Multa por atraso no condomínio passará a ter real serventia?

O Código Civil está sendo revisado e atualizado e, dentre as sugestões feitas pela Subcomissão de Direito das Coisas está a alteração do atual artigo 1.336, parágrafo primeiro, para aumentar a multa por atraso no condomínio de 2% para 10%. 

A multa tem insubstituível finalidade coercitiva, pois deixa bastante clara a consequência do eventual descumprimento da obrigação. É, em nossos dias, o único meio de cobrança com força de intimidação.

• Saiba mais: Multa e juros sobre inadimplência em condomínios

Lembre-se, despesa de condomínio ou contribuição condominial é tão somente a parcela decorrente do rateio do conjunto de despesas entre os condôminos, nada mais.

É óbvio que para ser enfrentada uma despesa, caso um dos responsáveis não contribua, os outros pagarão mais. Afinal, o dinheiro arrecadado tem destinação certa, combinada, obrigatória e impostergável.

E, multa é a pena pecuniária, prevista exclusivamente para impelir os obrigados a pagarem no prazo combinado. Não é fonte de renda dos credores, não é incremento da parcela: existe unicamente para assegurar o exato cumprimento da obrigação. 

Recordando-se a lição de Beccaria (Dos Delitos e das Penas): "Quanto mais o castigo for rápido e próximo do delito cometido, tanto mais será justo e útil”. Nessa lógica, o reduzidíssimo porcentual imposto atualmente sequer pode ser considerado pena; como tal, tem pouca serventia.

Prova da pouca serventia dessa pena ínfima: a quantidade de ações de cobrança cresceu.  O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo certificou que foram ajuizadas, somente na cidade de São Paulo, em dezembro de 2023, nada menos que 1.273 ações por falta de pagamento nos condomínios, aumento de 62% em relação às 786 ações distribuídas no mesmo mês do ano anterior.

Entre 2008 e 2023, a média de ações distribuídas foi significativa: 10.398 processos novos por ano, somente na capital paulista. Multa sensibilizadora provavelmente diminuiria esse volume.

Bem, por isso a sugestão feita pela subcomissão de elevar o porcentual punitivo. Mas, será que essa adequação vai passar pelo legislativo e pelo executivo? 

Lei anterior em relação à multa por atraso no condomínio foi vetada

Talvez a história nos dê a resposta sobre a pergunta acima – ou ao menos o alerta para seriamente nos preocuparmos com o desenrolar do tema. 

No passado, o Congresso Nacional (a indicar o consenso da sociedade) aprovou a aplicação de multa sobre o débito, progressiva e diária à razão de 0,33% por dia de atraso, até o limite estipulado pela convenção do condomínio, não podendo ser superior a 10%.

O sistema proposto era interessante e eficaz, pois a pena aumentava conforme remanescesse o inadimplemento, interessando ao devedor liquidar o débito o quanto antes, dia a dia.

Mas, veio a Lei 10.931 de 02/08/04, e os condôminos foram apenados pelo veto presidencial, sendo os maus pagadores contemplados com a multa risível, mantidos os 2%. 

Para aquilatarmos a chance de sucesso dessa proposta de alteração, convém identificar as justificativas que o Presidente da República de então, Luiz Inácio Lula da Silva, apresentou para vetar a adequação da multa. 

Primeira razão do veto

Entendeu-se que a multa em condomínio deveria ser igual àquelas praticadas em outras relações “pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado” (SIC, conforme o texto da justificativa). 

Óbvio que foram misturadas indevidamente a relação condominial (entre donos) com a relação de consumo, naturalmente distintas. Essa mistura não encontra base doutrinária.

Segunda razão do veto

“Não há razão para apenar com multa elevada, condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido à dificuldade financeira momentânea.” (SIC) 

Existiria razão, então, para fazer os adimplentes arcarem com os ônus decorrentes do inadimplemento de terceiro?

Não é demais frisar que integrar um condomínio não implica, de maneira alguma, em fazer parte de irmandade ou de instituição beneficente. Doações, cada um de nós faz a quem quiser, nem sempre ao vizinho, muito menos compulsoriamente...

Esta motivação do veto, na verdade, prestigia o devedor, ao:

• Desculpá-lo;
• Imagina uma situação de atraso “durante poucas semanas”, ignorando o exaustivo trâmite das gestões extrajudiciais e das ações judiciais de cobrança;
• Pune toda a massa condominial, responsável última pela complementação dos fundos necessários ao cumprimento das obrigações do condomínio;
• Esquece daquele condômino que controla arduamente seus gastos, honrando cada dever seu (mesmo diante de ‘dificuldade financeira momentânea”), punindo-o com o acréscimo que decorre do inadimplemento de seu vizinho.

Veja também: Penalidades legais para o morador de condômino inadimplente

Terceira razão do veto

“O condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos” (SIC).

Porém, juros (custo do dinheiro) não se misturam com multa (pena pela infração). A “justificativa” enxergou o que não existe, pois não é possível ao condomínio “inflar livremente o valor dos juros” (SIC), dado que o próprio artigo 1.336 parágrafo 1º do Código Civil prevê a aplicação dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês.

Essa previsão foi claramente repetida no Projeto vetado, a espancar a razão exibida. E, não esqueçamos, qualquer tentativa de “inflar” seria facilmente obstada judicialmente, não é demais dizer.

Quarta razão do veto

“Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens.”(SIC).

Sinceramente, mesmo em tempos em que muitos desprezam os estudos, não é possível vislumbrar dificuldade no texto que havia sido aprovado pelo Congresso Nacional. Confira-se:

“§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, o de um por cento ao mês e multa sobre o débito aplicada progressiva e diariamente à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento”.

Enfim, não havia razão para desacreditar a inteligência de nossos concidadãos, ou até o acesso a máquinas de cálculo (em 2004 já não existiam lápis tabuada...). Nós teríamos, sim, plenas condições de entender e aplicar a regra.

Um sopro de esperança sobre a multa por atraso no condomínio

Desde que sofremos esse veto presidencial há 20 anos, permaneceu sólida; 

• Certeza de que a multa ínfima a nada levava;
• cada vez mais gente passou a ter apartamento e a entender na pele o que acontece quando um condômino não contribui;
• os orçamentos familiares se apertaram e cada vez menos brasileiros podem suportar gastos indevidos (como soam esses para cobertura de buracos nas contas condominiais em consequência de inadimplementos).

Espera-se que o tempo tenha ensinado e que, desta vez, a adequação da multa por inadimplemento no condomínio não seja vetada. Ai sim, sendo a multa significativa, ela terá, mesmo, serventia. 

(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da UniSecovi; integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP; sócio correspondente da ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário para S. Paulo); coordenador da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.