Leilão de unidade com dívidas
Aprenda a escolher a alternativa adequada para o seu condomínio
A inadimplência nos condomínios vem aumentando com a crise econômica, e infelizmente nem todos os moradores tem a consciência de se mudar para uma unidade menor, ou para uma casa, quando não conseguem mais pagar a taxa condominial.
Ao se deparar com um caso de inadimplência, o síndico deve tentar, sempre, no primeiro momento, uma saída amigável.
Buscar um diálogo, entender os motivos pelos quais aquele proprietário não está conseguindo honrar seus compromissos com a coletividade.
Geralmente, se após três meses não houve nenhum tipo de retorno ou melhora na situação, o condomínio entra com ação judicial contra aquele proprietário.
Entretanto, com o novo Código de Processo Civil em vigor, o processo de execução está muito mais rápido. Caso não haja nenhum tipo de acordo, a unidade vai à hasta pública (leilão), para que o condomínio consiga reaver as parcelas em atraso.
Escolha
Um dado que muitos síndicos desconhecem é que eles podem escolher a empresa que irá fazer esse leilão.
O artigo 879 - II e 883 do Código de Processo Civil, institui que : “Caberá ao juiz a designação do leiloeiro público, que poderá ser indicado pelo exequente”.
“O condomínio, por meio do seu advogado, pode escolher o profissional ou empresa Leiloeira que será responsável pela venda do imóvel”, explica Jhonni Balbino, leiloeiro judicial na Zukerman Leilões, empresa que se especializou na comercialização de unidades com esse histórico.
Justamente por ter seguido esse caminho, a empresa tem um corpo jurídico especializado no atendimento a condomínios.
Como funciona
Após o imóvel ser indicado para hasta pública, demora em média de 60 dias para que o mesmo seja, efetivamente, leiloado.
“Existe todo um processo burocrático nas hastas publicas que precisa ser respeitado, incluindo a publicação do edital e a intimação das partes. Se houver falha em algum procedimento, ou atropelamento dos prazos, o leilão pode ser cancelado. É por isso que a indicação de um profissional qualificado faz toda a diferença na realização do evento”, enumera Balbino.
Por se tratar de Leilões Judiciais Eletrônicos, qualquer pessoa maior de idade pode participar - mesmo estando no exterior.
Antigamente para comprar um objeto em leilão, o interessado tinha que se dirigir ao fórum, ou ao auditório do leiloeiro. Hoje a compra pode ser feita em qualquer lugar do mundo, desde que a pessoa esteja com um computador ou smartphone conectado a internet.
Após a realização do leilão, a empresa entrega o resultado ao magistrado, e este concede a imissão de posse ao comprador.
Vantagens
“Aqui realizamos o leilão a custo zero para o condomínio. A empresa arca com a publicação do edital, e com os custos de intimação. Antes, estas despesas eram por conta dos condomínios. Os nossos honorários são de 5% sobre o valor arrematado (conforme estabelecido na Lei), e são pagos pelo comprador (arrematante), acrescido sobre o produto da venda. Ou seja, assumimos totalmente o risco da operação. Se houver venda, recebemos, mas se o resultado do leilão for negativo, arcamos com o prejuízo”, explica Balbino.
Caso o resultado do leilão seja negativo, o condomínio não paga nenhum tipo de taxa à empresa. Vale informar que se o evento for cancelado por algum erro processual, a empresa costuma devolver a comissão recebida do comprador.
Transparência
Outro ponto positivo sobre o leilão eletrônico é a transparência. O leilão pode ser acompanhado por qualquer pessoa, incluindo síndicos, demais condôminos, e pelos devedores.
“É muito mais vantajoso para todos os envolvidos, principalmente para o inadimplente, que recebe o sobejo. Temos muitos casos em que o próprio devedor entra em contato querendo saber como nos indicar para realização do leilão, pois querem mais divulgação do imóvel”, destaca Balbino.
