Futuro de cidades e condomínios depois da COVID-19
Para especialista, crise é um alerta para que condomínios repensem sua gestão
Por Rafael Lauand*
Você deve conhecer aquela clássica pergunta de entrevista de emprego: “Como você se imagina em 5 anos?”. Porém, nos últimos anos se tornou um pouco incerto e até mesmo confuso pensar em como será a vida individual e coletiva nas pequenas e grandes cidades do mundo.
As cidades estão no centro desta pandemia, como foi durante outras epidemias na história. O vírus se originou em uma cidade lotada no centro da China, se espalhoue entre as cidades e tirou a vida de parte de suas populações. Algumas cidades brasileiras enfrentam diversos desafios durante este momento.
Escondidos em casa (e dentro dos condomínios), a maioria de nós ainda está em dúvida em relação ao futuro da vida condominial e da vida urbana após a pandemia.
Os restaurantes sobreviverão e os empregos voltarão? As pessoas ainda viajarão em metrôs lotados? Precisamos de torres de escritório quando todos estão em videoconferência online?
As cidades prosperam nas oportunidades de trabalho e diversão, e na infinita variedade de bens e serviços disponíveis. Se o medo da doença se tornar o novo normal, as cidades podem ter um futuro sem graça e antisséptico.
Mas se as cidades do mundo encontrarem maneiras de se ajustar, como sempre fizeram no passado, esse “novo normal” pode não ser tão assustador.
Para nos ajudar a entender a vida urbana após a pandemia, separei alguns pontos de vista que abordam a discussão. Não esqueça de pegar uma bela xícara de café, pois hoje tem textão, afinal, achei que seria raso resumir muito sobre um tema tão importante.
Condomínios e cidades sobreviverão ao coronavírus
Grandes cidades sobreviverão ao coronavírus. As cidades e vilarejos têm sido os epicentros de doenças infecciosas desde sempre, e elas sempre se recuperaram — muitas vezes mais fortes do que antes.
A Peste Bubônica dizimou cidades na Europa durante a Idade Média, e na Ásia até o início do século XX. A gripe espanhola de 1918 matou cerca de 50 milhões de pessoas em todo o mundo, inclusive o nosso presidente na época, e ainda assim as cidades brasileiras prosperaram após o momento conturbado.
De fato, a história mostra que as pessoas muitas vezes se mudaram para as cidades após pandemias por causa das melhores oportunidades de trabalho e dos maiores salários.
E é importante ressaltar que as grandes cidades brasileiras são compostas, em grande parte, por condomínios. Então vamos pensar que uma cidade é um conjunto de diversos condomínios, e eles serão impactados pelas adversidades e oportunidades de moradia nessas cidades.
Alguns aspectos de nossas cidades e áreas metropolitanas serão remodelados, dependendo do tempo que durar a pandemia atual. O medo da densidade, e dos metrôs e trens em particular, além do desejo por ambientes mais seguros, abertos e privados podem aumentar ainda mais a relevância dos condomínios em nossa sociedade.
Famílias com crianças e vulneráveis, em particular, podem trocar seus condomínios da cidade por uma casa com quintal no interior. Mas outras forças empurrarão as pessoas de volta para os grandes centros urbanos, e, por sua vez, aos condomínios. Jovens ambiciosos continuarão a se reunir nas cidades em busca de oportunidades pessoais e profissionais.
No geral, as pessoas serão atraídas de volta à cidade e ao condomínio por preços de moradia mais atrativos, graças às consequências econômicas do vírus.
O que eu quero deixar claro neste tópico é que a urbanização sempre foi uma força maior do que uma doença infecciosa, e apesar de instabilidades, o mercado imobiliário e principalmente de condomínios vai prosperar.
Uma oportunidade para construir de volta e melhor
Já entendemos que a pandemia do coronavírus está transformando a vida na cidade e, por consequência, nos condomínios. É sobrecarregar hospitais, demolir o comércio, restringir o acesso a áreas úteis do condomínio, valorizar a infraestrutura digital, intensificar os desafios de saúde mental e manter pessoas dentro de casa.
Enquanto buscamos uma vacina, muitas dessas interrupções podem se tornar periódicas. Nossas cidades já enfrentavam déficits crônicos de receitas e orçamentos antes da pandemia (assim como vemos em muitos condomínios com problemas de gestão há anos).
A prioridade agora deve ser a adaptação a esse novo momento no qual os condomínios passaram a ser de importância sanitária devido ao isolamento.
Isso é especialmente importante em cidades do mundo em desenvolvimento, como São Paulo. Pense que se o seu condomínio estiver apto para enfrentar esse momento, e isso se expandir para outros condomínios próximos, teremos um bairro mais protegido.
Aqui começa a entrar em evidência uma economia mais compartilhada dentro e fora do condomínio, onde soluções tecnológicas que conseguem atender melhor, mais condomínios de uma região e mais barato, deve prevalecer.
Condomínios devem se preparar na contenção sanitária
Nos próximos meses, muitas cidades introduzirão testes em massa e rastreamento de contato digital, mudanças em edifícios e espaços públicos para o distanciamento social. Prefeitos reforçarão os sistemas de saúde para lidar com ameaças futuras.
A pandemia também está acelerando tendências mais profundas e de longo prazo que afetam as cidades, como a digitalização de serviços (imagina se você iria buscar a ‘revista’ SíndicoNet na banca ou prefere ler por aqui mesmo?), a mudança para uma economia sem dinheiro físico, a mudança para o trabalho remoto e a entrega virtual de serviços. O transporte público terá dificuldades para manter o ciclismo sem ajustes de distanciamento social.
E como fica o condomínio? Como já comentei acima, os condomínios devem se comportar como uma extensão da cidade nessa prevenção em todos os paralelos, da lotação do elevador ou do salão de festas (que devem diminuir) às regras de convivência, mas principalmente em aspectos sanitários, como a retirada do lixo.
A pandemia está expondo a qualidade da governança e a escala das desigualdades em nossas cidades globais. Também está proporcionando uma oportunidade para empreendedores e síndicos melhorarem os serviços em condomínios.
Até outro dia, tinha gente acreditando que a tecnologia não entraria nesse mercado condominial pois as pessoas não aceitariam a inovação. E agora? Alguns deles estão explorando maneiras de atualizar seus serviços de última hora.
As cidades são os leitos de teste perfeitos para novas inovações e por que os condomínios não seriam?
Rotinas simples da vida urbana
As cidades sofreram pandemias terríveis ao longo da história, mas floresceram para crescer cada vez mais e mais densamente.
A temida contração da vida urbana após o COVID-19 será temporária na melhor das hipóteses, mesmo nos Estados Unidos com sua longa tradição de antiurbanismo.
As cidades são muitas vezes consideradas corruptoras e imorais em comparação ao campo. Até mesmo a primeira grande cidade planejada do Brasil, Brasília, manteve os perigos da densidade ‘controlados’ com seus lotes originais extraordinariamente grandes e distantes.
Como serão nossas cidades depois da COVID-19? Muitos dos nossos bares, restaurantes e cafés favoritos terão ido embora, mas outros tomarão seu lugar, de um jeito ou de outro as economias voltam.
Infelizmente, os idosos e grupos de risco podem ter que evitar espaços urbanos por mais tempo, produzindo uma população central temporariamente mais jovem, mais ajustada e tolerante ao risco.
E o inevitável medo persistente da infecção será combatido pela quarentena: as pessoas se esforçam para sair do confinamento, com fome das simples alegrias de estar em proximidade destemida umas com as outras em uma rua movimentada da cidade.
E os nossos condomínios? Da mesma forma que as cidades, acredito que síndicos devem acompanhar de perto as políticas municipais para adequar aos condomínios, pois, enquanto durar a pandemia, seu prédio pode sofrer níveis de contágios altos e ninguém quer ter um condomínio onde boa parte dos condôminos foi infectada.
Qual o efeito disso? Os riscos são grandes e as regras do condomínio devem ser excepcionais para o momento. Aqui no Síndiconet você encontra artigos que comentam essas regras, portanto, não vou me aprofundar.
Novas instituições trarão de volta cidades
A história nos ensina que as crises geralmente trazem novas agências e instituições governamentais. Nos Estados Unidos, por exemplo, criaram o Departamento de Segurança Interna após os ataques de 11 de Setembro.
A pandemia de coronavírus provavelmente conduzirá mudanças institucionais nas cidades, onde novas capacidades terão que surgir para enfrentar a devastação econômica.
E acredito que podemos ver transformações nas leis que regem condomínios. Além de estarmos com uma legislação arcaica para os condomínios, acredito que novas agências reguladoras devem criar regras que terão impacto em nossas casas.
Imóveis mais baratos
As cidades continuarão a ser importantes para a sociedade humana, mas precisam mudar. O coronavírus e a vida de alta densidade andaram juntos desde o início, mas qual o reflexo disso nos condomínios?
Primeiro, o mais óbvio, com menos demanda por condomínios com muitas pessoas a locação e compra de imóveis nesses empreendimentos deve diminuir, pois as pessoas devem criar um pouco de aversão por locais de altíssima densidade.
Além disso, o home office deve mudar a maneira como nos locomovemos e bairros de alta densidade também podem perder valor.
Também acredito que um dos pontos mais fundamentais será no custo benefício da moradia, onde valores de condomínios muito altos com poucos benefícios devem sofrer o maior impacto.
Em artigos passados, comentei da influência do valor do condomínio no valor de aluguel, que é enorme, e isso deverá ficar mais visível com as pessoas buscando moradias com gestão mais eficiente no dia a dia e também em momentos como esse. Gestão eficiente, segura e sustentável deixará de ser uma fala e começará a ser uma prática.
Um alerta para que os condomínios repensem sua gestão
A pandemia do coronavírus tem sido um alerta para que cidades ao redor do mundo repensem o planejamento urbano com a segurança sanitária como prioridade máxima.
Já nossos condomínios, em geral, estão mais atrasados. A falta de clareza por parte dos condôminos, para onde vai o dinheiro pago todo mês é um exemplo que evidencia uma comunicação falha entre administradora, síndico e morador, e isso tem que mudar.
Comunicação e transparência serão demandas recorrentes da sociedade para seus governantes, e isso não deve esquecer o condomínio.
Vejam que estamos em aspectos básicos como comunicação, enquanto outros mercados estão anos à frente em relação à eficiência de custos condominiais e as pessoas não vão esquecer uma das maiores contas mensais...a cota condominial.
Isso tudo somado a mais tempo dentro do condomínio só deve aumentar. Sem falar sobre o quanto o condomínio impacta na hora da venda, que infelizmente, muitas pessoas precisaram vender ativos para manter as contas em dia, e nesse momento elas entenderão que os custos condominiais comerão boa parte do valor do metro quadrado daquele condomínio. É básico de entender: uma empresa que gasta mais é menos lucrativa, e no caso do condomínio, esse impacto é no metro quadrado.
Como disse durante o artigo, já tínhamos de repensar nossos condomínios há tempos. E, da pior maneira possível, uma pandemia tornou elevou exponencialmente o nível dessa prioridade. O que você tem pensado de novo para melhorar a vida das pessoas que moram em seu condomínio? Comente aqui embaixo!
Não deixe de se proteger! E, se puder, fique em seu lar!
(*) Rafael Lauand (@rafalauand) é Engenheiro de Produção formado pela UFPR; especialista em controladoria e finanças pela UFPR; especialista em 'Data Science' pela John Hopkins University; sócio-fundador da LAR.app Administradora de Condomínios; professor do INSPER no curso de Direito das Startups; e conselheiro de empresas de tecnologia. Rafael foi um dos pioneiros no mercado de startups da geração 'mobile', com atuação desde logística à saúde, e também teve experiência como sócio de algumas startups de tecnologia brasileiras.
