Plano Diretor

Novo Plano Diretor: veja o que muda na cidade de SP com revisão de lei

Vereadores aprovaram por 44 votos a 11 a revisão do projeto, que segue agora para sanção ou veto do prefeito Ricardo Nunes (MDB). Entidades da sociedade civil e grupos de urbanistas se posicionaram contra o texto.

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou na segunda-feira (26) o texto substitutivo da revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da capital. Foram 44 votos favoráveis e 11 contrários após uma sessão que se estendeu por mais de sete horas. O texto segue agora para sanção ou veto do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

Um dos principais pontos do PDE é o adensamento populacional, ou seja, a maior concentração de pessoas em um menor espaço de terra. O projeto nasceu com a ideia de tornar a cidade mais densa próxima dos eixos de transporte.

Para isso, foram estabelecidas regras como: delimitação no número de vagas de garagem e prédios maiores nas intermediações de estações do Metrô e da CPTM, do monotrilho, de Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), de Veículo Leve sobre Pneus (VLP) e corredores de ônibus.

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De acordo com a Câmara, foram realizadas 51 audiências públicas, com a participação de mais de 2,5 mil pessoas e mais de mil manifestações durante os encontros e na página online, além de mais de 100 contribuições de vereadores.

Após críticas de membros da sociedade civil, o relator da revisão do PDE, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), anunciou mudanças ao texto final do projeto que foi votado na segunda. As alterações aconteceram após diversas audiências públicas e protestos; as principais são referentes aos eixos de transporte (veja mais abaixo). Confira:

Tema	Plano Diretor anterior	1ª versão do texto	Como ficou
Prédios nos eixos de transporte	Prédios mais altos podem ser construídos num raio de até 600m das estações de trem e metrô	Na 1ª versão do substitutivo, a distância era de 1.000m	Amplia o raio para 700m
Prédios altos nos miolos de bairros	Construtoras podem fazer prédios com área útil duas vezes maior que a área do terreno, ou seja, uma espaço de 1.000m² pode receber um edifício de até 2.000m²	Amplia o coeficiente para três vezes o tamanho do terreno	-
Vagas de garagem	É permitida uma vaga de garagem por unidade de apartamento, independentemente do tamanho	É permitida uma vaga de garagem por unidade de apartamento que tenha, no mínimo, 30m²	Para ter direito a uma vaga, os apartamentos nos eixos de transporte devem ter, no mínimo, 60m²
Fundurb	Construtoras pagam uma taxa adicional (outorga onerosa) para construir empreendimentos maiores	Construtoras poderiam trocar pagamentos para o Fundurb pela realização de obras na cidade	Retorna ao status atual, com pagamento ao Fundurb
Mirante de Santana	Há uma lei de 1971 que protege o Mirante de Santana de construções mais altas do que ele	Vereadores incluíram um artigo que colocava fim à proteção	Retorna ao status atual, com proteção ao Mirante de Santana

Entenda como foi o trâmite do PDE:

• Prevista na lei de 2014, a revisão deveria ter sido enviada pelo Executivo em 2021. No entanto, devido à pandemia, o Ministério Público orientou a gestão Nunes a adiar as discussões para 2023;
• Apresentado pela prefeitura em março deste ano, o texto passou por diversas alterações e foi aprovado em 1ª votação no final de maio;
• A versão final do texto substitutivo foi protocolada na Câmara Municipal na última quinta-feira (22);
• Caso sejam sancionadas, as mudanças valem até 2029;
• O projeto pode ser lido na íntegra na página do Legislativo municipal.

Prédios mais altos nos eixos de transporte

• Atualmente, prédios mais altos podem ser construídos num raio de até 600m das estações de trem e metrô;
• O texto substitutivo criticado amplia esse raio para 700m;
• Na versão anterior, a distância era de 1.000m.

“Quando você amplia, você incide em lugares que antes eram de preservação, de um menor adensamento, e você está ampliando muito onde pode adensar. A gente não tem controle se a cidade suporta esse adensamento todo", ponderou Joyce Reis, diretora de Políticas Públicas do Instituto dos Arquitetos do Brasil de São Paulo (IAB-SP).

“O substitutivo amplia quase que o dobro dessa área dos eixos sem justificativa nenhuma. Não é que o mercado não tem onde atuar", completou.

Após uma série de debates e manifestações ocorridas nas últimas semanas, o vereador Rodrigo Goulart (PSD) alterou o raio de 1.000m para 700m, mas esta alteração pode ser ilusória.

"A gente tem que tomar cuidado porque eles também mudaram a base com que isso se calcula. Antes, quando a gente estava falando 1 quilômetro ou 600 metros, eram as quadras que entravam dentro de um raio", apontou Bianca Tavolari, coordenadora do Observatório do Plano Diretor de São Paulo.

"Agora, são 700m — e todas as quadras que tocam, mesmo que seja um pedacinho, passam a fazer parte do eixo. Essa alteração pode parecer um recuo, mas, na verdade, tem pouquíssima diferença em relação ao que estava", explicou.

Houve mudança também nas regiões próximas a pontos de ônibus:

• Hoje, prédios mais altos podem ser construídos num raio de até 300m dos pontos de ônibus;
• O substitutivo amplia o raio para 400m;
• Na versão anterior, a distância era de 450m.

Além dessa mudança, Goulart comunicou alterações em outros pontos considerados polêmicos. (confira abaixo)

Prédios mais altos nos miolos de bairros

Outro ponto trazido pelo texto substitutivo que é alvo de críticas é o aumento do coeficiente de construção nos miolos de bairros, que são as áreas fora dos eixos de estruturação — normalmente, bairros residenciais com prevalência de casas.

• Atualmente, as construtoras podem fazer prédios com área útil duas vezes maior que a área do terreno;
• O texto do substitutivo amplia o coeficiente para três vezes o tamanho do terreno.

De acordo com Joyce, esse tipo de verticalização — em áreas que não suportam muito adensamento — pode levar a ruas mais estreitas e um bairro com uma quantidade muito grande de pessoas e de carros.

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Mais trânsito e menos árvores

Paula Santoro ressalta que a verticalização proposta pelo texto substitutivo privilegia o uso do carro mesmo nos eixos de transporte.

Segundo ela, a lei anterior tinha o objetivo de concentrar o adensamento construtivo próximo de transportes de alta capacidade e adensar com mudança de modal: "Eu vou morar perto do metrô, não vou ter carro", exemplificou.

"Isso ajuda a cidade no congestionamento e em termos de poluição e qualidade do ar, saúde como um todo", apontou.

"Agora, essa verticalização vai poder acontecer em qualquer lugar, ou seja, reforçando os velhos modos individuais, motorizados, que estruturaram a nossa cidade dos carros", afirmou.

Joyce Reis diz que outro impacto pode ser a mudança da paisagem dos bairros:

"Lugares que tinham uma morfologia, uma forma das casas, de repente, tudo passa a virar prédio. Aí você mexe na insolação, na quantidade de árvores", explicou.

Apartamentos mais caros

• Paula Santoro informou que São Paulo produziu 100 mil unidades de habitação com preço de até R$ 350 mil entre 2014 e 2019;
• No entanto, apenas 15% (15 mil) dessas unidades foram feitas nos eixos;
• E grande parte das unidades produzidas nos eixos eram pequenas e com metro quadrado caro.

“Das 15 mil, quando estão próximas do transporte, tiveram tanto uma diminuição na sua área — quase metade dessas unidades têm até 25 m², ou seja, não cabe uma família confortavelmente. E elas são caras: o preço praticamente duplicou de 2008 para 2019, mas aumentou quase 40% de 2015 para 2019."

“Ou seja, aumentou o preço do metro quadrado e diminuíram de tamanho. Elas não são feitas no quadro de necessidades habitacionais da cidade", explicou.

Segundo elas, essas unidades — que podem ser chamadas de "fake habitação social" — contribuem para o encarecimento dos imóveis.

“Quando a gente produz algumas um pouquinho mais acessíveis, mesmo assim os preços aumentaram, e elas estão longe do transporte, ou seja, a gente segue produzindo no padrão da cidade excludente – pouca moradia para os mais pobres e longe", disse.

“O substitutivo propõe aumentar a possibilidade desse adensamento nos eixos, ou seja, ele está aumentando a possibilidade de adensamento para rendas mais altas, e isso tem valorizado esses lugares mais bem servidos de infraestrutura e dificultado cada vez mais o acesso a quem precisa de uma moradia próxima ao transporte, próxima ao emprego."

"A grande justificativa dessa revisão é promover mais inclusão. Só que cadê essa inclusão social?", questionou.

Bairros históricos em risco

A representante do Instituto dos Arquitetos do Brasil em São Paulo contou que bairros com construções históricas e comunidades tradicionais — sobretudo negras — podem ser apagadas com o processo de verticalização. Ela utilizou o exemplo do Bixiga, na região central da capital:

"Uma área em que o plano vigente já estabelecia maior adensamento nos eixos era no Bixiga, um lugar com inúmeros imóveis de patrimônio histórico que estão em processo de tombamento e uma população negra que é residente há muito tempo ali e que tem uma vulnerabilidade em relação ao aumento do preço de imóveis", explicou.

Joyce lembrou que, atualmente, a permissão para construir prédios mais altos atinge três quarteirões em relação à Avenida Paulista, por exemplo, e que a ampliação poderá levar a sete quadras de distância, possibilitando, assim, atingir mais áreas do Bixiga.

Urbanistas criticam texto

Mais de 160 entidades da sociedade civil e grupos de urbanistas assinaram uma carta com críticas ao texto substitutivo do PDE. Entre os apontamentos, estão:

• Possibilidade de prédios mais caros próximos às zonas de transporte coletivo;
• Previsão de aumentar as áreas da cidade em que são permitidos prédios mais altos;
• Mais vagas de garagem;
• Falta de estudos que justifiquem as mudanças propostas;
• Possibilidades de prédios maiores nos miolos de bairros, que ficam longe dos eixos de transporte público;
• Substituição de bairros históricos por quarteirões tomados por prédios.
• Especialistas que conversaram com o g1 disseram que as consequências práticas dessas mudanças são diversas:
• Mais trânsito;
• Supressão de áreas arborizadas;
• Supervalorização de imóveis;
• E outros pontos que julgam importantes.

No entanto, o vereador Rubinho Nunes (União), presidente da Comissão de Política Urbana e favorável às modificações propostas no substitutivo, diz que as críticas são vazias e têm interesse político-eleitoreiro.

"Qualquer grupo, qualquer entidade tem a prerrogativa de se manifestar, firmar termos públicos favoráveis ou contrários a projetos que tramitam na Câmara. O que me espanta é que eu vejo uma grande crítica vazia em tudo que vem quanto ao Plano Diretor, até num sentido de desinformação, especialmente por parte dos grupos que se autointitulam como técnicos", afirmou Rubinho. (leia mais abaixo)

Em nota, a prefeitura da capital informou que "o município realizou um processo participativo amplo, democrático e transparente para discutir os ajustes no Plano Diretor" e que, em 329 dias de revisão no âmbito do Executivo, foram realizadas 91 atividades participativas, que resultaram em mais de 12 mil contribuições". (leia íntegra abaixo)

Falta de justificativas

Joyce destaca que as propostas apresentadas no texto substitutivo do Plano Diretor não têm as justificativas necessárias para se tornarem lei.

“São coisas muito novas, num curto espaço de tempo, sem justificativa. É péssimo tecnicamente e politicamente, porque não tem avaliação que justifique e não tem estudos que mensurem o impacto”, afirmou.

Já a arquiteta e urbanista Paula Freire Santoro, coordenadora LabCidade, da Universidade de São Paulo (USP), aponta que o projeto não atinge seu devido objetivo:

"Tem sido um instrumento de regulação do mercado imobiliário. Ele está muito distante da cidade real — ele não planeja o bairro, não conhece os problemas da população mais pobre, não pensa como vai ser a chegada de infraestrutura nos bairros que não tem."

O que pensa o presidente da Comissão de Política Urbana

"A gente vê um desconhecimento muito grande na questão dos eixos, justamente porque, quando a gente para analisar a prerrogativa inicial do Plano Diretor vigente, era justamente o adensamento de eixos. Mas eles falharam nesse sentido e agora nós passamos a promover o adensamento de eixos com ampliação que vai ser definida em locais específicos, não na cidade como um todo, como eles fazem crer", afirmou Rubinho Nunes, presidente da Comissão de Política Urbana da Câmara Municipal.

Rubinho disse que os grupos que criticam o texto substitutivo "ignoram esses avanços com uma crítica exclusivamente política, de alguém que não entende a dinâmica de mercado, o crescimento da cidade e a necessidade de uma revisão que tem um olhar para o mercado, mas também para a população mais pobre da cidade de São Paulo, visando à modernização da cidade".

"Se eles tivessem participado das audiências públicas, como se dedicaram a fazer fóruns politiqueiros com os próprios eleitores, eles teriam percebido que o debate foi bastante amplo", reforçou.

O que diz a Prefeitura de São Paulo

Em nota, a Prefeitura de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), disse que reafirma que o Município realizou um processo participativo amplo, democrático e transparente para discutir os ajustes no Plano Diretor.

"Desde 2014, a população pode acompanhar pela internet a aplicação do Plano Diretor pela plataforma de monitoramento do PDE no site Gestão Urbana. Ela foi desenvolvida pela Prefeitura para dar transparência e informar sobre o andamento do Plano Diretor, disponibilizando dados para diversos indicadores.

Durante a Revisão Intermediária, a Prefeitura também criou um site específico para o processo revisional e, a partir dele, a população pode se informar, em tempo real, sobre agenda de reuniões, relatórios e documentos produzidos pelo Município para esclarecer e subsidiar os debates sobre os ajustes no Plano Diretor.

Além disso, em 329 dias de Revisão no âmbito do Executivo, foram realizadas 91 atividades participativas, entre reuniões, oficinas, audiência públicas, consultas on-line e visitas distribuídas no território das 32 subprefeituras, que resultaram em mais de 12 mil contribuições. Todo esse trabalho de mobilização e participação foi reconhecido pelo Ministério Público de São Paulo.

O envio do Projeto de Lei à Câmara Municipal, em março, foi a consolidação de todo o processo revisional por parte do Município e que resultou em propostas de ajustes para o Plano Diretor. Esse texto segue em discussão no âmbito do Legislativo".

O que diz a Associação de Incorporadoras

Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) informou que "considera como positiva a aprovação do Plano Diretor de São Paulo nesta segunda-feira (26/6). As medidas devem ajudar a promover a inclusão social e o adensamento urbano inteligente.

Com a mudança, o comprador de imóvel passa a contar com mais opções de produto à sua escolha e a cidade poderá melhorar o aproveitamento do território com infraestrutura urbana e transporte público.

Nos últimos meses, a ABRAINC trabalhou, em colaboração com mais de 30 entidades ligadas ao setor imobiliário e da construção civil, na elaboração de sugestões fundamentadas em amplos debates técnicos entre os participantes. Algumas das propostas apresentadas foram melhorias nos textos originais elaborados pela Prefeitura, garantindo a aplicação objetiva dos instrumentos e priorizando a segurança jurídica".

Fonte: https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/2023/06/27/novo-plano-diretor-veja-o-que-muda-na-cidade-de-sp-com-revisao-de-lei.ghtml