Danos ao patrimônio dos condôminos

Por Inaldo Dantas*

É sempre assim! Qualquer acidente ou incidente que aconteça nas dependências do edifício, a tendência é que a culpa vá sempre para o condomínio ou para o síndico. Independentemente de quem ou o que tenha sido o agente causador, não querem saber, sempre acreditam que é do condomínio o dever de indenizar e ponto final.

Calma! Não estou aqui sentenciando ou muito menos generalizando a atribuição de tudo o que ocorre deva ser de responsabilidade do condomínio. 

Se formos buscar no judiciário, não são poucos os casos de moradores que tentam, muitas vezes mudando a verdade dos fatos (o tal da aventura jurídica), obter dos condomínios uma indenização por uma avaria na lataria do seu carro ou uma indenização (por dano moral) que, por conta do dano material, teria abalado seu estado psíquico. 

Outros que buscam, da mesma forma, tirar alguma vantagem por ter “ficado preso” por alguns instantes dentro da cabina do elevador, ou então, por ter sido ofendido ao ser cobrado por uma dívida que ele tenha para com o condomínio.

São muitos os casos que eu já presenciei ou atuei na defesa dos condomínios. Precisaria pedir emprestados todos os dedos das mãos dos meus parentes, e mesmo assim, faltariam dedos para contar todos. É muito complicado!

Protocolei a defesa de um condomínio nesses últimos dias: uma “hóspede de final de semana” de um condomínio localizado em Tambaú, João Pessoa, que busca no judiciário, indenizações por danos materiais e morais, por ter (segunda sua versão) seu automóvel danificado na garagem do prédio.

O caso

Segundo a “hóspede” (vou tratar assim, já que a mesma, em sua peça de ataque se autodenomina como hóspede mesmo!), ao entrar no “hotel” e estacionar o seu automóvel (um modelo antigo), o mesmo não possuía qualquer avaria, e no dia seguinte, apareceu com arranhões no para-choque dianteiro e no para-lamas dianteiro esquerdo.

Nos documentos do processo constam dois orçamentos para “reparação do dano” um de R$ 400 e outro de R$550, além de diálogos de whatsapp mantidos com a “gerente do hotel” que comprovaria sua estadia naquele local. Nas alegações, também consta (pasmem) um pedido de reparação por dano moral, no valor do teto máximo dos juizados especiais – 40 salários mínimos – pelos desgastes de ter tido “seu carro danificado”.

Não seria nenhum absurdo se, de início, seu carro valesse (vamos utilizar a tabela FIP) pelo menos 50% do que ela busca “arrancar” dessa aventura jurídica (não vale mais do que 20 mil reais, sem os arranhões do para-choques, lógico) por ter “ficado abalada” com tudo o que aconteceu (um arranhão no para-choques, vale lembrar).

Pois bem, analisando o processo não encontrei sequer fotos do carro comprovando a tão séria avaria. E se porventura tais fotos existissem, não haviam provas de que o mesmo estaria em perfeito estado tanto de conservação quanto do seu acesso à garagem do prédio. Como então provar que o dano foi causado dentro do condomínio? E se realmente tivesse sido, o que o condomínio teria a ver com isso?

Citei acima que as decisões dos Tribunais por esse Brasil afora têm entendido que cabe ao condomínio a responsabilidade desde que sua convenção assim preveja. Uma simples omissão já seria suficiente para inocentá-lo da responsabilidade, veja:

CIVIL. DANO EM VEÍCULO EM ESTACIONAMENTO DO CONDOMÍNIO. ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE CLÁUSULA DE INDENIZAR. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EM INDENIZAR CONDÔMINOS POR PREJUÍZO DECORRENTES DE ATOS ILÍCITOS OCORRIDOS NAS ÁREAS COMUNS DEVE ESTAR EXPRESSAMENTE PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO OU EM ATA DE ASSEMBLÉIA REGULARMENTE CONVOCADA E ALI DELIBERADO O ASSUNTO, OU, AINDA, DE QUALQUER OUTRA FORMA, PORÉM, EXIGE-SE QUE TAL PREVISÃO SEJA EXPRESSA. 2. A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO NADA DISPÕE SOBRE O DESEJO DOS CONDÔMINOS DE COMPARTILHAREM SOBRE EVENTUAIS PREJUÍZOS DECORRENTES DE QUAISQUER ATOS OU FATOS PRATICADOS OU HAVIDOS NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO. 3. DESSA FORMA, NÃO HÁ QUE SE IMPUTAR AO CONDOMÍNIO QUALQUER INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. (PRECEDENTE) 4. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-DF - ACJ: 83623720058070004 DF 0008362-37.2005.807.0004, Relator: NILSONI DE FREITAS, Data de Julgamento: 08/08/2006,  Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: 04/09/2006, DJU Pág. 93 Seção: 3).

Já o “dano moral” pleiteado pela “hóspede”, esse não merece muito comentário, pois qual seria a prova que ela juntaria aos autos de que “ficou moralmente abalada” por uma simples avaria no para-choques do seu automóvel? Na mesma linha de decisão pacificada, os Tribunais entendem que “a mera contrariedade ou o aborrecimento cotidiano não dão ensejo ao dano moral. Recurso especial não conhecido.” (DJ 22.11.2004 p. 359).

Moral da história

Ainda não temos a decisão dessa causa (baseada em fatos reais com pequenas alterações por pura imaginação deste autor), mas não será muito diferente do que pleiteamos na defesa:

• Ilegitimidade passiva, uma vez que o condomínio não intermediou nenhum contrato e hospedagem;
• Incompetência de foro, uma vez que a autora utilizou o foro de outra comarca que não tenha sido a de situação do condomínio – a mesma utilizou as prerrogativas do Código de Proteção e Defesa do Consumidor;
• Falta de provas, uma vez que não há nos autos qualquer prova de que o “dano” tenha sido causado no interior do condomínio, bem como, não há comprovação de que tal dano já existia antes da entrada do automóvel na garagem do prédio;
• No mérito, não há provas do dano material, uma vez que a autoria juntou apenas “orçamentos” e não “comprovantes de pagamento”. Assim, como indenizar um dano causado se tal dano não gerou, pelo menos até a decisão da demanda, nenhum gasto para a autora?

Lição que fica

Mesmo com a facilidade que tivemos em atuar na defesa desse condomínio, o que os condomínios devem se preocupar são com os atos preventivos, entre eles, de incluir nas convenções a cláusula de exclusão de responsabilidades; de proibição de exploração de atividade não residencial (evitando assim hóspedes de final de semana), de controlar, através de imagens (CFTV) a entrada e a saída dos automóveis em suas garagens. 

Por fim, conscientizar seus condôminos de que o condomínio é uma “sociedade” onde todos devem se unir em prol da defesa de seus direitos e não ficar cada um por si buscando tirar de si mesmo, proveito daquilo que não tem. E o mais importante: uma boa assessoria jurídica, que atue principalmente no preventivo, costuma livrar o condomínio de prejuízos e o síndico de grandes dores de cabeça.

E que se tenha uma boa convivência.

(*) Inaldo Dantas é advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987; exerceu a presidência do Secovi-PB por oito anos consecutivos; foi membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC); Oficial da Reserva (R2) do Exército Brasileiro; editor da Revista Condomínio com circulação nas cidades de Recife-PE, Natal-RN, João Pessoa-PB e Campina Grande-PB; colunista dos portais SindicoNet, Clicksíndico e Sindiconews, do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo); organizador da FESINDICO: Feira de Condomínios do Nordeste (10ª. Edição em 2019 no Shopping RioMar – Recife-PE); autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza); autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), do livro Socorro!!! Sou Síndico; colunista da afiliada da Rede Globo (TV Cabo Branco) na Paraíba e palestrante na área.

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