Quais os documentos necessários para reforma em apartamento?

Quando se fala de reforma em apartamento, vários pontos devem ser levados em consideração. Desde um simples reparo até uma obra grande, é preciso tomar cuidado com a estrutura do empreendimento. Como também se atentar às regras de barulho no condomínio.

Dessa forma, se você quer reformar seu apartamento, ou fazer pequenos reparos de manutenção, o primeiro passo é comunicar o síndico. Em seguida, encontre um profissional ou uma empresa especializada e tenha em mente que é obrigatório seguir a norma NBR 16.280, da ABNT.

Essa norma regulamenta as reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns de edificações brasileiras, para não haver danos à estrutura original do prédio — e, assim, não gerar acidentes e conservar a segurança de todos.

Além disso, nessa norma, fica claro que a responsabilidade de uma reforma é do condômino e é ele quem deve ir atrás das documentações para fazer tudo certo em conformidade com a ABNT.

Desse modo, se você está passando por essa situação, preparamos um conteúdo completo sobre os documentos necessários para fazer uma reforma no apartamento. Confira!

Preciso de autorização para reformar o apartamento?

Embora a NBR 16.280 deixe claro que toda e qualquer obra ou reforma realizada dentro dos apartamentos é responsabilidade do proprietário ou do inquilino, eximindo o síndico de autorizar a obra, cabe ao gestor o papel de fiscal.

Ou seja, o síndico não autoriza uma obra, mas ele fiscaliza e pode interromper a continuidade da reforma se houver irregularidades.

Por isso, para realizar a reforma, é preciso formalizar as documentações para o síndico do condomínio.

Quais são os documentos necessários para fazer uma reforma?

Dentre os documentos necessários para reforma em apartamento, deve constar primordialmente um plano de reforma. Em alguns casos, pode ser preciso providenciar análise de risco de um engenheiro e o alvará municipal para a obra.

Ou seja, para executar uma reforma dentro de um apartamento, é necessário apresentar ao síndico:

• documento de aviso de reforma ao condomínio: se o empreendimento tiver um modelo de documento, use-o. Se não, faça uma carta de próprio punho detalhando o aviso oficial de pedido de reforma - não basta comunicar apenas verbalmente. Neste documento, informe qual será o tipo de alteração e para quando a obra está programada. Além disso, esse documento vale para qualquer tipo de reparo, desde uma pintura a uma troca de pisos, por exemplo;
• um plano de reforma detalhado, elencando e destacando tudo que será alterado dentro do apartamento, cronograma detalhado da obra com descrição do que será feito, tempo estimado para os reparos e a planta do imóvel com as alterações que serão realizadas;
• a depender das alterações que forem ser feitas na obra, deve-se apresentar a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou registro de um técnico, assinada pelo engenheiro, arquiteto ou técnico responsável pela obra;
• lista de todos os materiais e ferramentas que serão usadas na reforma. Caso haja barulho ou impacto, a obra deve seguir as normas do regimento interno para não incomodar os outros moradores;
• alvará de reforma: em alguns municípios é necessário apresentar um alvará de reforma simplificada do apartamento, quando não há alteração na área do imóvel. Desse modo, o proprietário deve ir na prefeitura da cidade ou no órgão de urbanismo do município e retirar seu alvará. Mas antes é preciso ter em mãos todas as outras documentações listadas acima, pois sem elas a prefeitura não consegue analisar como será a reforma.

Ou seja, sem essas documentações em posse do condomínio, o morador ou proprietário não pode fazer a reforma. Caso ele faça a obra por sua conta e risco, o síndico ou os moradores podem denunciar na prefeitura e a reforma pode ser paralisada pela justiça.

Além disso, se houver irregularidades ou descumprimento de regras, o síndico pode proibir a entrada de materiais e funcionários que trabalham na obra.

E, para solicitar o alvará de reforma, é preciso apresentar:

• Requerimento da prefeitura para obras em apartamentos preenchido;
• Cópia do carnê do IPTU e do título de Propriedade registrado em Cartório de Registro de Imóveis;
• Guia quitada de arrecadação da taxa e tarifa devidas ao órgão municipal;
• Cópia de documento que comprove a regularidade da edificação existente, como o Habite-se;
• Cópias de RG e CPF do requerente.

O que é e quando uma reforma precisa de ART?

ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos oficiais que indicam quem tem responsabilidade legal e técnica pela obra ou reforma. A diferença é que o primeiro é emitido por um engenheiro e o segundo, por um arquiteto.

Por exemplo: se você vai quebrar uma parede do seu banheiro para colocar uma banheira, precisa de um planejamento de um engenheiro ou arquiteto para indicar se pode quebrar a parede, se seu banheiro suporta a instalação de uma banheira e se a estrutura do seu prédio aguenta essa intervenção.

Assim, sem o trabalho de um desses profissionais, você pode colocar em risco não só seu apartamento, como também todo o prédio.

Desse modo, com a ART ou o RRT, legalmente fica designado quem é o profissional responsável pela obra, para qual empresa ele trabalha e como será feita a reforma. A depender do tipo de intervenção, um técnico também pode ser responsável técnico pela obra.

Como o profissional é formado e tem uma permissão do seu conselho para atuar nesse setor, ele está apto para se responsabilizar pela obra. E, caso algo ocorra, a empresa ou o profissional responderão legalmente pelo incidente.

Nesse sentido, por questões de legislação e segurança, para determinadas intervenções ou modificações no apartamento, deve-se emitir ART ou RRT. E, para dar tempo do síndico se programar para acompanhar a obra, o documento deve ser entregue junto com o comunicado de reforma ao condomínio e o plano de obra.

Quem emite a ART?

Bom, nesse caso, primeiramente, deve-se saber qual tipo de serviço será prestado, pois existem 3 tipos de ART.

São eles:

1. ART de obra ou serviço: esse documento serve para quando a reforma ou obra precisa contar com serviços feitos por engenheiros;
2. ART de obra ou serviço de rotina: aqui, o documento refere-se a vários serviços de rotina no apartamento, que necessitam de um engenheiro. Nesses casos, o tempo de serviço deve ser delimitado no documento.
3. ART de cargo ou função: é quando se tem um vínculo empregatício com um engenheiro para prestação de um serviço mais longo.

Para emitir a ART, deve-se entrar em contato com uma empresa especializada ou com engenheiro autônomo que será o responsável pelo serviço.

Vale lembrar que a ART só pode ser emitida por um profissional registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) de cada estado.

Já o RRT é o documento que assegura que o arquiteto responsável pela obra é um profissional registrado pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).

Quando a reforma precisa de ART?

Quem define quais tipos de obras precisam de ART ou RRT é a norma ABNT NBR 16.280.

Desse modo, como falamos acima, de acordo com a norma, qualquer obra ou reparo que possa afetar a estrutura do prédio necessita de um responsável técnico.

Ou seja, são tipos de obras que precisam do documento:

• Instalação de ar-condicionado;
• Fechamento de varandas;
• Envidraçamentos de sacadas;
• Instalações ou adaptações de torneiras, chuveiro ou tomadas em todo apartamento;
• Impermeabilização;
• Instalações ou reparos elétricos;
• Instalações ou reparos nas tubulações de gás;
• Instalações hidráulicas;
• Instalação de banheira;
• Aberturas ou alargamento de portas e janelas
• Troca de revestimentos (ex.: troca de azulejos e pisos);
• Alterações estruturais no apartamento (ex.: remoção de parede).

Agora, alguns exemplos de reformas que não precisam da ART ou RRT:

• Pintura;
• Pequenos reparos elétricos e hidráulicos que não necessitem de ferramentas de impacto para a resolução do problema
• Redes de proteção na sacada
• Substituição do forro de gesso, apenas quando não há alteração no modelo original.

Checklist de documentos necessários para reforma em apartamento

Para te ajudar a se organizar e não deixar nenhum documento de fora, abaixo preparamos um checklist para você! Confira.

Documentos necessário para o pré-obra:

• Projeto de reforma com modificações, memorial descritivo e cronograma da obra;
• ART ou RRT;
• Comunicação oficial ao condomínio;
• Alvará de Reforma Municipal (se necessário).

Documentos necessários para o pós-obra:

• Certificado de Conclusão de Obra: esse documento é emitido pela prefeitura e para obtê-lo, será preciso apresentar o alvará de aprovação e de execução da reforma; cópia do carnê do IPTU e de recolhimento do ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza). Ou seja, só é preciso desse documento se for o tipo de obra que precise de autorização da prefeitura;
• Planta do imóvel modificada na reforma;
• Declaração de propriedade e declaração do responsável técnico.

Vale lembrar que esses documentos são obrigatórios e que é dever do proprietário, morador ou inquilino tê-los em mãos antes e após uma reforma.

Quais são as responsabilidades dos proprietários e dos síndicos em uma reforma de apartamento?

Para deixar tudo mais claro e definido, abaixo separamos quais são as responsabilidades de cada um.

Moradores, inquilinos e proprietários:

O proprietário ou morador é responsável por reunir toda a documentação necessária para realização de uma obra no apartamento.

Além de contratar um profissional ou empresa habilitada, para ser o responsável técnico. E, claro, apresentar veracidade nas documentações.

Síndicos ou administração do condomínio:

• Avaliar o plano de reforma e, caso verifique algum problema que não esteja previsto na norma da ABNT, deve tomar as medidas legais;
• Atentar-se aos documentos necessários e analisar a ART/RRT juntamente com o engenheiro do condomínio. Se não tem esse profissional no quadro de funcionários, cabe ao síndico contratar um para analisar e confirmar o plano de reforma;
• É dever do síndico também cobrar e checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos nos arquivos do condomínio. Além disso, ele deve acompanhar a obra e ao final checar se tudo foi feito como o combinado. O condomínio pode contar com o apoio da administradora ou de um engenheiro para essa avaliação.

Portanto, para fazer uma obra não é simples, pois é obrigatório obedecer à norma ABNT NBR 16.280, apresentar todos os documentos necessários para reforma em apartamento e se sujeitar à fiscalização do síndico. Porém, esses cuidados garantem segurança para todos os moradores e para edificação.

Quer saber mais sobre a norma NBR 16.280? Veja o vídeo completo com os nossos especialistas:

Conteúdo SíndicoNet