Desvantagens do Airbnb
Colunista defende a proibição do aplicativo de hospedagem em condomínios
Por Maurício Sérgio Christino*
Há algum tempo iniciou-se a utilização do sistema de hospedagem através de plataformas digitais que ligam os condôminos (proprietários e compromitentes compradores) aos interessados em rápidas estadias.
A princípio parece um bom negócio para o proprietário de uma unidade condominial residencial, mas isso esbarra em uma série de impedimentos legais e condominiais sobre os quais passaremos a discorrer.
O periódico DCI (Diário do Comércio e Indústria) publicou em suas edições (física e eletrônica), na data de 13/06/2018, uma notícia de que o Juiz da 42ª Vara Cível Central da Capital permitiu esse tipo de locação em um condomínio residencial de São Paulo.
Essa notícia causou certa comoção tanto para seus defensores (os proprietários) como para os demais condôminos que entendem que o condomínio residencial não se presta a tal forma de utilização (hospedagem por tempo curto, mediante retribuição em valor).
Chamada a atenção, nos debruçamos sobre a matéria para verificar a correção da decisão tomada e se era o caso de uma sentença isolada ou estava de acordo com o entendimento de outros Juízos e Tribunais sobre a questão posta e julgamento.
Claro que respeitamos a posição do magistrado prolator da sentença mencionada. Todavia, verificamos, serenamente, que se trata de uma decisão isolada e não está de acordo, segundo nossa pesquisa, com a posição adotada tanto pelo Tribunal de Justiça de São Paulo quanto pelo Colégio Recursal Central da Capital, que é o órgão de recursos das decisões tomadas pelos Juizados Especiais em São Paulo.
Para não tornar esse artigo muito extenso vamos procurar sintetizar duas decisões judiciais sobre o tema (ambas posteriores à decisão mencionada).
A primeira é o acórdão relatado pelo Desembargador Eros Piceli, da 33ª Câmara de Direito Privado, julgado em 10 de dezembro de 2018 e outra proferida pela D. Juíza Fernanda Franco Bueno Cáceres, em 07 de maio de 2018 e confirmada pela 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça de S. Paulo, em 01 de agosto de 2018, ambas proibindo a utilização de unidades condominiais residenciais para utilização na forma de plataformas digitais, no caso específico, o Airbnb.
Essas decisões mencionam outras decisões em sentido análogo, vale dizer, há outros julgados tanto de Juízes como do Tribunal de Justiça de São Paulo que impedem a utilização de plataformas digitais para hospedagem por pequenos períodos de tempo, por questão de alteração de finalidade do imóvel e em razão de violação das normas previstas nas convenções condominiais.
Pois bem, o v. acórdão proferido pela 33ª Câmara de Direito Privado foi enfático ao afirmar que, se a convenção condominial prevê o uso da unidade para fins residenciais, não pode ser utilizada para outra finalidade.
O imóvel deixa de ter utilização residencial para se tornar uma unidade de uso comercial. Além de violar a convenção condominial, o senhorio passa a auferir lucros não alinhados com a finalidade residencial, da qual tinha conhecimento quando adquiriu o imóvel.
Fosse o caso de pretender locar o imóvel para curta temporada, o proprietário poderia ter adquirido um flat ou algo similar.
Os novos lançamentos de condomínios residenciais, que têm um ou mais cômodos, são denominados “estúdios” e já foram construídos com esse objetivo.
Outra questão de grande relevância e bem apreciado pela mencionada magistrada é o que tange ao direito de propriedade. Assim ficou decidido na sentença proferida: “Ao contrário do que constou na decisão, como já dito, não se verifica ofensa ao seu direito de propriedade, visto que tal modalidade de locação, com verdadeiro caráter hoteleiro, não se mostra compatível com a destinação residencial do condomínio.”
Cumpre-nos mencionar que, para utilização das plataformas de hospedagem (chamadas erroneamente de “locação diária”), não se deve pensar apenas na simples questão de permitir a essa norma forma de uso de hospedaria, mas deve ser levada em conta a necessidade da alteração da convenção condominial para uso misto, isto é, uso residencial e comercial, e mais: deve haver as adequações, alvarás e licenças exigidos pela prefeitura de cada município a fim de adequar-se à utilização do condomínio para os novos fins.
Serão exigidas novas taxas e impostos além de adequações específicas para um hotel, flat ou hospedaria que, ao nosso ver, não podem ser também suportados por aqueles que simplesmente usam suas unidades condominiais com a finalidade de sua aquisição, ou seja, residência.
Na esfera da segurança, apesar de não ser enfrentada de forma mais eloquente nas decisões mencionadas, é inegável a grande insegurança que esse tipo de desvio de utilização gera na hospedagem de terceiros. Entre elas destacamos:
a) não existência de preparo para os funcionários de um condomínio residencial e cujo treinamento é diferente daqueles que trabalham em flats, hospedarias e similares;
b) possibilidade de discussão quanto ao enquadramento dos colaboradores do condomínio na categoria de empregados de hotéis, similares e respectivos enquadramentos e ônus;
c) impossibilidade de impedir o ingresso de terceiros que venham visitar os hóspedes, pessoas essas que sequer serão identificadas quando seu ingresso no condomínio;
d) possibilidade de permitir a hospedagem de pessoas procuradas pela Justiça, ou até mesmo de meliantes;
e) constrangimento pelos moradores do uso de partes comuns, e em muitas vezes, o descumprimento das normas relativas à convenção ou ao regulamento interno. Pergunta-se, quem realmente irá passar alguns dias em um condomínio e irá ler a convenção e regulamento?
f) Dificuldade na imposição de multas ante a infrações e danos causados pelos hóspedes que, na maioria das vezes, não respeitam as regras mínimas de civilidade – e quando os valores são pequenos, sequer serão cobrados judicialmente, arcando os demais condôminos com tal ônus;
g) Alteração constante de hóspedes gerando insegurança aos demais moradores, desgaste maior do consumo e dos equipamentos condominiais;
h) utilização da unidade por um número incompatível de pessoas.
Enfim, por qualquer ângulo que se olhe, é ilegal e não há como autorizar a “locação diária”, ou “hospedagem” em condomínios residenciais, salvo alteração específica da convenção coletiva, o que levará à mudança de finalidade do condomínio onerando o mesmo e os demais condôminos que ali permanecerem residindo.
(*) Maurício Sérgio Christino é advogado e atua na OAB/SP.
