Notificações do CRA aos síndicos e condomínios
Entenda a polêmica envolvendo síndicos profissionais e condomínios
Ofício enviado pelo Conselho Federal de Administração (CFA), como posicionamento à matéria publicada em 09/08/2019, no portal SíndicoNet.
Brasília-DF, 13 de setembro de 2019.
Aos Senhores,
Presidentes dos CRAs
Assunto: Fiscalização de Condomínios.
Referência: Caso responda este Ofício, indicar expressamente o Processo nº 476900.006089/2019-32.
Senhores Presidentes,
Em nossas rotinas diárias de acompanhamento e verificação de julgados de interesse do Sistema CFA/CRAs, constatamos a existência do mandado de segurança coletivo nº 5044541-97.2019.4.02.5101/RJ, impetrado pelo SINDICATO EMPRESAS
C.V.L.A.IMO.COND.R.C.T.EST.R.J, contra o CRA-RJ. Paralelamente, alguns regionais consultaram este CFA a respeito de ações de fiscalização de registro do próprio condomínio.
Conforme consta na decisão liminar concedida, aquele regional está realizando notificações a diversos condomínios e exigindo a realização de inscrição, sob o argumento de que as atividades desempenhadas, de acordo com o Cadastro Nacional de Atividades Econômicas - CNAE nº 8112-5/00, demandariam registro como "pessoa jurídica", com base no art. 15 da Lei no 4.769/65, no art. 12 do Decreto nº 61.934/67 e no art. 1º da Lei no 6.938/80.
Após contato com o CRA-RJ, fomos informados que tais ações fiscais foram cessadas naquele regional.
Sobre tal questão, entendemos por bem esclarecer que a fiscalização empreendida pelos CRAs deva recair sobre os prestadores de serviços de Gestão e Administração Condominial. Desse modo, no caso posto, as pessoas jurídicas que devem ser fiscalizadas são as empresas e não os condomínios em si.
Inclusive, conforme os Acórdãos nº 1/1998 e nº 1/2011, o posicionamento orientativo do CFA é nesse sendo, afirmando que são obrigatórios os registro das pessoas jurídicas prestadoras de serviços de Administração de Condomínios e Administradoras de Imóveis nos Conselhos Regionais de Administração.
Exigir o registro de condomínios prediais nos CRAs carece de embasamento legal, haja vista que os mesmos não prestam serviços de Administração, constantes na Lei nº 4.769/1965, além de não serem pessoas jurídicas (art. 44 da Lei nº 10.406/2002).
Portanto, diante da situação, solicita-se que os Conselhos Regionais se abstenham de exigir o registro de pessoa jurídica dos Condomínios Prediais (CNAE nº 8112-5/00); que arquive os processos de fiscalização abertos em desfavor de Condomínios Prediais; que restrinja a ação de fiscalização às empresas que prestam serviços de Administração (Administradoras de Condomínios); que desista da ação judicial nº 5044541-97.2019.4.02.5101/RJ informando ao juiz do caso sobre o equívoco da ação fiscalizatória; e, por fim, que tome as devidas providências para evitar maiores repercussões sobre a situação.
Atenciosamente,
Adm. Carlos Alberto Ferreira Júnior
Diretor de Fiscalização e Registro do CFA
CRA-DF nº 10699
Adm. Mauro Kreuz
Presidente do CFA
CRA-SP nº 85872
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O envio de ofícios e notificações do CRA a síndicos profissionais já era um caso conhecido (veja aqui artigo sobre o caso).
A novidade é que, recentemente, esses documentos também foram endereçados aos condomínios. Ou seja, os empreendimentos também passaram a ser notificados e “obrigados” a obter registro no CRA.
A situação é, no mínimo, arbitrária e gera estranheza – já que sequer há uma lei aprovada que inclua o síndico profissional à categoria dos Administradores. O que dizer, então, de um condomínio notificado?
A proposta desta matéria é trazer luz ao tema, e orientar você, leitor, sobre a legalidade de tais atos – uma vez que a profissão sequer é regulamentada.
Confira abaixo o que dizem os especialistas.
Caso prático: Condomínio notificado no RJ
Em maio, um condomínio da cidade de Resende, no interior do Rio de Janeiro, recebeu um ofício do CRA-RJ com as seguintes palavras:
“Verificamos que as atividades desempenhadas por essa empresa (...) a obrigam ao registro como ‘pessoa jurídica’ neste Conselho. (...) concedemos um prazo de 15 dias corridos, a partir do recebimento deste ofício, para que V. Sa. acesse o Sistema de Autoatendimento do CRA-RJ, e inicie o registro de sua empresa neste Conselho Profissional (...). Transcorrido o prazo acima mencionado sem o devido atendimento, essa empresa estará sujeita à lavratura de auto de infração, nos termos da legislação vigente”.
A notificação foi entregue nas mãos do síndico profissional Fulvio Stagi. “Assim que chegou, encaminhei o documento ao Jurídico do condomínio; pois, de acordo com a notificação do CRA, tínhamos 15 dias para justificar ou regulamentar o condomínio junto ao Conselho”, conta.
“Condomínios edilícios são entes despersonalizados cujas atividades não se enquadram no campo de atuação de qualquer conselho profissional”, rebate o advogado André Junqueira.
Por que as medidas do CRA sobre condomínios e síndicos são ilegais?
Ao “canetar” síndicos profissionais e condomínios, o CRA fere a constituição. E os especialistas são unânimes: uma portaria/resolução interna e unilateral do CRA não pode simplesmente definir que, a partir de uma determinada data, os condomínios exerçam profissão conexa ao seu campo de atuação.
As críticas são duras.
“Uma entidade tão conceituada parece que não definiu ao certo onde focar suas pretensões. Autua, simultaneamente, administradoras e condomínios, além de participar do Projeto de lei 348/2018 do Senado Federal para que o síndico não condômino também tenha seu registro no conselho”, diz o economista e administrador Gabriel Karpat.
O CRA foi criado por uma portaria federal em 1965 – lembra Karpat –, um ano após a promulgação da chamada Lei dos Condomínios, em 1964. “Por que só agora, decorridos mais de 50 anos, identificaram a necessidade de condomínios e síndicos não condôminos terem registro como técnicos em administração?”, provoca.
Não existe qualquer legalidade para a atuação do órgão em condomínios; e tais atuações, com certeza, irão abarrotar o judiciário de forma desnecessária. “Há uma vontade arrecadatória que move o Conselho a passar por cima da legislação”, apimenta o advogado Rodrigo Karpat.
- Leia o artigo Da ilegalidade praticada pelo CRA-RJ.
Quanto à regulamentação do Síndico Profissional
Das mais de 2600 profissões e ocupações reconhecidas constantes no CBO (Catálogo Brasileiro de Ocupações), menos de 80 são regulamentadas.
Os especialistas concordam que o melhor seria o reconhecimento da profissão, em vez de sua regulamentação, para que síndicos profissionais tenham um código de atividade própria no CNAE, faculdades autorizadas na formação etc.
“Acho que o CRA está entrando numa esfera privada, particular, em que uma massa de pessoas decide o que quiser fazer com seu bem ou dinheiro”, resume Fulvio Staggi, síndico profissional.
Para quê regulamentação por uma entidade, se cada condomínio por meio de seus respectivos moradores exerce a própria fiscalização? Reelegendo-o, se satisfeitos, e destituindo-o quando cometer alguma irregularidade, prossegue Staggi. Tudo isso sem vínculo a qualquer Conselho regulador.
“Qualquer um de nós 'administra' algo, e não precisamos, necessariamente, de administradores. No caso de condomínios, os síndicos, ao longo da história, sempre foram pessoas das mais diferentes matizes, como engenheiros, médicos, advogados, contadores, e, inclusive, administradores – não sendo estes, necessariamente, melhores do que os demais”, confirma o advogado Marcelo Meirelles.
Condomínios são obrigados a ter registro no CRA?
Os condomínios têm suas atividades regulamentadas pelos artigos 1331 a 1358 do Código Civil; anteriormente, pelos artigos da Lei 4591 de 1964.
São edificações com partes de propriedade privativa e partes inseparáveis de propriedade comum entre os demais condôminos. Constituídos através de documento registrado no Registro de Imóveis.
O critério para a inscrição em um órgão regulador é determinado pela atividade que exerce ou os serviços que presta. No caso dos condomínios, nenhuma das duas premissas se aplica.
“Deveriam eventualmente filiar-se ao CRC ( Conselho de Contabilidade) pois são obrigados a prestar contas anualmente em assembleia, e fazem balancetes. Ou na OAB, pois casos de notificações disciplinares ou inadimplência são cobrados na justiça. Ou ainda no CREA de engenharia pelos programas de manutenção que os condomínios têm em suas atividades”, analisa Gabriel Karpat.
Lembrando que condomínios não possuem contrato social ou objeto social e não visam lucro: sequer são pessoas jurídicas.
“Jamais se cogitou exigir de um condomínio edilício, que não tem personalidade jurídica ou autonomia patrimonial (como um espólio ou massa falida), ser inscrito em qualquer entidade, seja CRA, CRC, OAB, CRECI etc.”, esclarece André Junqueira.
RESUMINDO
- A profissão do síndico não foi regulamentada, portanto não pode ser vinculada a um Conselho;
- A profissão de síndico pode ser exercida por pessoas de qualquer formação, desde que esteja capacitada para tal;
- O condomínio, não sendo pessoa jurídica, não pode ser vinculado a um conselho.
O posicionamento do mercado
De acordo com Junqueira, a opinião geral é de que a atitude do CRA-RJ não tem qualquer fundamento jurídico. “Tanto o SecoviRio quanto a Abadi, as entidades mais representativas e relevantes do setor condominial no Rio de Janeiro já se manifestaram contrárias às notificações”, diz.
ABADI
“Já emitimos um comunicado às associadas no sentido de orientarem seu clientes Condomínios a não efetuarem a inscrição nos quadros do CRA, respondendo os ofícios com argumentos técnicos e jurídicos que demonstrem a ilegitimidade dos termos da notificação. O mercado, de modo geral, tem seguido essa orientação”, afirma Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).
Secovi-RIO
Nos últimos dias, o SecoviRio obteve liminar em face do CRA-RJ. No documento do Poder Judiciário, o impetrante impugna a interpretação dada pelo conselho, sustentando que os condomínios prediais não poderiam ser equiparados a empresas.
Posicionamento do CRA
Como falamos no início desta reportagem, ainda não conseguimos um posicionamento oficial por parte do CRA.
Entretanto, Rosely Schwartz, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios) do CRA-SP, esclarece: “Faltou conhecimento e comunicação entre os conselhos ao realizerem as ações”, resume Rosely.
Schwartz esclarece ainda, que os CRAs têm a intenção de criar grupos de excelência em várias capitais, à exemplo do GEAC de São Paulo:
“O primeiro, iniciado nas últimas semanas, é o do Rio de Janeiro; e grupos estão sendo organizados em Florianópolis e Salvador”, diz.
Tudo isso para afinar os posicionamentos e melhorar a comunicação entre os CRAs, além de discutir questões para aperfeiçoar o Projeto de Lei (PL 348/2018), redigido pelo Senador Hélio José (PROS/DF).
“Somos a favor da Regulamentação da profissão do síndico e do seu registro no CRA, mas não da forma como foi colocada no projeto. Achamos que a lei deve ser genérica, ampla, com os pontos específicos que devem ser definidos pelo Conselho”.
Conclusão
Por enquanto, segue o jogo até que haja um desfecho. Nós, do SíndicoNet, continuaremos acompanhando de perto os acontecimentos, mantendo aberto o fórum de ideias e as argumentações de todos os lados.
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Errata:
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Ao contrário do que dissemos anteriormente quando essa matéria foi publicada em 09/08/2019, as notificações feitas pelo CRA aos síndicos e condomínios mencionadas no texto acima ocorreram apenas no estado do Rio de Janeiro, não havendo registro de ocorrência no estado de São Paulo. (já corrigido)
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O texto se referia também às notificações como “autuações” do CRA. A nomenclatura correta é “notificação”. (já corrigido)
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Ainda não recebemos um posicionamento oficial do CRA sobre o assunto, mas apuramos que as notificações cessaram e o CRA enviou aos condomínios notificados um comunicado sobre o anulamento da notificação.
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A criação de Grupos de Excelência como o que existe no CRA-SP é de interesse dos CRAs, e não do CFA como havia sido mencionado.
Os pontos citados acima já foram corrigidos na reportagem.
O SíndicoNet, em seus mais de 20 anos de existência, mantém firme sua missão de trazer ao seu público a verdade, sempre com transparência e isenção. Por isso, nos posicionamos aqui para informar tais correções, por meio desta errata, da forma mais direta e transparente possível. Contamos com sua compreensão e boa leitura!
Equipe de Jornalismo SíndicoNet
Autor(a): Inês Pereira | Fontes consultadas: Fulvio Stagi (síndico profissional); Gabriel Karpat (economista); Rodrigo Karpat (advogado); Marcelo Meirelles (advogado); André Junqueira (advogado)
