onde o contrato deverá ser discutido caso haja dúvidas do ponto de vista jurídico, devendo haver a intervenção do judiciário, lembrando que o foro nesse caso o foro é da competência territorial, ou seja, do Condomínio (fórum mais próximo do endereço do prédio.).

A última sugestão é que se levante junto a empresas especializadas a situação da empresa ou pessoa contratada, checando-se a existência de eventuais restrições de crédito e ações judiciais, civis e trabalhistas, além de eventuais ações de indenização que possam existir em nome do Contratado, por exemplo por má execução de obra, etc.

Feito isso, pode o Condomínio assinar o contrato de forma segura e tranqüila.

(*)  Alexandre Marques – Colaboador da Coluna Marcio Hachkorsky no SínicoNet -  Advogado; Instrutor do TED V; Conciliador do Fórum de Santo Amaro; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil e  Especializado em Direito Imobiliário pela UniFMU; Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobi-liário OAB SP, Diretor de ensino da Assosíndicos.

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