Falta de área de lazer
Taxa de luz e manutenção da parte elétrica também foram temas da semana
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.
Falta de área comum
Pergunta 1, de Talita Soares
Rodrigo Karpat, sou síndica de um condomínio habitacional com 32 unidades, o condomínio não dispõe de nenhuma área de lazer, espaço gourmet, e isso tem me gerado muitos transtornos porque os moradores se sentem no direito de fazer churrasco no hall do condomínio ou em um espaço grande que temos, porém é uma caixa d'água.
No nosso condomínio existe um estatuto e um regulamento interno ao qual isso não é permitido, e um dos moradores está entrando com um pedido de ação em relação a essa situação. A pergunta é: em todas as assembleias que fizemos isso nunca foi uma prioridade e todos os moradores estão cientes e assinaram por benfeitorias mais importantes.
Existe a possibilidade do condomínio perder este tipo de ação?! Como posso lidar com este morador ele é aqueles que gostam de falar sem ter conhecimento algum, na verdade isso é um problema no condomínio inteiro.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Talita,
As áreas comuns em prédios que não dispõem de espaços coletivos muitas vezes são um problema. O que precisa ser considerado primeiramente é o que está descrito no ato de instituição do condomínio.
Os condomínios são construídos de uma certa forma para atender aos anseios do incorporador e dos futuros adquirentes, não obstante ao longo dos anos os interesses dos que ali coabitam possam mudar, os antigos proprietários mudam ou falecem, pessoas com perfis diferentes fazem a aquisição do bem e aí pode começar um problema.
Conforme relatado por você a utilização da área destinada a caixa da água ou hall para se fazer um churrasco desvia a destinação da área e pode colocar em risco os condôminos.
O condomínio deve ser utilizado para o fim que se destina conforme descrito em convenção, bem como a destinação das suas áreas deve respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no Art. 1.335, II e Art. 1.336, IV do Código Civil. Bem como no Art. 1.351 do mesmo diploma que aduz “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
E alterar a destinação de uma área requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos, além das adequações necessárias na convenção.
Nesse sentido:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR - QUESTÃO JÁ APRECIADA ANTERIORMENTE POR DECISÃO IRRECORRIDA - PRECLUSÃO - JUSTIÇA GRATUITA - RECOLHIMENTO DO PREPARO - ATO INCOMPATÍVEL COM O PEDIDO - INDEFERIMENTO - TERRAÇO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ÁREA DE USO COMUM - USO EXCLUSIVO POR ALGUNS CONDÔMINOS - NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS - ART. 1.351, DO CC/2002 - REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS EM ESPAÇO COMUM - NECESSIDADE DE APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA POR 2/3 DOS CONDÔMINOS - ART. 1.342 DO CC/2002 - RESSARCIMENTO - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA. Não atacada no momento oportuno, e através do recurso adequado, a decisão que rejeitou a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela parte ré na contestação, mostra-se inviável a rediscussão da matéria em sede de apelação, em razão de preclusão. Se a parte pratica ato incompatível com o afirmado estado de pobreza, efetuando o pagamento das custas recursais, não é possível que lhe sejam deferidos os benefícios da justiça gratuita. O interesse de agir guarda relação com a necessidade de o cidadão recorrer ao Estado, a fim de obter proteção a direito subjetivo material, que entenda ter sido violado ou ameaçado. O terraço, nos condomínios edilícios, constitui área comum dos condôminos, salvo disposição contrária da convenção de condomínio do edifício. Caso os condôminos queiram alterar a convenção de condomínio, dispondo acerca da mudança de destinação de área do condomínio, dependerá de aprovação, por unanimidade, nos termos do art. 1.351 do CC/2002. Para realização de obras em partes comuns do edifício, se faz necessária a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme art. 1.342 CC/2002, caso contrário, aquele que realizou as obras, assume para si o risco de se ver onerado pela benfeitoria construída sem a devida autorização.
(TJ-MG - AC: 10024097050439001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 05/04/2018, Data de Publicação: 13/04/2018) ( GRIFEI)
Mas é importante frisar que alterar a destinação de uma área no condomínio não tem a ver com utilização de área comum com bom senso ou permitir situações pequenas que atendam a coletividade sem contrariar a lei, em outro exemplo: uma área lateral de um prédio que tem a finalidade de trânsito de pedestres, digamos que seja uma área extensa onde moradores podem bater papo, crianças jogarem uma bola, não altera a destinação da área, apenas otimiza o uso do espaço e pode ser feito desde que não traga qualquer perturbação ao sossego e segurança dos demais, desde que passe pela aprovação da assembleia com quórum de maioria simples.
Porém, por exemplo: Alterar a academia o prédio para uma área de moradia ou para depósito, altera a destinação da área e requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (Art. 1.351 do CC). Se for o caso da construção de uma marquise para a área da churrasqueira o quórum seria 2/3 com base no Art. 1.342 do CC.
Socorro-me ainda aos ensinamento do Biasi Ruggiero que em sua obra Questões Imobiliárias, Editora Forense, 1997, diz: “Com efeito, é preciso haver algum elastério quando se trata de alteração de pequeno porte, desde que mantida a área para finalidade de interesse comum, uma vez “não podem ficar dependentes da unanimidade dos condôminos, em razão da extrema dificuldade que isso representaria no relacionamento condominial, pois existem condomínios horizontais com duzentas trezentas unidades. Bataria uma vontade caprichosa para impedir um plano que convenha aos interesses da maioria” RJ, 124:38).”
Taxa de luz
Pergunta 2, de Daren Antunes
Boa noite, sou locatário de um apartamento há 2 anos, no momento da locação fui informada que não havia taxa de condominio, pois são apenas 03 apartamentos; o que de fato nunca veio cobrança.
Porém, neste mês veio uma cobrança de condomínio especificada em boleto como "taxa de luz -CEEE" no boleto, sendo que taxa de luz é paga individualmente. Gostaria de saber se devo pagar esta taxa e se podem iniciar a cobrança da mesma após 2 anos sem aviso algum.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Primeiro importante destacar que a relação do inquilino com o condomínio tem algumas peculiaridades. O inquilino não é condômino e sim o proprietário, e este transfere de forma contratual (contrato de locações) ao inquilino uma das características da propriedade que é a posse.
Ou seja, o inquilino não é proprietário, não obstantes tenha direitos inerentes a posse, o que não inclui a participação em assembleia desde da promulgação do Código Civil de 2.002.
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. R$ 2.785,91 + TAXA DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL ? R$ 700,00. REVELIA DO RECLAMADO. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELA PARTE AUTORA - ARTIGO 20 DA LEI 9.099/95. IMÓVEL LOCADO / AUSENCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O LOCATÁRIO E O CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM /LEGITIMIDADE PASSIVA DO TITULAR DO DIREITO REAL E NÃO DO LOCATÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. ARTIGO 46, LEI 9.099/95, resolve esta 1ª Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito, negar-lhe provimento, nos exatos termos do voto (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0022771-07.2013.8.16.0030/0 - Foz do Iguaçu - Rel.: ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - - J. 26.11.2014) (GRIFEI)
(TJ-PR - RI: 002277107201381600300 PR 0022771-07.2013.8.16.0030/0 (Acórdão), Relator: ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA, Data de Julgamento: 26/11/2014, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 24/02/2015)
Legalmente quem tem o dever que arcar com as cotas condominiais, bem como com as despesas de IPTU, é o proprietário do bem e o não inquilino, porém as partes podem pactuar de forma diversa no contrato de locações e passar a responsabilidade de pagamento de tais despesas ao inquilino. Situação que é a praxe do mercado, mas, se este deixar de pagar, a responsabilidade será do proprietário que posteriormente terá direito regressivo em face do inquilino.
Ainda, o inquilino até a promulgação do código civil de 2002, que passou a viger a partir de janeiro de 2003 podia votar nas questões inerentes as despesas ordinárias, mas o Código Civil ao mencionar no Art. 1.335, III, que o direito de voto é do exclusivo ao proprietário, revoga o disposto no Art. 84 da lei do Inquilinato.
Desta forma, a questão legal da cobrança precisa ser tratada diretamente com o proprietário da sua unidade que é a parte legal para contestar a cobrança.
Já você precisa verificar o que aduz no seu contrato de locações com o proprietário. Se não houver menção de forma expressa de repasse das despesas ordinárias de condomínio ao inquilino, a responsabilidade pelo pagamento será do proprietário.
Manutenção de parte elétrica
Pergunta 3, de Elisa Waszyk
Meu prédio é antigo e a parte elétrica do prédio nunca teve manutenção, o que se faz necessário e urgente. Já que a mesma apresenta faíscas nos fios e outros já derretidos.
Fiz três orçamentos, no montante de R$ 150 mil. Pretendo aprovar em assembleia. Por ser uma obra urgente e necessária, o que farei s acaso os condôminos não aprovem a reforma? Que medidas tenho que tomar, uma vez que o risco de incêndio é uma realidade, além da obrigatoriedade do AVCB?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
A situação é extremamente preocupante e requer uma ação rápida. A Norma Regulamentadora NR 10, assim como a NBR- 5410/2005, ambas Federais, estabelecem os parâmetros para a segurança das redes elétricas de baixa tensão e obtenção de AVCB ou documento similar, conforme exigência de cada Estado.
Desta forma, uma vistoria periódica atendendo os parâmetros da norma é essencial, pois pontuam as situações de não conformidade no condomínio, e para que a partir das constatações, seja realizado um plano de execução/adequação/correção com base na legislação Estadual.
O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é imposto por lei e varia de Estado para Estado, inclusive o documento de certificação de conformidade pode ter outro nome. A sugestão é buscar empresa de assessoria para regularização e posteriormente obtenção do certificado de regularidade. Faça três orçamentos e leve o quanto antes à aprovação e apreciação da assembleia mostrando a urgência.
Deixar de fazer as verificações, e consequentemente as manutenções corretivas é um risco que pode fulminar em alguma “desgraça” ou até mesmo na interdição do prédio. Isso sem mencionar na responsabilidade civil e criminal do síndico em casos de omissões, mesmo que involuntárias.
Conforme entendimento dos Tribunais:
Ação de obrigação de fazer destinada à adequação das instalações do condomínio às normas de segurança para obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) – Obrigação que envolve a segurança dos condôminos e demais pessoas que frequentam suas dependências – Dever do condomínio de observar a legislação e cumprir rigorosamente as exigências estabelecidas pelas normas de segurança – Alegações de dificuldade financeira não tem o condão de afastar a imposição legal de cumprir as diretrizes estabelecidas pelas normas de segurança contra incêndio – Desídia do condomínio caracterizada pela demora em solucionar os problemas e em se adequar à legislação – Prazo adequado concedido para tal finalidade – Sentença mantida – Recurso não provido.
(TJ-SP - APL: 10074169020148260590 SP 1007416-90.2014.8.26.0590, Relator: Silvia Rocha, Data de Julgamento: 08/02/2017, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/02/2017) (GRIFEI)
A natureza das obras de reparo mencionadas é necessária e requer a aprovação de maioria simples dos condôminos presentes em assembleia conforme Art. 1.341, § 3o, do Código Civil. Se os reparos forem urgentes § 2o, podem ser realizados e depois ratificados em assembleia.
Ressaltamos que a falta de manutenção é omissão grave no exercício da função e impõe ao síndico uma responsabilidade pessoal se este agiu com excesso ou em omissão no exercício de sua função, art. 1.348, V do Código Civil.
