Inadimplência na Bahia

Ações judiciais para cobrança de condomínio crescem 50,7% na Bahia

Para especialistas, mudança no Código de Processo Civil (CPC) facilitou cobrança e fez aumentar ações

A síndica Maria do Carmo Larocca, 59 anos, é representante de um ‘batalhão’ de condomínios de Salvador. Sob os olhos atentos dela estão 30 prédios, localizados em bairros nobres e populares da capital baiana, que abrigam cerca de 400 famílias. Desse total, 32, ou seja, 8%, em algum momento já deixaram de honrar com o pagamento mensal da taxa de condomínio.

Em alguns casos, a situação é resolvida no diálogo. No entanto, cada vez mais cresce o número de ações judiciais para cobrar os inadimplentes. Na Bahia, somente no primeiro semestre deste ano, o número de ações de cobrança na Justiça cresceu 50,7% em relação ao primeiro semestre do ano passado, segundo levantamento do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA).

Situações como essa causam à síndica Maria do Carmo uma dor de cabeça daquelas. Primeiro porque, segundo ela, os processos judiciais movidos em razão da inadimplência, quando não acabam na conciliação, costumam durar décadas. Além disso, diz Maria do Carmo, mediar essa situação é, no mínimo, “desconfortavel”.

De uma forma ou de outra, de janeiro a julho deste ano, foram movidas 565 ações para cobranças de taxas de condomínio na Bahia, frente às 375 registradas no mesmo período de 2017. Neste ano, janeiro foi o único mês onde houve queda no número de ações. Abril foi o mês com a maior alta - 222,5% a mais.

Para o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes, a maior busca por soluções na Justiça se deve às modificações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC), que passou a valer em 2016.

“O aumento das ações de cobranças condominiais pode ser relacionado à maior celeridade dada pelo novo Código de Processo Civil (CPC) a esse tipo de processo. Se o juiz determinar o pagamento, o morador tem até três dias para quitar a dívida ou o imóvel pode ir à penhora. E não tem mais essa da indisponibilidade de bem de família”, afirma Kelsor.

Regra da penhora

Antes da vigência do novo CPC, as ações de cobrança das taxas de condomínios perduravam por anos na Justiça em razão de uma proibição da própria legislação brasileira: a penhora do bem de família. Com a nova norma, os tribunais passaram a julgar com maior rapidez os processos.

Pelo código antigo, quando as dívidas recaíam sobre um imóvel considerado de família, ou seja, o único bem do proprietário, havia a impossibilidade de penhora e venda por meio de leilão. 

Agora, não só a proibição caiu, como a conta bancária do proprietário pode ser bloqueada após ordem judicial.

“Essa exceção à lei vale apenas quando os débitos forem referentes ao próprio bem de família”, explica o presidente do Secovi-BA. Ele acrescenta, porém, que “a penhora do imóvel deve ser o último recurso dentro do processo”.

Quem paga a conta?

E enquanto o débito não é quitado, o condomínio ainda precisa arcar com as despesas relacionadas à unidade devedora. Ou seja, mesmo com a dívida, o edifício continua existindo e precisa pagar contas, a exemplo de água, luz, salários dos porteiros.

“Sem verba, não se consegue fazer nada no prédio. A solução é fazer caixa para férias, um fundo de reserva, mas o condomínio deixa de ser um espaço bom, ficando precário, comprometendo, por exemplo, a manutenção dos elevadores e quitação das contas de água”, declara Maria do Carmo.

O advogado especialista em direito imobiliário, cível e tributário Estácio Nogueira Reis destaca que, a partir do não pagamento de uma mensalidade, “podem ser criadas situações de inadimplência do próprio condomínio, cabendo a utilização do fundo de reserva, o que não é recomendado”.

Já o presidente do Secovi-BA orienta que, “quando o atraso das mensalidades acontece, o síndico deve reunir os condôminos em assembleia e decidir o que fazer - e a primeira opção para manter as contas no azul é distribuir o valor em atraso às demais unidades”.  Se alguém discordar, a solução mais eficaz é buscar o Judiciário.

Aviso

O advogado Estácio Nogueira Reis explica que a lei brasileira não prevê prazo específico para o condomínio ajuizar ações judiciais de cobranças, mas o morador inadimplente precisa ser avisado com antecedência quando for essa a intenção do condomínio.

“Deve ser oferecido a ele um prazo para pagamento amigável. Mas, caso isso não seja suficiente e a ação aconteça, o juiz pode determinar a penhora do bem para quitação do débito”, concluiu.

Para o advogado, o tema é polêmico, porque envolve também o direito constitucional à moradia. Mas ele defende que, quando houver penhora e leilão de único bem de família, cabe ao ex-proprietário do imóvel receber o valor remanescente da venda após quitação do débito condominial. O problema maior acontece quando a dívida supera o valor do bem.

Nesse sentido, Estácio afirmou que “o direito constitucional de moradia do condômino inadimplente não é maior do que o direito dos demais condôminos, ou seja, de uma coletividade”.

Administra um condomínio? Veja dicas do Secovi-Ba para reduzir ou combater a inadimplência

• Cobrança isonômica Devem ser estipulados em assembleia todos os critérios de cobrança, devendo eles serem aplicados de maneira igual a todos os moradores.
• Cobrança persistente O condomínio deve criar estratégias de cobrança, a exemplo de ligações telefônicas, e-mails e comunicados entregues na unidade em débito. É importante lembrar que o morador inadimplente deve ser informado do valor da dívida.
• Empresa especializada É uma opção da administração do condomínio contratar uma empresa especializada em cobrança. Assim, se tira a responsabilidade do síndico e o risco de uma possível indisposição entre moradores.
• Restrição de espaços Esta é a mais polêmicas de todas as medidas e divide opiniões de juristas e especialistas no tema. A restrição de espaços fornecidos mediante aluguel, como salão de festas e churrasqueira, pode ser eficaz, mas deve ser aprovada em assembleia.
• Nunca expor o devedor É importante lembrar que, em hipótese alguma, o condômino inadimplente pode ser constrangido por causa da dívida nem ter o nome exposto em áreas comuns do edifício. Essas ações podem levar a cobrança judicial de indenização por danos morais em desfavor do condomínio.
• Busca pelo Judiciário Se nada disso der certo, é aconselhável que o condomínio entre com uma ação de cobrança na Justiça comum, devendo estar acompanhado de um advogado e recolher todos os boletos em atraso referente à unidade habitacional devedora.

O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes, afirmou que o sindicato ajuda o síndico que precise fazer uma cobrança judicial, mas não dispõe de uma equipe jurídica no condomínio: “A equipe de advogados do sindicato atua nessas ações e coordena essas cobranças sem custo ao condomínio”, explica.

Fonte: www.correio24horas.com.br

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