Dívida trabalhista do condomínio
Infiltração e cálculo da fração ideal também foram esclarecidos pelo especialista essa semana
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Dívida trabalhista
Pergunta 1, de Valfredo Edmundo Edmundo
Gostaria de tirar uma duvida em relação ao zelador do prédio onde minha irmã mora. Ela comprou o apartamento há 3 meses e na reunião ficou sabendo que o zelador está querendo uma certa quantia para não ir para a Justiça. Ela, como nova proprietária, tem que pagar por isso ? Este zelador trabalha há cinco anos no prédio.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado Valfredo,
A aquisição do bem obrigará a sua irmã a arcar com as despesas do condomínio daqui para frente, mesmo que as despesas sejam anteriores a aquisição, pois as obrigações perante o imóvel são “propter rem”, ou seja, em função da coisa e acompanharão o bem.
O fato de ser “proter rem” difere das obrigações comuns em função das características de transmissão. Desta forma, toda as vezes que o direito de que se origina é transmitido, as obrigações o segue como por exemplo a obrigação imposta ao condômino de não alterar a fachada do prédio (artigo 1.336, III), bem como a obrigação de arcar com as despesas de condomínio oriundas do bem.
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. LEGITIMAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.
1. As obrigações condominiais têm natureza propter rem, e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial. APC 20140111008923 DJE : 23/10/2015 TJDF 2ª Turma CíveL
Assim quem detém o bem herda as despesas que eventualmente o bem possuía, como condomínios em aberto, iptu, entre outros.
Ficando claro o dever de arcar com o valor do condomínio mesmo que seja inerente a rateio de período anterior a morado no local. Normalmente a obrigação do pagamento das despesas condominiais advém com a posse, mas isso pode ser ajustado no contrato particular entre as partes.
Infiltração
Pergunta 2, de Mario De Gaetano Junior
Moro no último andar do prédio e o teto está todo manchado devido a uma infiltração. Quem deve arcar com os custos do conserto: eu ou o condomínio?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
O teto do prédio ( telhado) é área comum, e de responsabilidade do condomínio pela sua manutenção § 2o do Art. 1.331 do Código Civil.
Situação diferente ao terraço da cobertura que pode ser unidade privativa ou área comum de uso exclusivo (Art. 1.344 do CC), vai depender da concepção na instituição do condomínio. Para saber de quem é a propriedade do terraço da cobertura será necessário examinar a Convenção e matrícula da unidade.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
As manutenções no telhado comum são obrigações do condomínio, e caso esse não faça os reparos, e isso estiver trazendo transtornos a unidade abaixo ou ao condomínio, poderá ser obrigado a fazer inclusive por força judicial.
Ação de obrigação de fazer e indenização por danos morais e materiais. Infiltração em apartamento de cobertura. Constatação de infiltração por falha na manutenção do condomínio. Condomínio obrigado a efetuar reparos no pavimento superior. Sentença de parcial procedência. 1. Cerceamento de defesa. Juiz é destinatário das provas, cabendo-lhe a decisão sobre a conveniência e necessidade de sua produção. Presença de provas suficientes para formar o convencimento. Aplicação da Teoria da Causa Madura. Incidência dos artigos 130 e 131 do Código de Processo Civil. 2. Piso do terraço. Falhas na manutenção da impermeabilização do piso do terraço. Responsabilidade do condomínio pela infiltração ocorrida no apartamento da autora. 3. Dano moral caracterizado. Indenização devida que deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Valor da indenização mantido. 4. Honorários de assistente técnico da autora, contratado para elaboração de laudo prévio. Dever de ressarcimento. Parte vencida, ademais, que deve arcar com as despesas e custas processuais. 5. Honorários advocatícios. Fixação em 15% sobre o valor da condenação. Valor que atende ao disposto no artigo 20, § 3º do CPC. Recurso de apelação da ré parcialmente provido. Recurso adesivo da autora não provido.
(TJ-SP - APL: 40091435420138260562 SP 4009143-54.2013.8.26.0562, Relator: Edson Luiz de Queiroz, Data de Julgamento: 24/06/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2015)
Fração ideal
Pergunta 3, de Ângela Oliveira ·
Estou síndica do condomínio e como é um condomínio muito pequeno de poucos proprietários,gostaria de saber qual a forma correta de se calcular o valor do condomínio.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
A forma de rateio deve ser a prevista na convenção, a qual via de regra utiliza a fração ideal especifica atribuída a cada unidade. Nada impede que seja modificada.
Sendo que a forma de rateio poderá ser alterada mediante modificação da convenção com o voto de 2/3 dos condôminos.
DIREITO CIVIL. COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXTENSÃO À IMÓVEIS QUE NÃO POSSUÍAM OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO. REQUISITO FORMAL DE ALTERAÇÃO. QUÓRUM. ARTIGO 1.351 CC. NÃO SATISFEITO. ALTERAÇÃO NULA. 1. É VÁLIDA A NORMA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE EXPRESSAMENTE ISENTA UNIDADES IMOBILIÁRIAS DO PAGAMENTO DO RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. 2. A ALTERAÇÃO DE NORMA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEPENDE DE APROVAÇÃO POR QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3, CONFORME DITAME LEGAL AO ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. 3. O NÃO ATINGIMENTO DO QUÓRUM QUALIFICADO EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE DELIBEROU, ENTRE OUTROS, PELA ALTERAÇÃO DE NORMAS DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL, DETERMINA A NULIDADE DAS NOVAS REGRAS CONVENCIONAIS, DEVENDO O JUDICIÁRIO RESPEITO À HIGIDEZ DAS NORMAS ANTERIORMENTE VEICULADAS PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. 4. APELO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
(TJ-DF - APC: 20120310108602 DF 0010546-22.2012.8.07.0003, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Data de Julgamento: 19/02/2014, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/02/2014 . Pág.: 83)
Lembrando que a alteração da forma do rateio não pode ser confundida com alteração das frações ideias a qual requer unanimidade dos condôminos e procedimentos especifico perante o Registro Imobiliário.
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Pretende o autor que o valor das cotas condominiais seja proporcional à fração ideal decada unidade, de modo que, havendo aumento na metragem de um dos apartamentos, deveria haver revisão do valor da cota. Convenção de condomínio que é clara ao determinar quala fração ideal atribuída a cada unidade, não fazendo qualquer menção à metragem como fator para cálculo da fração ideal ou da cota condominial. A alteração da convenção de condomínio, no que toca à fração ideal de cada unidade autônoma, depende do voto da unanimidade dos condôminos .Sentença que se mantém. (APELACAO 0010460- 60.2004.8.19.0209) - DES. MARIA AUGUSTA VAZ -Julgamento: 03/06/2008 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL – grifos
Desta forma, a cobrança do rateio deverá ocorrer em função da fração ideal atribuída a cada unidade no ato constitutivo do empreendimento, salvo se o rateio for determinado de forma diversa na convenção.
Assim, em assembleia, com base nas despesas do condomínio e em uma previsão orçamentária se define um valor total que deverá ser rateado e depois se aplica a fração que cada um tem no todo.
EXEMPLO: Vamos supor que existam 10 unidades iguais cada uma com uma fração 0,07 cada e 15 vagas com a fração de 0,02 cada. A soma da fração ideal sempre tem que dar igual a 1 ou 100%. No nosso exemplo as frações serão 10 unidades tipo iguais fração 0,07 cada, totalizando as 10 = 0,7 e 15 unidades vaga autônomas com fração igual a 0,02 cada. Sendo a soma 0,7 ( das 10 unidades tipo) + 0,3( das 15 unidades garagem) = 1.
Exemplificativamente se o rateio conforme previsão orçamentária for de R$ 10 mil e uma pessoa tive uma unidade sem vaga irá pagar de rateio R$ 700 se tiver uma vaga pagará R$ 700 + R$ 200 ou seja, R$ 900. Se tiver duas vagas pagará R$ 700+ R$ 200 + R$ 200 ou seja, R$ 1.100
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