Morador pode se desassociar do condomínio?

Você já se fez a seguinte pergunta: “como me desassociar de condomínio”? Se essa é uma dúvida que tem, saiba que existem duas situações diferentes a considerar. Uma delas está voltada ao condomínio edilício composto por unidades autônomas e áreas comuns. A outra se refere aos casos em que você faz parte de uma associação de moradores de loteamento.

A depender do caso, a resposta é diferente. Portanto, esse é um tema complexo que exige certa atenção. Inclusive, porque em 2020 houve mudança nas regras dos loteamentos fechados.

Então, o que vale desde então? O que você pode fazer, caso essa seja a sua decisão? Vamos explicar nesta matéria a partir das duas condições específicas. Acompanhe.

Qual é a diferença entre condomínio e loteamento fechado?

Para começar, é importante saber a diferença desses conceitos. O condomínio edilício prevê a entrega de uma construção pronta e contém unidades autônomas, em forma horizontal (casas) ou vertical (apartamentos), e áreas comuns. Por sua vez, no loteamento fechado, o próprio dono do lote vai construir a sua casa.

Essa diferença é tão importante que esses conceitos são dois tipos jurídicos regulamentados por leis diferentes. O condomínio é regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Por sua vez, o loteamento é regido pela Lei 6.766/1979, que diz respeito ao parcelamento do solo urbano.

Ainda existem outras diferenças relevantes. Veja quais são elas:

Áreas comuns

As áreas comuns do condomínio são privativas e pertencem aos moradores por fração ideal. Ou seja, um visitante pode ser impedido de entrar no local, caso não tenha autorização.

Nos loteamentos, as ruas e áreas internas ainda são públicas. Por isso, podem ser acessadas por qualquer pessoa. O máximo que pode ser feito é a identificação, mas não a proibição.

Representação

O condomínio tem um síndico. Por sua vez, o loteamento pode formar uma associação de proprietários (ou moradores) com uma diretoria composta por presidente, vice-presidente e secretário.

Regimento

A convenção condominial e o regimento interno são os documentos que apresentam todas as regras a serem seguidas pelos moradores. Já a associação de moradores em um loteamento tem um estatuto social, com função semelhante.

Leia mais: Convenção/estatuto x regimento interno: qual a diferença e necessidade de ter os dois?

Também é importante destacar que existem condomínios que também montam uma associação de moradores. Nesse caso, pode haver conflitos de interesses, mas sempre deve prevalecer o condomínio, quando é instituído de fato e de direito.

Agora que você entendeu exatamente a diferença entre os dois conceitos, chega a hora de saber como se desassociar de condomínio ou de associação de moradores. Que tal conferir?

Associação de moradores: dono do lote é obrigado a se associar e pagar taxa?

Em dezembro de 2020, o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou o Recurso Extraordinário 695911. Ele tratou da cobrança de taxas de manutenção de proprietários não associados em loteamentos fechados.

Até então, entendia-se que a cobrança era válida. Agora, o STF determinou algumas condições.

Entende-se que é possível cobrar o pagamento de taxas de não associados, desde que tenham aderido ao ato constitutivo da associação.

No entanto, existe a inconstitucionalidade da obrigação até a promulgação da Lei 13.465/2017 ou qualquer outra lei municipal que vigore sobre o assunto e seja anterior a essa legislação. Ou seja, se a pessoa não aderiu ao ato constitutivo da associação de moradores até 2017, não tem obrigação de contribuir com o pagamento.

Além disso, desde 2017, a cobrança pode ser feita se houve a anuência ao ato constitutivo da associação ou se esse ato foi registrado no Registro de Imóvel, tendo ganhado publicidade. Assim, quem compra um lote em cujo termo de compra há um ato constitutivo obrigacional de uma associação com cobrança de taxa, ele está obrigado a pagar as contribuições.

Dentro desse cenário, a cobrança de taxas associativas em loteamentos fechados depende da formação de uma associação de moradores.

Portanto, o primeiro passo é saber da formação da associação de moradores e se existe este ato constitutivo que obrigue a associação. Se tiver, não há o que fazer. Caso contrário, basta não se associar.

Saiba mais: Veja o que o STF decidiu sobre a cobrança de taxas a não associados em loteamentos no SíndicoNet TV:

Como se desassociar do condomínio?

Nesse caso, a situação é diferente. Aqui, a resposta para a pergunta “como me desassociar de condomínio” é: você está impedido de tomar essa decisão. Essa desvinculação em condomínio edilício é proibida, tanto no modelo horizontal quanto vertical. A única exceção é quando a unanimidade de condôminos desejar desfazer esse condomínio.

A justificativa para que seja impossível uma unidade se desvincular de um condomínio edilício é relativa a questões físicas e legais. Isso porque todos os condôminos têm a área privativa e a fração da área comum. Como é impossível fazer a divisão correspondente, a desassociação é proibida. O advogado Jaques Bushatsky dá mais detalhes neste vídeo da Série Especialistas, assista abaixo:

De toda forma, saber “como me desassociar de condomínio” ou de uma associação de moradores de loteamento pode ser um pouco difícil devido à complexidade do tema. Ainda assim, é importante saber o que a lei determina para evitar problemas e o pagamento desnecessário de valores impostos pela gestão.

E você, gostou de ver todos esses detalhes e quer mais informações úteis? Saiba mais sobre Legislação Condominial aqui!

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