Deveres da construtora

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Na última AGE foi aprovado dentre os presentes o inicio da obra de modernização dos elevadores, que atualmente não apresentam risco. Um advogado presente disse que precisaria de 2/3 dos condôminos para essa aprovação. Mas a administradora disse que nao era necessário. Fiquei na dúvida. Qual dos dois está correto? 

Obrigada desde já.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Rosely,

Se a modernização do elevador for necessária, caso a máquina esteja oferendo riscos aos usuários, ou as peças necessitarem de troca/reparos, a modernização será necessária. São necessárias obras que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. § 3o Art. 96 do CC.

Neste caso a obra pode ocorrer por aprovação de maioria simples em assembleia, Art. § 1º  a 4º do 1.341 do CC 

Porém, se a obra de modernização for meramente estética, sem a necessidade de que ocorra neste momento e de valor elevador, será uma obra voluptuária, § 3o Art. 96 do CC, e nesse caso necessitará do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos Inciso I, do Art. 1.341 do CC.

Deveres da construtora

Pergunta 2, de Altamir Mesquita · 

No caso de unidades ainda não comercializada, a construtora é vista como condômino? Se afirmativo, teria de pagar a taxa de condomínio integralmente?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezado Altamir,

Importante que inicialmente você tenha em mente o conceito de condômino. São condôminos os  proprietários ou todos aqueles que apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários) Art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil.

Desta forma, se a construtora mantiver unidades em seu nome, ela é sim proprietária/condômino, e nesse caso deve responder pelo rateio de condomínio conforme determinado em Convenção.

Sendo nula de pleno direito quaisquer cláusulas na convenção ou contrato de compra e venda, que vise isentar a construtora do pagamento de condomínio, enquanto as unidades não estiverem vendidas, pois afronta o princípio da isonomia.

Segue entendimento nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. Condomínio edilício. Pretensão de condenação da construtora ao pagamento das despesas condominiais de unidade de sua propriedade. Sentença de procedência. Apelo da ré. Alegação de que cláusula prevista em convenção de condomínio limita a quantia a ser paga pela construtora a 30% do valor da taxa condominial paga pelos demais condôminos. Abusividade da disposição, que institui verdadeiro privilégio em favor da construtora, em prejuízo dos adquirentes das unidades. Violação ao princípio da isonomia que não pode prevalecer. Reconhecimento de obrigação de pagamento do valor integral da taxa condominial. Precedente deste Tribunal. Inexistência de notícia de venda do imóvel ou de entrega das chaves a adquirente. Responsabilidade tão somente da construtora pelo pagamento das despesas condominiais. Sentença mantida. Negado provimento ao recurso." (v.20033).

(TJ-SP   , Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 02/07/2015, 3ª Câmara de Direito Privado)

Presença em assembleia

Pergunta 3, de  Maria Amelia Pereira Pereira · 

Para o condomínio que admistro foi feita convocação de assembleia com antecedência de 15 dias, constando os assuntos a serem discutidos. Um deles era o rateio do reboque de um salão de festas em construção.Foi entregue a convocação a cada um dos condôminos e assinado por eles, e exposto o dia da reunião em quadro de aviso. No dia marcado foi realizado a A.G.O aguardando segunda chamada, tudo conforme o recomendado. Foi discutido sobre o rateio e ficou assertado o valor. Logo após a ata foi digitada e encaminhado a todos os condôminos. Agora, quando fui entregar os boletos, alguns condôminos alegaram que não vao pagar. Como devo agir com estes condôminos? Ou, como posso colocar o comunicado no quadro de aviso sobre isso, que eles nao foram na reunião e os assuntos foram deliberados pelos que compareceram?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Sra. Maria Amelia,

Conforme a Sra. relatou, todos os atos convocatórios foram praticados conforme prescrito em lei, senão vejamos:

Votação nos moldes do Parágrafo único, Art. 1.352 do CC, o qual aduz que os votos devem seguir o critério de fração ideal, salvo disposto em contrário na convenção.

Deliberação em segunda convocação, caso em que a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial. Art. 1.353 do CC.

E ainda todos os condôminos foram convocados para a assembleia nos termos do Art. 1.354 CC.

As demais exigências relatadas, como prazo para distribuição da ata, bem como afixar a convocação no quadro de avisos, são determinações da convenção.

Desta forma, se não houver qualquer outra irregularidade não mencionada, tanto a votação, quanto  o rateio são legais e obrigam os ausentes a pagá-lo sob pena de serem cobrados judicialmente com o persecutórios legais.

Neste sentido:

JUIZADOS ESPECIAIS. CONDOMÍNIO. TAXAS EXTRAS APROVADAS EM ASSEMBLÉIA. ALEGAÇÃO DE OBRA DESNECESSÁRIA. 1. A DECISÃO TOMADA EM ASSEMBLÉIA REGULAR OBRIGA A TODOS OS CONDÔMINOS, ESTEJAM OU NÃO PRESENTES OU EM DESACORDO COM O DECIDIDO. E, ATÉ QUE A ASSEMBLÉIA VENHA ANULADA EM AÇÃO PRÓPRIA, SUBSISTEM AS OBRIGAÇÕES QUE DELA DECORREM. "A DECLARAÇÃO JUDICIAL DE INEFICÁCIA DO ATO NEGOCIAL OPERA EX-NUNC, DE MODO QUE O NEGÓCIO PRODUZ EFEITOS ATÉ ESSE MOMENTO, RESPEITANDO-SE AS CONSEQÜÊNCIAS GERADAS ANTERIORMENTE" (CF. MARIA HELENA DINIZ C/CIVIL ANOTADO, E. SARAIVA, 1995, P.147). 2. NÃO VINGA A PRETENSÃO DE CONDÔMINO DE VER DECLARADA A SUA DESOBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TAXAS APROVADAS EM ASSEMBLÉIA, ENQUANTO NÃO DEMANDAR A SUA ANULAÇÃO EM PROCESSO PRÓPRIO PARA ESSE FIM. 3. RECURSO PROVIDO

(TJ-DF - ACJ: 20000110087845 DF , Relator: ANTONINHO LOPES, Data de Julgamento: 10/02/2004, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: DJU 11/05/2004 Pág. : 69)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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