Multas e valores

 

Para uma analogia: tanto faz se um Camaro amarelo ou uma Brasília amarela ultrapassarem um semáforo vermelho, a multa a ser emitida pelo Detran terá o mesmo valor (R$191,54) e os dois motoristas levarão os mesmos 7 pontos nas suas carteiras, e ela não será mais grave para o motorista do Camaro do que é para o da Brasília. É gravíssima para os dois.

 

Isto porque a infração é a mesma, e não se leva em consideração o valor do veículo ou a classe social do motorista, correto? Multa não é imposto, pois este sim pode ser proporcional ao patrimônio.

 

Por que então, em alguns (vários) condomínios, para uma mesma falta quem mora na cobertura, ou num apartamento maior paga um valor maior em Reais que aqueles que moram num apartamento menor?

 

Para não ser deselegante na resposta, o motivo é uma simples “desatenção” de quem elaborou a convenção desse condomínio com frações ideais diferentes. E atrevo-me a dizer que também é fruto de um “copiar” e “colar” de textos de uma convenção-padrão para um condomínio que possui particularidade como esta.

 

Também não descarto que seja fruto de um autor que ache justo pagar valores diferentes, ou por causa daquela velha máxima: “sempre foi assim.” Não importa. Quero pensar que este meu texto vá servir de alerta para a imensa maioria de pessoas e condomínios que ainda não se deram conta dessa injustiça.

 

É mesmo erro de quando o valor do aluguel do salão de festas é fixado num percentual da cota condominial, então, alguns, apenas por morarem em um apartamento maior, pagam mais caro pelo mesmo salão, com as mesmas mesas e cadeiras, mesmos utensílios e todas as mesmas regras, sem terem qualquer tipo de benefício ou vantagem.

 

E para não desviar do foco, como sugestão simples para novas convenções ou alterações nas atuais, no artigo onde consta é fixada a penalidade: “... a multa será de uma cota condominial...”, para condomínios com duas ou mais frações ideais, basta acrescentar: “... cota condominial equivalente a menor fração ideal em vigor deste condomínio uma .” Simples. E assim, todos pagarão o mesmo valor pelas mesmas faltas, e os condôminos de menor poder aquisitivo não serão penalizados acima de suas posses. É algo muito mais justo.

 

Pergunta:

E quem já tem esse lapso em sua convenção e quer consertar?

 

O correto é alterá-la, mas todos sabemos das enormes dificuldades para se conseguir os tais 2/3 e da imensa burocracia para conseguir registrar o novo texto. Então, seguem minhas  sugestões para contornar alguns empecilhos e não deixar de corrigir o problema:

 

1 – convém, mas não há obrigatoriedade em se registrar no cartório de imóveis a alteração da convenção; e

2 – fazer constar no edital de uma assembléia (AG) a seguinte pauta: “Definição de uma “cota-base” como referência para aplicação de multas disciplinares e outras necessidades

e, entre parênteses, (alteração da convenção, artigo XXXX).

 

Se o correto é alterar a convenção, o correto também é conseguir os 2/3 nesta AG. Mas o simples fato de não ter que levar ao cartório para registro, muitas formalidades poderão ser dispensadas, o que já é outra grande vantagem. E há também de se imaginar Outra facilidade à mão é fazer uma assembléia especial, só com este item, sem discussões; só passar na AG, assinar presença e votar a favor, ou contra.

 

Mas claro, em qualquer dos casos, convém fazer divulgações antecipadas com cartas circulares, reuniões informais para elaboração do texto da nova regra, etc. Ou seja, é possível sim, ter sucesso neste objetivo.

 

Mas ainda podem perguntar: “e se apesar de todo este esforço não se conseguiros 2/3?” Afinal, há casos que os únicos prejudicados são os proprietários das coberturas e estes estarão em eterna minoria, não é mesmo? Eu respondo: os prejudicados podem recorrer à justiça,com boas chances de sucesso. E vou além, como nem para se beneficiar algumas pessoas se mexem,

se na assembleia a pauta tiver sido aprovada, pode ser posta em vigor, pois quem terá a cara-de-pau de ir reclamar que o “bacana” da cobertura está pagando menos?

 

O que quero dizer é: os condomínios são autônomos, e apesar de terem que seguir as Leis, o que se resolve em um condomínio, não compete ao outro encherir. E num caso tão nobre, penso que se este item da convenção não estiver sendo seguido à risca, nenhum “nãocondômino” poderá ir lá exigir que seja cobrado, não é mesmo? Então, eu tentaria com todo empenho

conseguir os 2/3, mas caso conseguisse somente uma aprovação simples na AG, eu poria em vigor e esperaria para ver o resultado.

 

É claro que esta minha opinião é por demais revolucionária, pois o correto é fazer tudo certinho, nas vírgulas, nas alíneas, mas a realidade e a experiência comprovam que nem sempre é possível e a opção é a solução moral, mesmo que não seja a legal.

 

Restainda outra pergunta: e o passado?

 

Ou seja, o que fazer com aqueles que já pagaram multas com valores maiores? Minha opinião é: não há o que temer.

 

Primeiro porque pode se ter cuidado de fazer constar da ata que aprovar a nova regra que “não haverá ressarcimentos por multas já pagas” afinal, foram cobradas de acordo com a Lei em vigor. Segundo, porque a Lei não pode retroagir para prejudicar e, no caso, o condomínio pode ser visto como o “prejudicado”. E por fim, dizem que o “direito não socorre a quem dorme.”,  portanto, quem pagou estava “dormindo” (até agora).  

 

Por outro lado, é uma tolice ficar aqui divagando o que só um juiz poderá sentenciar, mas penso que muito mais tolice é tomar conhecimento deste erro que aponto agora e querer persistir nele.

 

Para encerrar, já que estamos falando de multas e de textos “pobres” de convenções, há um outro equívoco em quase todas elas, que é fixar qualquer infração em cota(s), inteiras, não importando a gravidade da falta. E este erro, em minha opinião, se aplica a todos os condomínios, independentemente de se suas cotas são iguais ou diferentes.

 

Minha outra sugestão é que ao invés de fixar qualquer penalidade em 01 (uma) cota inteira, que é normalmente um valor alto, seja fixado um percentual de 10% ou 20% da cota

ou da “cota-base”, como uma Unidade de Penalização (UP) e que lá no Regulamento Interno, conste todas as infrações pensáveis e seus respectivos números de UPs para cada tipo de falta.

 

Afinal, há faltas leves que não justificam altos valores a serem pagos e aí preferem não aplicar  multa alguma, e há faltas médias, graves e gravíssimas. Lembrando que o limite deve ser 05 cotas-base (C.Civil - §2º, Art 1.336).

 

É o que eu penso. Não imagino que todos concordem com meus “achismos”, mas espero que ao menos meu arrazoado sirva “acordar” muita gente, e os leve a refletir sobre o assunto

e a buscar soluções mais legais e inteligentes que as minhas aqui propostas, mas, principalmente que sirva para “acordar” as construtoras na hora de entregarem convenções mais compatíveis e justas aos novos condôminos.

 

Nilson Soares,

56 anos, é Síndico Profissional, presta assessoria condominial desde 2006 e é membro da ASSOSÍNDICOS.