Multas punitivas no condomínio
Entenda como é possível multar condôminos que infringem as normas reiteradamente. Eles podem ser considerados antissociais
Por Cristiano De Souza Oliveira*
Nossa legislação permite que cada condomínio se autorregule (art. 1334, IV do Código Civil) quanto às multas punitivas e notificações a serem aplicadas aos proprietários e possuidores (locatários e outros) quando houver um comportamento inadequado aos deveres e excessos do uso de seus direitos que lhe são impostos (art. 1336 do Código Civil).
Em uma consulta recebida recentemente sobre a interpretação do art. 1.336, § 2ª e o art. 1.337 ambos do Código Civil em face da convenção condominial que previa um valor elevado, nos fez meditar e avaliar com mais verticalidade o assunto, senão vejamos abaixo.
O que diz os artigos 1336, §2º e 1337 do CC sobre multas punitivas a moradores
Art. 1337. (...)
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
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Valor das multas punitivas por descumprimento de regras no condomínio
Temos que toda a convenção permanece válida, ou ainda, quando em sua alteração deva prever sanções nos termos do art. 1334, IV do CC.
Porém, a referida penalidade em convenção, no tocante a valor, não poderá exceder cinco contribuições mensais, ainda que fixada em outra moeda ou índice, tal como salário mínimo ou antigo OTN.
Sendo a mesma omissa, caberá somente à assembleia, por um quórum qualificado de no mínimo 2/3 dos demais condôminos (retirado o infrator), deliberar sobre a cobrança da multa.
O Código Civil, no entanto, em uma visão lógica e crescente de penalidade.
Em seu artigo 1337, a lei considera que a aplicação da multa pela infração, conforme a convenção ou pela assembleia, conforme previsto no artigo 1336, §2º, já foi aplicada e havendo uma reincidência, poderá haver a configuração de um comportamento reiterado.
Neste sentido, somente a assembleia pode aplicar novamente uma punição, liberando o síndico de acusação de uma perseguição, uma vez que, por quórum deliberado (3/4 dos demais condôminos – retirado o infrator), será aplicada nova multa no valor de até cinco vezes, considerando a gravidade e a reiteração.
Observa-se que, no art. 1337, o quórum é maior que o art. 1336 (neste caso se chamada uma assembleia), sendo que em ambos os casos poderá o condominio ser ressarcido em perdas em danos, se houver.
Sanções a condôminos que infringem normas reiteradamente
No próprio art. 1337, consta em seu parágrafo único que, sendo configurada o reiterado comportamento, porém classificado como antissocial e este gerar uma incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores (locatários e outros), poderá haver, por deliberação qualificada de assembleia (3/4 - uma vez que o parágrafo único se vincula ao caput do art. 1337) a aplicação de uma multa de dez vezes a contribuição condominial, até nova assembleia.
O texto pode, em um primeiro momento, deixar em dúvida se a aplicação de 10 vezes seria uma nova assembleia ou na mesma que o caput do art. 1337 cita, e aplica, até 5 vezes.
Caso prático de punição a morador antissocial
Considero, no entanto, que seria a aplicação de 10 vezes o valor da taxa um caso excepcional de penalidade por comportamento que gere incompatibilidade, classificando, como dito, o infrator de antissocial àquela coletividade.
No vídeo abaixo, a advogada Gabriela Macêdo dá dicas de como coibir condutas de moradores antissociais:
Ou seja, não apenas uma ação de infração reiterada, mas um comportamento continuado, um exemplo seria o uso das áreas comuns de lazer para festas constantes com uso de drogas, nudismo, música alta e relações sexuais abertas a quem quisesse ver (caso hipotético).
Neste exemplo, sendo reiterado, a assembleia convocada para aplicação de multa punitiva prevista no art. 1337 ( de até 5 vezes ), poderia, após exposição de fatos, enquadrar e deliberar pela multa do antissocial (10 vezes), dando ao infrator a ampla defesa.
Ou seja, a apresentação de defesa em uma nova assembleia (momento em que se reavaliaria a penalidade com a apresentação da defesa), podendo nesta nova assembleia, deliberarem pela penalidades básicas de até 5 vezes ou manter a penalidade de 10 vezes e, neste sentido, partindo por cobrá-la (ulterior deliberação, nos termos da lei).
Parece complexo e burocrático, mas na verdade trata-se de uma proteção à coletividade, que se houver ainda assim reincidência, poderá partir para uso nocivo da propriedade, matéria que trataremos no próximo texto, uma vez configurado o comportamento antissocial e o uso de ampla defesa pelo infrator.
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(*) Cristiano De Souza Oliveira é advogado, consultor jurídico condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC. Presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB-SP / Subseção Santo André e Diretor de Eventos da OAB-SP / Subseção Santo André, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Sindico, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br
