Escolha da administradora de condomínio
Temas dessa semana são taxas extras e cobrança vexatória
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Troca de síndico
Pergunta 1 , de Goretti Maciel, Fortaleza
Fui eleita síndica no início desse mês e até o momento a administradora atual não fez contato para me passar informações. A única informação que tenho é que irei assumir em setembro e o salário. Preciso organizar uma reunião para elegermos outra administradora. Nesse caso, como proceder?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Goretti,
A escolha da administradora do condomínio é prerrogativa do síndico, uma vez que a função da mesma é auxiliá-lo nas questões administrativas, mediante aprovação em assembleia.
Código Civil Art. 1348
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Tal fato se justifica pois, é o sindico o representante legal da edificação, tal obrigação decorre da lei. Desta forma, se a administradora errar e ficar provado a culpa do síndico seja por ação ou por omissão, este assume responsabilidade. Ele está na posição de garantidor, e sua ação poderia evitar o resultado. Porém, o sindico poderá buscar o ressarcimento do o prejuízo com uma ação de regresso, mas em um primeiro momento, via de regra, por ser o representante legal da edificação quem responderá perante a justiça será ele.
Então nada mais justo que o síndico escolha a empresa para assessora-lo da melhor forma. Algumas convenções imputam a responsabilidade da escolha ao conselho. E outros síndicos, acertadamente, dividem a escolha com os conselheiros independente do que aduz a convenção.
E não obstante a legislação imponha que a escolha da administradora deverá ter a aprovação da assembleia, é praxe do mercado e aceito pelos tribunais que a escolha seja feita e ratificada em assembleia com brevidade.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO CONTRA EX-SÍNDICA. RESPONSABILIDADE DESTA POR MULTA E EMBARGO DE OBRA. REFORMA DE CHURRASQUEIRA, SEM CONCESSÃO DE ALVARÁ MUNICIPAL. Ré que responsabiliza a administradora que não a informou acerca da necessidade de alvará para a construção/reforma da churrasqueira. Decisão final cabível ao síndico. Se houve ou não assessoria eficiente, esse fato não descaracteriza o ilícito civil praticado. Administradora mantida em seu cargo pela síndica, considerada aquela como preposta do condomínio. Direito de regresso ressalvado. Não ocorrência de litigância de má fé. Recurso não provido.
(TJ-SP - APL: 00182121220138260003 SP 0018212-12.2013.8.26.0003, Relator: Edson Luiz de Queiroz, Data de Julgamento: 17/09/2014, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/09/2014)
Taxas extras
Pergunta 2, de Marcaum Zum
Já é a segunda vez que o síndico do meu condomínio decidi criar taxas extras no boleto do condomínio. Já teve dois itens que ele decidiu por conta própria cobrar dos moradores.
A primeira despesa extra que ele nos cobrou foi referente a despesas com tubulações de esgoto e calha de chuva em 6 parcelas. Agora este mês comecou a cobrança custos de cartório referente ao protesto de uma das empresas que prestou serviço ao condomínio. Meu condomínio está assim:
Taxa de Condomínio - R$ xxx,xx
Taxa Extra Reparo Esgoto / Elev / Calhas - 03/06 - R$ xx,xx
Taxa Extra Custas de Cartório - Baixa de Protesto - R$ xx,xx
Fundo de Reserva - R$ xx,xx
Taxa Extra Reconst. Sist Capt Água - 02/06 - R$ xx,xx
Todas estas taxa extras não deveriam passar por assembleia extraordinária para aprovação?
Existe algum documento?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado,
O síndico não tem autonomia para criar taxas extras, quem pode cria-las é a assembleia mediante aprovação dos condomínios.
A atuação do síndico está vinculada a lei, convenção, regimento interno e deliberações em assembleias.
A previsão orçamentária para o próximo exercício do condomínio é aprovada anualmente conforme prevê o Art. 1.350 do Código Civil. Quando o síndico submete aos presentes a aprovação da previsão orçamentária.
Caso a receita não seja suficiente e necessite de ajustes o síndico deve convocar uma assembleia extraordinária e aprovar nova proposta de orçamento. O mesmo deve ocorrer no caso de despesas extras.
Em casos de urgência os síndicos utilizam os valores disponíveis no fundo de reservas e depois ratificam a sua utilização e aprovam arrecadação para reposição se for o caso. Porém, o mais seguro quando viável é convocar assembleia previamente e aprovar a utilização do fundo de reserva se for o caso.
Quanto a despesa extra não é cabível em hipótese alguma a emissão e posterior ratificação, uma vez que se trata de arrecadação e para que a mesma ocorra é necessário a prévia deliberação da assembleia. Diferente do fundo de reservar que o dinheiro já está arrecadado conforme convenção do condomínio ou deliberação prévia.
Assim, a emissão de cota extra sem pré-aprovação conota má gestão, passível de destituição do síndico e justifica o não pagamento por parte dos condôminos da monta em desacordo com o aprovado em assembleia.
Cobrança vexatória
Pegrunta 3, de Jeferson Silva Lima
Fui abordado pelo sindico, na rua do condominio, onde ele mandou que eu parasse o carro. Ele veio me cobrar o condomínio, porém fiquei chateado pois nas três vezes eu estava acompanhado isto é legal?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Jeferson,
A abordagem do síndico além de ilegal, extrapolando o dever inerente a função, poderá conota ato vexatório passível inclusive de indenização por danos morais.
Ao síndico cabe a função de cobrar os devedores, mas de forma alguma deve extrapolar os limites toleráveis e legais.
A cobrança deverá ocorrer de preferência através de empresas especializadas e escritórios de advocacia, nunca com a abordagem pessoal do síndico, salvo ele tivesse liberdade com você e de forma polida. Nunca na frente de terceiros.
CIVIL. INDENIZAÇÃO. POLO PASSIVO. LEGITIMIDADE CONDOMÍNIO. OCORRÊNCIA. COBRANÇA. DÍVIDA PAGA. ART. 940, CC. INOCORRÊNCIA. DANOS MORAIS. PROVA DOS AUTOS. VERIFICAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. AGINDO A EX-SÍNDICA EM NOME DO CONDOMÍNIO, REPRESENTANDO-O, PORÉM COM EXCESSO EM SUAS ATRIBUIÇÕES, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM ILEGITIMIDADE DO RÉU PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. 2. COMPROVADO NOS AUTOS QUE O AUTOR SOFREU PERSEGUIÇÃO POR PARTE DE EX-SÍNDICA DO CONDOMÍNIO EM RAZÃO DE AÇÃO DE COBRANÇA ANTERIORMENTE AJUIZADA EM SEU DESFAVOR, DE MODO A LHE CAUSAR CONSTRANGIMENTOS, INCLUSIVE EM ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS, CONFIGURADO ESTÁ O DANO MORAL, CABENDO REPARAÇÃO. 3. QUANDO A AÇÃO DE COBRANÇA VERSA SOBRE LEGALIDADE DA PRÁTICA DE SE ISENTAR O SUBSÍNDICO DO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM ILEGALIDADE DA COBRANÇA E APLICAÇÃO DO ART. 940 DO CC. 4. APELOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
(TJ-DF - APC: 20110710361202 DF 0035206-05.2011.8.07.0007, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 06/11/2013, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/11/2013 . Pág.: 211) GRIFEI
