O que é fundo de reserva e como ele funciona em condomínios

O fundo de reserva é a mais tradicional forma de arrecadação extra de dinheiro de um condomínio entre condôminos. Esse fundo é destinado para o pagamento de contas, manutenção de investimentos e execução de melhorias no condomínio.

Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo. Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções.

As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A principal destinação do fundo de reserva é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade de grandes reformas futuras, por exemplo.

Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio. Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.

Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis.

Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real. 

Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.

“Prefira manter o dinheiro aplicado em rendimentos que não ofereçam risco e programe o uso do montante excedente para futuras melhorias que possam ser previamente discutidas e aprovadas em assembleia”, orienta o advogado José Loureiro Junior.

Outros tipos de fundos

Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o valor que se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:

• FUNDO DE OBRAS: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos, impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.
• FUNDO DE EQUIPAGEM: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.
• RATEIOS EXTRAS: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do  décimo terceiro salário.

Como usar corretamente o fundo de reserva do condomínio?

Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo de reserva para suprir outro problema. Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado.

Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio.

Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.

Votos e arrecadação de acordo com a fração ideal 

• O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.
• Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.

Inqulinos devem pagar pelo fundo de reservas do condomínio? 

Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.

O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, que são as despesas do dia-a-dia, como água, luz e pagamento de funcionários.

Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de contas ou aplicações separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.

Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias.

Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.

Quanto é preciso ter no fundo de reserva?

Via de regra, a recomendação para o fundo de reserva é pela arrecadação de três meses o valor da receita total. Como exemplo, um condomínio que arrecada R$ 50 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 150 mil.

Mesmo que o teto do fundo de reserva já tenha sido alcançado, a suspensão da arrecadação deve ser descartada. 

DICAS

• Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.
• O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
• Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.

Saiba mais sobre fundo de reserva com o Rodrigo Karpat

Assista ao vídeo: 

Fontes consultadas: Conteúdo SíndicoNet, Ramiro Moura (sócio-diretor da Robotton Administradora) e José Carlos Loureiro Junior (sócio da Loureiro & Ramalho Advogados).

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