NBR 16.747: aspectos práticos, jurídicos e responsabilidades
Análise completa sobre a norma de Inspeção Predial que vale para síndicos e moradores
Por Alexandre Marques*
Publicada no dia 21 de maio pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NBR 16.747:20 fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade. Aplica-se a edificações de qualquer tipo, públicas ou privadas, orientando uma avaliação global, fundamentalmente, por meio de exames sensoriais por profissional habilitado.
O texto introdutório da norma deixa clara a importância de se uniformizar a metodologia a ser empregada na inspeção predial:
“A atividade de inspeção predial estabelecida nesta norma tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação. Trata-se, portanto, de trabalho com finalidade de instruir a gestão de uso, operação e manutenção da edificação, sendo certo que não se presta ao objetivo de instruir ações judiciais para asserção de responsabilidades por eventuais irregularidades construtivas.”
Além de definições importantes relacionadas à atividade da inspeção predial, o texto traz as etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento do trabalho, incluindo avaliações dos objetivos de cada uma delas, como levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados), anamnese para a identificação de características e histórico geral da edificação, vistoria da edificação (de forma sistêmica), classificação das irregularidades constatadas, recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, organização das prioridades em patamares de urgência.
A norma trata também da avaliação da manutenção (conforme a ABNT NBR 5674:2012, que apresenta os requisitos para o sistema de gestão de manutenção), avaliação do uso e redação do laudo técnico de inspeção predial. Para esta última etapa fornece, ainda, o conteúdo mínimo que deverá constar do documento a ser emitido pelo inspetor, denominado Laudo Técnico de Inspeção Predial.”
Haveria antinomia entre as normas citadas? Ou seja, uma colisão de propósitos entre a NBR 16.747:2020 e a 5674:2012 e, em relação às leis municipais e estaduais existentes acerca do tema?
A resposta é negativa. Essa questão pode ser solucionada através da aplicação de três critérios: hierárquico, cronológico e da especialidade da norma.
Em termos hierárquicos, ambas estão no mesmo patamar, logo, não havendo sobreposição de uma sobre a outra, cronologicamente a norma aprovada em maio, prevalece sobre a de 2012 e, na especialidade, entendemos que a atual norma por definir critérios, parâmetros e orientações para as inspeções prediais em geral, sobrepõe-se a norma mais antiga.
E em relação às leis existentes em municípios e estados?
No Brasil, temos vários municípios e estados que editaram leis sobre a matéria, dada sua relevância e impacto na segurança das edificações (conforme diz este webinar do Instituto de Engenharia).
A norma técnica não é lei, nesse sentido a própria ABNT:
“A definição internacional de norma diz que é um documento estabelecido por consenso e aprovado por um organismo reconhecido, que fornece, para uso comum e repetitivo, regras, diretrizes ou características para atividades ou seus resultados, visando à obtenção de um grau ótimo de ordenação em um dado contexto.”
Desta maneira, as leis aprovadas formalmente como tais (Art. 59 da Constituição Federal da República), passando por um processo legislativo municipal ou estadual, prevalecem sobre a orientação das normas técnicas, embora, todas elas contemplem uma ou mais normas.
À guisa de uma discussão de constitucionalidade ou não de órgãos legislativos não federais poderem regular a matéria (o estado de São Paulo, por exemplo, considera que a legitimidade para legislar sobre norma similar, como sendo da esfera federal, apenas), as leis existentes devem ser seguidas até que se declare eventual inconstitucionalidade.
Havendo um conflito de normas (estadual e municipal X NBR 16747:20), o caso será analisado especificamente pelo judiciário local.
O release da própria ABNT sintetiza muito bem a importância da nova norma em substituição à ABNT 5674:12, porém, qual o impacto da norma para os quase um milhão de edifícios do País e seus respectivos síndicos e moradores?
A substituição da norma anterior se fez necessária face à regulamentação em vários estados e municípios do País, de leis e decretos criando parâmetros de inspeção predial específicos, obrigando a ABNT a editar a atual orientação técnica que visa, dar aos profissionais habilitados em seus respectivos conselhos de classe profissional parâmetros seguros sobre o que é a inspeção predial e seus desdobramentos, inclusive do ponto de vista de suas respectivas responsabilidades legais pelos laudos que irão assinar com seus CREAs.
Somente engenheiros e arquitetos estão habilitados a tal inspeção.
A velha dúvida remanesce mesmo nessa edição: A norma é obrigatória? Não, não é! Só é obrigatória se cominar sanção ao descumprimento, no dizer do Engenheiro Tito Lívio Ferreira Gomide, bacharel em direito e engenheiro revisor da Primeira Norma de Revisão do IBAPE e palestrante no webinar Norma de Inspeção Predial da ABNT, o qual recomendamos a todos os profissionais que atuam na área condominial e aos síndicos orgânicos que tenham a curiosidade e paciência de entender um pouco melhor sobre a norma e o tamanho de sua responsabilidade a frente dela.
Mas, se não é obrigatória, por que deve ser cumprida pelo condomínio?
Primeiro e o fator de maior apelo entre os condôminos, valoriza o empreendimento e previne desgastes futuros que, certamente impactarão de forma muito mais onerosa no futuro, quando evidente os problemas. Depois, porque o Código Civil determina no inciso V do Artigo 1.348:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Veja que o comando legal é claro em atribuir ao síndico (e não ao conselho, à administradora ou aos condôminos) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
Determina o Código Penal:
Perigo para a vida ou saúde de outrem
Art. 132 - Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente:
Pena - detenção, de três meses a um ano, se o fato não constitui crime mais grave.
Desabamento ou desmoronamento
Art. 256 - Causar desabamento ou desmoronamento, expondo a perigo a vida, a integridade física ou o patrimônio de outrem:
Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa.
Modalidade culposa
Parágrafo único - Se o crime é culposo:
Pena - detenção, de seis meses a um ano.
A norma deve ser aplicada, porém, o síndico, mesmo com a colaboração do conselho e de uma parte dos condôminos, não possui o condão de obrigá-la aos demais comunheiros que podem, realmente, negligenciar ou postergar sua adoção em nome de uma pretensa (às vezes, urgente!) economia no valor da cota condominial, mormente em tempos, pós-pandemia!
Levada a questão à assembleia, pode mesmo ser preterida em nome de uma urgência maior, às vezes até de cunho voluptuário, embora, caso isso ocorra, somos da opinião que deve o síndico colher nominalmente o voto na assembleia, para que se saiba, publicamente, quem foi contrário à medida; ademais, dependendo do estado geral de conservação deve até considerar a possibilidade de renunciar ao cargo a fim de preservar sua responsabilidade.
Lembramos que a responsabilidade do síndico, extracontratual (aquela prevista em lei), é de 10 (dez) anos, artigo 205 1do Código Civil.
Algumas dúvidas quanto à aplicação da norma
O síndico pode vir a ser responsabilizado pessoalmente pelo não atendimento da norma?
Sim, se constatado que instado por algum morador2 ou mesmo pela assembleia a apresentar um estudo de viabilidade de inspeção, através de um profissional habilitado ou mesmo, constante a orientação do manual de garantias da construtora, deixou de fazê-lo ou ainda, aprovada a medida em assembleia, deixou de realizar a tarefa (inciso IV do Art. 1.3483 do C.C.), e, constatada a deterioração do patrimônio comum ou mesmo ruína total ou parcial, poderá sim, ser responsabilizado pessoalmente.
E no caso de sinistro, pode a seguradora recusar-se a indenizar caso verifique que nos últimos dez anos o condomínio não passou por nenhum tipo de inspeção predial?
A norma não dita um período para a realização da vistoria, mas profissionais da área têm utilizado o seguinte parâmetro: construções com 15 anos de uso, pelo menos a cada cinco anos; construções com mais tempo do que isso, bienal ou trienalmente a depender do estado de conservação geral.
A seguradora poderá sim, exigir que o condomínio-segurado comprove por documentação que realizou alguma inspeção predial após a entrega do empreendimento pela construtora e, alegar em sua defesa judicial, caso não haja, que não indenizará o condomínio por aumento do risco por parte do segurado, excludente de responsabilidade da maioria das cláusulas gerais de apólice de seguro.
Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL Nº 1864270 - SP (2020/0049424-0) de 15/06/2020. Recentíssimo!
A inspeção exigirá o cumprimento da norma 16.280 da ABNT?
A partir de 10 anos de entrega do empreendimento, o inspetor deve fazer constar em sua proposta de atuação a fiscalização de cada uma das unidades condominiais em consonância com a norma 16280 da ABNT, a fim de entregar um laudo o mais fidedigno possível com o status atual do empreendimento e de seu estado de conservação interna.
A ausência dessa parte do trabalho produzirá um laudo parcialmente fiel ao verdadeiro estado de solidez da parte estrutural do condomínio. Obviamente isso implicará em um investimento maior por parte dos condôminos, com maior segurança, por óbvio.
Deve o profissional inspetor utilizar a ferramenta GUT ou a nova classificação de prioridades (1, 2 e 3)?
O GUT4 fará com que o inspetor tenha um trabalho maior, logo, o investimento tende a ser majorado, por outro lado, é comum dos profissionais de engenharia que a ferramenta demonstrará de forma mais clara e eficaz a linha de prioridades do que simplesmente a aplicação isolado do classificação de prioridades 1, 2 e 3, sendo a primeira a mais grave e a terceira a de menor urgência, porém, advertem os profissionais que a simples aplicação do critério por si só, de forma literal, pode levar a uma equivocada avaliação dada a complexidade da patologia em relação ao todo da estrutura.
Este webinar do Instituto de Engenharia aborda os processos do GUT.
Conclusão
A nova norma vem para parametrizar procedimentos que vêm sendo editados na forma de legislação estadual e municipal. Longe de ser a panaceia para todos os problemas estruturais, de manutenção e conservação do condomínio, ainda que sob a ótica preventiva, não irá certamente, da noite para o dia, incutir nos condôminos a conscientização da necessidade da inspeção predial e de seus benefícios a curto e médio prazo.
Como cediço, o condomínio, não objetiva lucro e, mal arrecada para pagar seus custos, manutenção e conservação mais básica, logo, imaginar que, endereçada a questão aos síndicos e condôminos, haverá uma calorosa receptividade à medida é de um otimismo pueril, porém, há que se trabalhar desde já para uma mudança de mentalidade, como ocorreu quando do surgimento das primeiras normas nesse sentido, décadas passadas, quando condomínios ruíram por problemas estruturais vitimando dezenas de pessoas.
O síndico deve, pelo menos saber da existência da norma e de seu objetivo para que possa levar a conhecimento da massa condominial e deliberar em assembleia sobre sua aplicação.
A ausência de recursos financeiros não é desculpa para não implementar a medida de forma periódica, para isso, pode recorrer-se de um rateio de obras em um fundo específico a ser criado em assembleia.
Outra sugestão é a implementação da necessidade da inspeção predial na própria convenção de condomínios de empreendimentos novos, dando força ao síndico por previsibilidade expressa no ato normativo interno para realizar a inspeção predial periodicamente.
Administradores de condomínios e advogados que assessoram esse segmento devem, igualmente, conhecer a norma para saber orientar seus clientes de forma segura e responsável.
A única coisa que não deve acontecer é a negligência sobre a vistoria periódica da edificação.
1Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
2Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: § 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
3 IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
4 A Matriz GUT é uma ferramenta de auxílio na priorização de resolução de problemas. A matriz serve para classificar cada problema, pela ótica da gravidade (do problema), da urgência (de resolução dele) e pela tendência (dele piorar com rapidez ou de forma lenta).
(*) Alexandre Marques é consultor, advogado militante e professor na área de direito condominial; Mestrando pela FADISP, Coordenador do curso de Pós-graduação em Direito Condominial da FAAP/SP, especialista em Processo Civil pela PUC-SP, com cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil; membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP; coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”; articulista dos programas “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM; “Edifício Legal” da rádio CBN-RO , “A hora do povo” da rádio Capital-SP e “Dito e Feito” da Rádio Nacional; sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.
