Construção ou ampliação de sacada e varanda de apartamentos
Conheça o árduo caminho para condomínios que sonham em ampliar ou construir varandas
Aumentar a metragem da unidade, o valor do metro quadrado e ainda ganhar mais iluminação e ventilação. Quem não quer desrfrutar de todos esses benefícios com a expansão de sacadas e varandas dos apartamentos?
Porém, o percurso para se obter a tão sonhada sacada é longo – e, em alguns casos, pode até não ser viável.
São muitas as variáveis envolvidas antes do projeto sair do papel.
Requisitos para se construir uma nova varanda ou sacada no condomínio
O primeiro dado a ser pesquisado é se o condomínio pode ter mais área construída do que a apresentada atualmente – já que, muitas vezes, ao construir todo o potencial construtivo do terreno foi utilizado, não “sobrando” assim mais metros quadrados a serem adicionados posteriormente pelos moradores.
Há também um porém estrutural: não são todos os edifícios que poderiam receber essa sobrecarga em sua estrutura. Em alguns, é possível fazer uma obra de adequação na fundação, em outros, não.
Outro grande entrave é a necessidade de aprovação de 100% dos condôminos. Todos, inclusive os inadimplentes, devem estar de acordo com a implantação da sacada ou varanda. Segundo os especialistas ouvidos pelo SíndicoNet são esses os dois maiores empecilhos para viabilizar essa obra de grande porte.
Recompensa
Mas quem vencer esses obstáculos pode ver o metro quadrado do seu apartamento aumentar bastante – seja em número ou em valores, assim como a liquidez do bem. Há casos em que a valorização do imóvel chegou a 100%, após a conclusão da obra.
Veja abaixo um passo a passo de como pode ser desafiador um projeto desse tamanho. Vale lembrar também que é difícil projetar um prazo para a duração da obra, uma vez que fatores como: quantidade de dinheiro disponível, complexidade do projeto, aprovação das alterações na prefeitura, entre outros.
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4 etapas da construção ou expansão de sacadas e varandas em apartamentos
1.Projeto
Se há interesse de alguns moradores em adicionar a sacada ou varanda, o primeiro passo é contratar uma empresa de arquitetura ou engenharia que investigue se o terreno do condomínio ainda tem potencial construtivo. Via de regra é possível adicionar 10% de área ao total já construído.
A empresa contratada deve ter em seu quadro arquitetos e engenheiros. Geralmente é a empresa também quem entra com o processo junto à prefeitura, pedindo o alvará para a execução da obra, e quem cuida da parte documental do projeto.
No caso do condomínio paulistano de 30 apartamentos administrado pelo síndico profissional Nilton Savieto, que passa pela obra de ampliação de sacadas (de 7 m² para 35 m²) há um ano e meio, resgatar as plantas do projeto original do prédio levou cerca de três meses.
"Nosso prédio é antigo e contar com um profissional nesse processo foi imprescindível, pois eles conhecem o caminho das pedras, estão acostumados", afirma.
Via de regra, os papéis pedidos pela prefeitura são: a convenção do condomínio, a planta original e a elaborada pelos engenheiros/arquitetos, com anotação de responsabilidade técnica (ART). É importante que a convenção esteja atualizada.
2. Assembleia explicativa
Se o projeto for realmente viável, então, o grupo de interessados na expansão das sacadas/varandas e o síndico podem marcar uma assembleia para expor a ideia para todos. Aqui, vale lembrar que a anuência de todos os condôminos é necessária para que a obra siga em frente.
Nilton comenta que obter a aprovação de 100% dos condôminos não foi um obstáculo, até porque, foi um assunto levantado pelos próprios moradores, os quais desejavam aumentar a área e a valorização do apartamento - que no final das contas aumentou 30%.
Em um primeiro momento, o processo foi pilotado por eles, sendo criado, inclusive, uma comissão de obras para debater o assunto mais a fundo - e lá se vão 10 anos desde os primeiros papos.
"Faz muito tempo e tudo começou entre os condôminos, então, para nós, essa etapa foi mais fácil. No entanto, foi necessário realizar diversas assembleias para esclarecer o que seria feito, bem como para apresentar projetos, orçamentos e, claro, quanto e de que forma faríamos a arrecadação para viabilizar a obra. A comunicação tinha que ser muito efetiva", destaca.
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Por isso, é de suma importância fazer um trabalho anterior à assembleia, informando os condôminos sobre todas as características do projeto, inclusive com uma previsão de preços, e de formas de pagamento.
Caso prático de como convencer os condôminos a realizar a ampliação de sacadas ou varandas
Isabel Clemente Santos, administradora, integrou a comissão de obras do seu condomínio. Seu projeto de expansão de varanda está esperando aprovação na prefeitura de São Paulo. Para conseguir a aprovação de todos os condôminos, traçou uma estratégia inteligente.
“Mapeamos todas as unidades do condomínio – principalmente aqueles que não queriam a reforma. Investigamos os motivos e apresentamos o projeto em todas as unidades, uma por uma. Esse processo demorou quase três anos, mas conseguimos aprovar a obra. No momento da assembleia, de votar, todos já estavam bem informados sobre o que se tratava”.
Com a aprovação em mãos, o condomínio já pode começar a arrecadar um fundo para a varanda, que irá ajudar a deixar a obra mais rápida em sua fase de execução.
Nessa etapa de arrecadar o dinheiro para realizar a amplicação das sacadas, o síndico profissional Nilton Savieto menciona que o condomínio já havia angariado, por mais ou menos sete anos, 1/3 do valor inicial do projeto, ora calculado em R$ 4,5 milhões.
"É um projeto grande, não dá pra arrecadar tudo em um primeiro momento, então a ideia foi criar um fundo de caixa antes de iniciar a obra de fato", reitera.
Posteriormente, para a quantia não ficar pesada para os condôminos, o restante foi parcelado em 8x e depois mais seis parcelas de um valor menor, em um prazo de um ano, conforme o andamento da obra.
3. Aprovação na prefeitura
Com 100% de anuência dos proprietários, o projeto de alteração é encaminhado para ser aprovado pela prefeitura, assim como um alvará da obra.
“Em se tratando de uma obra desse tamanho, é fundamental que o condomínio e o síndico estejam extremamente bem assessorados, com uma empresa que seja a mais especializada possível nesse tipo de projeto”, assinala o advogado Alexandre Marques.
Ele também explica que, via de regra, é a empresa quem dá a assessoria documental para os empreendimentos junto à prefeitura.
Essa fase pode demorar dependendo do plano diretor de cada cidade, do bairro em que está o empreendimento, se há necessidade de equipamentos especiais (como guindastes, etc), entre outros.
Enquanto o dinheiro para a obra era arrecado, o condomínio de Nilton corria com as aprovações do projeto na prefeitura. Aliás, os projetos, pois de acordo com ele, foram tratadas oito especialidades, sem contar o Anteprojeto, Projeto Básico e o Executivo, os quais foram elaborados por um engenheiro contratado.
Cada um dos projetos dos consultores abaixo foi coordenado por esse profissional, o qual ficou encarregado de acompanhar toda a obra e organizar os respectivos orçamentos:
- Fundação;
- Estrutura metálica;
- Hidráulica;
- Elétrica;
- Exaustão (para viabilizar a instalação de churrasqueira);
- Bombeiros;
- Arquitetura;
- Topografia.
Assim que todos os projetos foram aprovados junto à prefeitura de SP, Nilton deu início às cotações para a execução da obra de cada uma dessas oito especialidades - etapa que durou em torno de três meses.
"Com o detalhamento dos consultores, conseguimos equiparar as propostas. Solicitamos pelo menos seis orçamentos para cada especialidade, sempre a preço fechado, para depois apresentar e aprová-los em assembleia. E antes de fechar com as empresas, checamos seu histórico, documentos, CNDs e referências de outros clientes", sinaliza.
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Veja também: Como realizar cotações para o condomínio
4. Execução da obra
Essa é a fase que causa maior incômodo no empreendimento, uma vez que a maioria dos condôminos continuará a ocupar seus imóveis enquanto a obra é executada.
Segundo Nilton, imprevistos na obra são perfeitamente normais. O problema é que, numa intervenção como essa, realizada diretamente dentro dos apartamentos, isso acaba prejudicando a rotina de alguns moradores.
"No nosso caso, por exemplo, devido a um serviço extra e necessário na fundação, tivemos que interditar um lance da garagem. Além das unidades ficarem enclausuradas com tapumes por mais tempo (o prazo inicial era de três meses e se estendeu para seis), foi necessário disponibilizar vagas em um estacionamento público para que os moradores pudessem guardar seus veículos", relembra.
Dessa forma, além da logística delicada da obra, pequenas alterações no projeto inicial também acarretam em valores adicionais não previstos. "Mas desde que isso seja explicado claramente e aprovado pelos condôminos, a realização da obra tem tudo para fluir da melhor maneira possível", ressalta Nilton.
Outra questão que pode atrasar essa etapa é a falta de dinheiro em caixa. Por isso, quanto maior for a arrecadação do fundo para a obra, mais rapidamente a reforma poderá terminar. O ideal é começar a execução com pelo menos 30% de entrada, e parcelar e ratear o restante.
Uma opção é consultar empresas especializadas em crédito para condomínio, que podem oferecer um aporte financeiro – e um fôlego extra para a obra.
Responsabilidades
Vale lembrar que é o síndico o maior responsável pelo condomínio, sempre. Por isso, ele deve se cercar de fornecedores competentes e confiáveis.
“O síndico não precisa entender de fundação, de concreto, de nada disso. Mas deve saber que deve escolher com muita atenção e responsabilidade as empresas que cuidarão das diversas partes dessa obra”, ensina Hubert Gebara, do Secovi.
Para se certificar, vale visitar antigos clientes de empresas de arquitetura e engenharia que fizeram projetos similares aos que o seu condomínio quer executar.
Fotos
Veja abaixo um exemplo de como era e como ficou um condomínio da cidade de São Paulo, que conseguiu implementar a construção de varanda.
Crédito das imagens: PAX.ARQ Legenda: Imagens do antes e depois do edifício quando o projeto foi apresentado pelo escritório de arquitetura PAX - Arquitetura
Fornecedores
- Linha de crédito: Parceria do SíndicoNet com a Empresta Capital agiliza tomada de crédito em até 3 dias úteis
- Obras estruturais: Empresas de engenharia e obras de grande porte
- Arquitetura: Escritórios de arquitetura especializados em condomínios
- Laudos: Empresas especializadas em laudos e inspeções prediais
Fontes consultadas: Marcio Rachkorsky (advogado especializado em condomínios); Raquel Tomasini (gerente de produtos da Lello); Hubert Gebara (vice-presidente de condomínios do Secovi-SP); Alexandre Marques (advogado especializado em condomínios); Isabel Clemente Santos Paim Vieira (condômina); Simone Santos (gerente da administradora Herzog); Zeferino Velloso (VIP Inspeções prediais); Paula Sertório e Victor Paixão (arquitetos e sócios do PAX.ARQ) e Nilton Savieto (síndico profissional).
