Inadimplência em Salvador
Taxa de inadimplência chega a 10% em condomínios na capital
Com crise, calote nos condomínios atinge 10%; saiba como evitar
Se o orçamento apertou é preciso renegociar a dívida com o condomínio para que o problema não vá parar na Justiça
Com aumentos na conta de luz e no combustível, além de elevação na taxa de juros e no preço de produtos e serviços básicos, o consumidor se vira como pode e precisa escolher contas para serem ‘sacrificadas’. Reflexo da crise econômica, a taxa de inadimplência dos condomínios na Bahia e em Salvador segue a média de 10%, com perspectiva de alta nos próximos 40 dias, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-BA). Só no estado são cerca de 5.887 conjuntos habitacionais associados.
Para o presidente do Sindicato, Kelsor Fernandes, como os juros cobrados sobre as taxas de condomínio são baixos, essa é uma das primeiras faturas que as pessoas ‘penduram’.
“Apesar dos reajustes serem recentes e não termos dados de quanto estão afetando o consumidor baiano, acreditamos que impactam toda a cadeia de imóveis. A inadimplência vai aumentar nos condomínios”, diz.
Segundo ele, qualquer alteração nos insumos básicos do condomínio - luz, água e folha de pagamento - pode gerar aumento da taxa para os moradores e, consequentemente, do número de inadimplentes do conjunto habitacional.
“O síndico deve alertar os condôminos de que eles precisam evitar desperdícios, de modo geral”, recomenda. Kelsor Fernandes explica ainda que esta dívida é mais comum do que se imagina e pode ocorrer pelos mais diversos motivos.
No caso da analista de sistemas Simone Queiroz, de 56 anos, por exemplo, a inadimplência foi gerada pelo desemprego e por problemas familiares. Ela ficou cerca de três anos sem pagar a taxa condominial. “Sempre paguei todas minhas contas, mas fiquei desempregada, vivendo apenas de coisas que fazia”, conta Simone, que também é estilista de carreira.
Na hora dos pagamentos, ela priorizou as contas básicas e o condomínio ficou para trás.
“Foi um momento muito conturbado da minha vida, pois minha mãe ficou doente. Além de sustentar minhas filhas, tinha que pagar as despesas básicas e também o financiamento do apartamento, na Paralela”, afirma.
Apesar de ter tentado negociar o débito, a síndica do conjunto a colocou na Justiça. “Acabei indo morar com a minha mãe, em Itapuã, e aluguei o apartamento para quitar o que devia”, acrescenta.
Morador do bairro do Cabula, um administrador que não quis se identificar conta que ficou seis meses devendo a taxa de condomínio. Além do aperto que teve que fazer no orçamento por ter deixado de receber uma gratificação no salário, as reformas de manutenção e a quantidade de taxas extras dificultaram o cumprimento do pagamento em dia. O juros que incidia na conta por atraso também agravaram a situação.
“Tive esta baixa no meu salário ao mesmo tempo que foram realizadas reformas de grande porte em todo condomínio. A taxa extra chegava quase ao valor que a gente pagava mensalmente pelo condomínio por conta deste período de várias reformas de uma vez só, que acabou durando quase um ano”, assegura.
Assim como Simone, ele teve que escolher se pagava um ou outro. “Venceu a taxa extra, já que as obras estavam acontecendo”, conta. A solução foi negociar para o problema não ficar ainda maior.
“Consegui dividir o valor da dívida e, por seis meses, paguei cerca de R$ 100 a mais do valor da taxa comum. Nesses casos, o condomínio precisa negociar com os moradores e deve estar aberto a isso”, assegura.
Ações
Justamente pela frequência destes imprevistos, os condomínios precisam prever a inadimplência, como diz o presidente do Secovi, Kelson Fernandes. As ações para driblar os calotes e os reajustes recentes envolvem desde o acompanhando mais de perto pelo síndico a atitudes que minimizem os custos do conjunto habitacional, tanto por parte do administrador quanto por parte dos moradores.
“É possível adotar aparelhos para diminuir a vazão da água, por exemplo, e fazer revisão periódica na parte hidráulica. Também podem ser adotados sensores de presença, sobretudo nas garagens dos condomínios, as lâmpadas quentes podem ser trocadas por lâmpadas frias”.
Medidas administrativas, como desligar as luzes em horários pré-estabelecidos e até a desativação dos elevadores também geram economia.
Economia
Para reduzir os custos dos seis condomínios que gere, o administrador e síndico profissional Dhyeison Pereira adotou uma série de medidas. “Instalamos hidrômetros individuais nos apartamentos. Isto já deu uma reduzida no consumo de água e na taxa condominial. Também colocamos iluminação de LED, priorizamos a contratação de funcionários primários, para não pagar encargos de terceirizados”, revela.
Dicas para diminuir os custos
1 - Gastos: Cortar gastos com água, luz e funcionários é fundamental para diminuir o valor da taxa de condomínio. Instalar hidrômetros individuais já tira parte do impacto do consumo de água, por exemplo
2 - Manutenção preventiva: Fazer uma manutenção constante evita gastos extras com obras emergenciais. Obras de emergência sempre são mais caras do que as preventivas, já que é exige uma solução urgente e imediata
3 - Reavaliação de contratos: Depois de algum tempo, o contrato pode ficar muito caro, onerando os as despesas do condomínio. Renegocie, compare preços e busque descontos, reavalie-os após um período de serviço prestado
4 - Inadimplência: Tente compensar a lacuna. Quando há o problema de inadimplência em condomínios, a taxa precisará subir para os que estão com as contas em dia. É preciso prever e combater a inadimplência para reduzir a taxa
Bônus
A principal estratégia do síndico para evitar a inadimplência é dar bônus para os condôminos que pagam a taxa até o vencimento. “Em um local onde o condomínio custa R$ 500, por exemplo, nós damos o desconto de R$ 100 para quem pagar até a data do vencimento. Essa é uma forma de encorajar àqueles condôminos que, por algum motivo, não iriam pagar”, assegura.
Dentre as formas de cortar os custos, segundo ele, estão a negociação com as empresas de manutenção e, em último caso, o corte de pessoal, já que este gasto corresponde de 60% a 65% dos custos de um condomínio.
Segundo Pereira, a diminuição da inadimplência não está relacionada com o valor a ser pago. “Tem a ver com o perfil de cada pessoa. Quem não paga, geralmente não paga nem se o valor é menor. O mesmo acontece com quem sempre está em dia, que aperta o bolso mas não fica inadimplente, até no caso de taxas extras”, complementa.
Para o gerente regional de condomínios da administradora Apsa, Alex Fabiano, a melhor forma de reduzir a inadimplência é economizar com luz e água. “Com a redução do orçamento, o valor do condomínio fica menor e o número de devedores também”, diz.
“A gente sempre conscientiza os moradores sobre o consumo de água, além da manutenção revisão nas caixas d’água periodicamente para que não havia vazamento”, complementa. Apenas com estas ações, a economia de água chega a 20%.
“Fazemos o mesmo com a energia, com lâmpadas de LED e desligando um dos elevadores de noite”. Outra forma de cortar gastos é a revisão da folha de pagamento. “Excesso de hora extra é um grande vilão”, comenta. Medidas sustentáveis, como adoção de cisternas, também são bem-vindas.
Inadimplência do condomínio pode levar até a perda do imóvel
O atraso no pagamento das cotas mensais do condomínio prejudica o ‘conjunto’ todo e pode, inclusive, resultar na criação de taxas extras. Além disso, o acúmulo da dívida pode levar o morador a perder o seu apartamento, que pode ser penhorado, como ressalta o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes.
“Como os condomínios não trabalham com folga nos caixas, administradores e síndicos precisam ficar atentos e jamais ultrapassar o limite de duas mensalidades atrasadas. A partir disso, é necessário acionar imediatamente a Justiça”, afirma.
Segundo o advogado e educador financeiro Rodrigo Azevedo, a execução de bens pela Justiça acontece com frequência em ações envolvendo condomínios. Apesar de não existir um valor específico e nem um tempo determinado para execução ser feita, a lei permite este tipo de ação a partir do primeiro mês de atraso, caso o morador não tenha condições de arcar com a despesa.
Na prática, a execução de bens acontece, sobretudo, quando a dívida ultrapassa entre 30% a 40% do valor do imóvel. “Se o condômino deve por muito tempo, o bem pode ser penhorado, leiloado e vendido para pagar o débito”, ressalta. De acordo com ele, o objetivo da ação é justamente sanar a dívida.
“A multa prevista na maioria dos condomínios é de 2%. No entanto, existem outras penalidades para os moradores que, historicamente, não pagam”, complementa. Cabe a administração do conjunto entrar na Justiça para cobrar do devedor. Em caso de imprevistos, o acordo é a melhor solução.
“Sempre dá para conversar com síndico e procurar alternativas. O que o morador não pode fazer é buscar crédito e juros para sanar a dívida. Isto pode se tornar uma bola de neve e a pessoa não vai mais conseguir pagar”, diz.
Planejamento deve incluir despesas e condomínio
Por ter juros menores, a taxa condominial muitas vezes não é priorizada no orçamento familiar. Para o educador financeiro e advogado Rodrigo Azevedo, entretanto, o consumidor deve repensar antes de deixar de pagar a sua contribuição ao condomínio.
“O condômino precisa ter muito cuidado com esta dívida, porque ela é a única que pode alcançar a própria casa da família. Se a pessoa tiver que optar por não pagar alguma das suas obrigações mensais, a última deve ser esta”, afirma Azevedo.
Segundo ele, o não pagamento desta obrigação quer dizer que a pessoa precisa organizar seu planejamento financeiro. Assim como as outras despesas fixas, também deve ser priorizada.
“Se ela está devendo o condomínio, há muitas coisas erradas. Provavelmente esta pessoa está vivendo em um padrão não condizente com sua renda”. Ele recomenda que seja feito um diagnóstico geral destes gastos. “É preciso ter o mínimo de organização. Primeiro deve ser feito um diagnóstico da vida financeira, registrando as despesas por mês e observando o que está sendo usado de forma errada. Depois, os sonhos, ou prioridades devem ser definidos”, diz.
As próximas etapas, segundo Azevedo envolvem a elaboração de um orçamento, que deve levar em consideração a renda e incluir despesas básicas - dentre elas o condomínio. Após conseguir pagar todas as suas despesas básicas, o próximo passo é poupar.
Fonte: http://www.correio24horas.com.br/
