5 novas situações jurídicas relacionadas aos condomínios

A tecnologia e a pandemia modificaram completamente nossos costumes, impactando de maneira direta as relações dentro dos condomínios. 

Muito em função dessas duas variáveis é que hoje existem novos modos de trabalho, novas profissões, diferentes formas de lazer e outras formas de se comunicar - muito mais rápidas se comparado a como fazíamos anos atrás. 

Isso tudo deu lugar, também, a novos desafios para a gestão condominial. Nesta matéria você vai aprender como lidar com as 5 novas situações jurídicas relacionadas aos condomínios, todas envolvendo polêmicas, tais como:

• Hospedagem de animais em apartamentos;
• Bares secretos em unidades;
• Uso de WhatsApp em deliberações;
• Uso de enquetes para tomadas de decisão;
• Abaixo-assinado digital.

Venha com a gente!

1. Hospedagem de animais 

Segundo o Censo do IPB (Instituto Pet Brasil) de 2021, existem 149,6 milhões de animais de estimação no Brasil. Considerando que somos 215 milhões de brasileiros, esses números indicam que, pelo menos, 70% da população tem um pet em casa ou conhece alguém que tenha. Ou seja, os condomínios também estão repletos deles.

Então, mais do que nunca, os animais de estimação, principalmente cães e gatos, ocupam status de membros da família. E quando os tutores precisam se ausentar por algum período, seja um dia ou para uma viagem mais longa, eles optam por deixar seus pets aos cuidados de outros cuidadores. 

Alguns serviços já existem nesse sentido, como o pet sitter (babá de pet que faz atendimento em domicílio), hotéis e creches. Além dessas opções do mercado, também há a possibilidade de deixar o animal com algum familiar ou amigo de confiança.  

Neste cenário, como se já não bastasse a polêmica das locações de curta temporada nos condomínios residenciais, a qual ainda divide opiniões e segue sem consenso na Justiça, outra prática semelhante envolvendo pets surge para fortalecer o debate: a hospedagem de animais em apartamentos, às vezes, com viés comercial. 

É uma situação que tende a acontecer bastante nos condomínios residenciais daqui para frente, tanto por conta do crescimento do mercado pet quanto pela condição financeira, já que a atividade seria uma forma de muitas pessoas obterem renda extra. 

O síndico deve tomar cuidado para não abrir precedentes para outros moradores usarem suas unidades para negócios similares.

Dito isso, afinal, hospedagem de pets em condomínios residenciais é permitida? A resposta é a mesma para as locações de curta temporada: cada caso é um caso.

Assim como o aluguel de curta temporada via plataformas, cabe à comunidade condominial deliberar sobre a prática, proibindo ou regulando internamente por meio de assembleias e convenções atualizadas. Se nada for resolvido, caberá à Justiça decidir.

É preciso avaliar cada situação. O ponto crucial é identificar se a atividade de cuidar de animais de terceiros é, na verdade, uma prestação de serviço que visa ao lucro, pois isso configura desvio da finalidade residencial da edificação. 

Conforme a Lei 4.591/1964, é proibido que nos empreendimentos se “destine a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio”. Isso quer dizer que um condomínio residencial não pode ser usado para fins comerciais e vice-versa.

Moradores que preparam quentinhas, professores que recebem alunos para aulas particulares, massagistas e outros formas de atendimento a clientes são comuns dentro das unidades de condomínios residenciais.

No caso de cuidadores de pets, é mais complicado constatar a atividade comercial, afinal, um morador pode cuidar dos animais de um amigo durante um mês apenas como um favor. Sendo assim, como diferenciar? 

O principal ponto para comprovar a atividade comercial de cuidadores de pets em apartamentos é a publicidade do serviço. O advogado especialista em condomínios André Junqueira atendeu alguns casos em que os moradores tinham perfil no Instagram, site específico ou disparavam seus contatos em grupos de Facebook ou WhatsApp. 

Ou seja, as pessoas já tinham uma organização e, segundo o advogado, quanto mais estruturada elas tiverem, dificilmente deixarão de divulgar sua atividade.

"O que a gente vê hoje em dia é que as pessoas acham que estão só fazendo algum um bico, atividade extra ou hobby, mas com as redes sociais, podem conquistar uma clientela digna de uma empresa", afirma André. 

No entanto, sem esta principal prova, fica muito difícil enquadrar a atividade de cuidador de pet como comercial, portanto, não há elementos que confirmem a alteração da finalidade residencial do imóvel. 

Ainda assim, rotatividade, quantidade de animais, porte etc. podem ser indícios de que o morador esteja extrapolando seu direito de propriedade, que é importante, mas não absoluto, não podendo se sobrepor ao coletivo (Direito de Vizinhança). Imagens de câmeras e depoimentos de testemunhas ajudam a atestar que há exagero na atividade.

Número de pets compatível com o tamanho do imóvel

Fazendo um comparativo da hospedagem de pets com a hospedagem de pessoas ou até festas, receber no apartamento oito clientes ou convidados diferentes todo dia, soa pouco apropriado. 

André calcula o limite do razoável para cuidadores de animais nos apartamentos: tem que ser compatível com o local. 

"Em um apartamento de 100 m², por exemplo, ter mais do que 6-8 pets, dependendo do porte deles, já beira o inadequado. Agora, uma unidade de 1 mil m² , dá pra ter mais bichos, mas desde que não estejam incomodando", reforça. 

Os advogados condominalistas Diego Basse e Marcio Rachkorsky contaram no evento Conexão SíndicoNet Na Estrada, em São Paulo, que foi assim que um condomínio na Avenida Paulista encontrou a solução para o caso de uma moradora que hospedava 10 cães/dia cobrando R$ 100/dia por pet. Tudo regulamentado em assembleia.

Eles disseram que, a princípio, a ideia era proibir para evitar problemas com latidos, cheiro, insalubridade, etc. Mas os demais moradores foram levantando outros pontos, que os fizeram mudar de opinião. 

"Os moradores citaram várias situações parecidas, como 'eu hospedo os cachorros dos meus amigos/parentes', 'eu faço locação de curta temporada', 'a vizinha faz bolo para fora e o gás é coletivo', até que decidiram criar regras para permitir a prática. Com isso, foi estipulado um limite de cães por tamanho da unidade: 40 m² - 3 pets; 60 m² - 4 pets e 100 m² - 6 pets", detalha Diego. 

Três "S": Salubridade, sossego e segurança

Mas, por mais que o apartamento comporte uma quantidade razoável de animais, o morador também precisa respeitar a regra dos três "S" (artigo 1.336, IV, do Código Civil, referente aos deveres do condôminos), sendo salubridade, sossego e segurança. 

Mau cheiro, sujeira, falta de uso de focinheira, latidos, risco de ataque aos vizinhos, estranhamento de cachorros que não se conhecem e até maus-tratos contra os bichinhos (já que há leis estaduais obrigando denúncia em condomínios) são situações que podem provocar proibição aos cuidadores.

Por fim, os advogados salientam que a mudança de destinação do imóvel é o principal motivo para a proibição da atividade de hospedagem de pet em apartamentos. Isso significa que os três "S" estão abaixo dela. 

"Se já houve o desvirtuamento de uso da unidade, não preciso colher provas referente a incômodos, até porque, a mudança de destinação pode não incomodar em nada", frisa André.

A dica de Diego aos gestores é para que se lembrem que, muitas vezes, não dá para remar contra a maré. É necessário saber conviver com os novos costumes e inovações da vida moderna da melhor maneira possível, e isso se faz criando regras para regulamentar a atividade conforme as particularidades de cada condomínio. 

Pensando no futuro, André acredita que, diferentemente da teimosia dos proprietários em relação ao aluguel  de temporada, a hospedagem de animais pode ser resolvida amigavelmente.

"Representamos mais ou menos 10% dos condomínios do Rio de Janeiro...são quase 5 mil condomínios e não tivemos nenhum caso judicial a respeito disso. Atendi apenas dois casos específicos, notificamos e ambos acataram", reitera.

2. Bar secreto com cobrança de ingresso

Bem popular na cidade de São Paulo e fruto da pandemia, muitos apartamentos estão sendo transformados em bares sem alvará, nem autorização da vigilância sanitária.

São pequenas festas e reuniões dentro das unidades, organizadas por um “promoter” e divulgada em redes sociais ou grupos de WhatsApp, com ponto de encontro e direcionamento para o endereço do condomínio. 

É um evento que lembra muito bem quando adolescentes alugam o salão para realizar festas com direito à cobrança de convites. Segundo o advogado André Junqueira, ainda tem muita gente que não age de má-fé, pois acredita que isso era permitido.

"Elas precisam entender que se houver qualquer tipo de lucro de algum condômino por usufruto de uma área comum do condomínio, isso deveria ser regulamentado pelo condomínio; não por ele", defende.

Sendo assim, bares secretos em apartamentos também são proibidos pelos mesmos motivos elencados no item "hospedagem de animais":

• Desvio da destinação residencial do imóvel;
• Os três "S" comprometidos (segurança, sossego e salubridade):
  • Barulho de música e conversas;
  • Brigas e discussões com ânimos exaltados pela ingestão de bebida alcoólica;
  • Fluxo intenso de pessoas estranhas ao condomínio;
  • Frequência elevada;
  • Sobrecarga da portaria atendendo um grande número de convidados;
  • Uso excessivo de gás e água (contas coletivas).

E, assim como a hospedagem de animais, às vezes é muito difícil caracterizar a natureza comercial desses bares secretos em apartamentos. Isso porque a maioria das pessoas realiza esse tipo de evento no sigilo, com pessoas selecionadas e orientadas a manter a discrição. 

Em um caso no qual André atuou, por sorte, um convite disparado pelo WhatsApp, com teor claramente comercial, foi parar nas mãos do filho de um condômino que era conselheiro, e somente assim a administração teve ciência da irregularidade.

"Não tinha nada de rede social ou site. Tomamos as medidas cabíveis, advertimos e não voltou a acontecer até o momento", complementa.

Em outra ocasião lembrada por ele, porteiros de um condomínio começaram a suspeitar de que algo estava acontecendo porque a rua em frente ao condomínio havia mais táxis do que o comum.

De qualquer forma, bares secretos em apartamentos podem ser mais facilmente flagrados quanto ao descumprimento dos três "S". Por isso, a vigília de funcionários e também dos moradores é fundamental para detectar o mau uso do imóvel.

De acordo com Diego Basse, o relato de testemunhas por conta dos possíveis incômodos, aliado às imagens de CFTV, comprovando a entrada de um grande número de visitantes, já denota o abuso de uso da propriedade. 

"É possível bloquear a entrada dos convidados e, dependendo do clima, vale até chamar a polícia. Após a ocorrência, o síndico deve advertir e até aplicar multa sem titubear, observando o artigo 1.337 do Código Civil. Para mais uma camada de proteção jurídica, evitando a anulação judicial da penalidade, valide a questão em assembleia", explica Diego. 

3. Uso de WhatsApp em deliberações

O aplicativo de conversas instantâneas tem seus prós e contras. Mas apesar de estar longe de ser o canal ideal para comunicação da gestão com os condôminos, o WhatsApp tem funcionado cada vez mais como um apoio jurídico.

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No evento Conexão SíndicoNet Na Estrada de São Paulo, Marcio Rachkorsky citou um caso que aconteceu na assembleia de um condomínio cujo edital exigia procuração com firma reconhecida. Um morador apresentou o documento de um condômino dono de várias unidades para representá-lo, porém a procuração não estava com firma reconhecida, e estavam barrando a participação dele.

A saída foi fazer uma videoconferência pelo WhatsApp com todos os presentes e o proprietário, que por sinal mora no exterior. Ele confirmou a representação e a participação de seu outorgado foi aceita.

Assim, seguindo o princípio da boa-fé objetiva, segundo o qual as partes têm o dever de agir com base em valores éticos e morais, uma opinião manifestada em grupos de WhatsApp pode ser considerada para deliberação de determinados assuntos do condomínio. É uma declaração de vontade.

Para computar como voto, André Junqueira é um pouco mais resistente. Porém, ele entende que, mesmo assim, é uma forma válida de obter mais apoio e que se soma à assembleia, pois é uma manifestação de opinião inequívoca de uma pessoa.

Atualmente, o aplicativo desenvolveu um recurso que permite a edição das mensagens de texto. Sendo assim, o formato mais confiável para essa prática seria o envio de um arquivo em vídeo ou uma videoconferência ao vivo, se identificando pelo nome completo e número do apartamento.

"Para assuntos que não exigem quórum específico tem ótima serventia. A pessoa não assinou a lista de presença, mas sua opinião deve ser considerada, sabemos quem está falando ali", defende André. 

Outra alternativa seria mencionar em um item específico da assembleia que a votação se encerrou ali, mas as opiniões das pessoas vão continuar sendo coletadas via grupo de WhatsApp do condomínio. Para André, tem validade porque a reunião do condomínio, uma solenidade prevista em lei, está autorizando.

"Já até validei ata feita por condôminos com base em conversa de WhatApp, então, na minha opinião, tem que ter flexibilidade, desde que haja garantia de que aquela pessoa que está falando é ela própria", ele ressalta. 

O presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Junior, reafirma a importância do rito legal que os condomínios ainda precisam seguir de qualquer forma.

"Independente da modernidade, solicitações, novos usos e costumes dos moradores, para permitir ou proibir alguma coisa em condomínios, é necessário respeitar o Código Civil, convenção, regulamento interno e assembleias", ele destaca. 

4. Uso de enquetes para tomadas de decisão

Outra nova situação jurídica relacionada aos condomínios é a utilização de enquetes virtuais para ajudar nas tomadas de decisão. 

Para Graiche, esses recursos mais fáceis e modernos estão sendo utilizados para sentir e medir a temperatura dos moradores quanto a alguma necessidade ou pretensão de aprovação, como uma benfeitoria,  por exemplo.

"Trata-se de uma consulta prévia não oficial, que indicará se a ideia vai declinar ou se vale à pena levá-la para deliberação numa assembleia. E novamente: as decisões condominiais têm que seguir o rito legal de sempre", finaliza Graiche. 

Já Marcio Rachkorsky sustenta que é preciso ter coragem para inovar e dar dinamismo às relações de condomínio. "Até o judiciário flexibilizou suas operações ao realizar audiências online", argumenta.

O advogado também comentou o caso em que uma síndica reformou uma área externa abandonada, transformando-a numa quadra de beach tennis, sem votação em assembleia. Houve, sim, a mudança de destinação de uma área comum, porém, apenas um único morador abriu uma reclamação. Ele conta o desfecho da história.

"Propus a aplicação de enquete e a maioria dos moradores apoiou, e hoje em dia, até a pessoa que reclamou está usando o espaço", celebra Marcio. 

5. Abaixo-assinado digital

A pandemia da COVID-19 obrigou gestores condominiais e condôminos a conviverem com a realidade tecnológica. O maior exemplo disso é que, a partir de 2020, passou-se a utilizar as plataformas digitais para realização de assembleias e reuniões virtuais. 

Tanto é que, em março de 2022, foi sancionada a lei que acrescentou ao Código Civil o art. 1.354, o qual permite definitivamente a realização das assembleias de condomínio na modalidade virtual.

Seguindo essa toada, os cartórios se adaptaram e também aderiram ao universo digital e introduziram os registros digitais, além de plataformas de certificação de assinaturas, que possibilitaram a coleta de  assinatura à distância - de forma certificada e segura-, validando contratos e atas. Consequentemente,  proporcionou novos negócios e atos jurídicos.

De acordo com Diego Basse, é importante destacar que, desde 2001, os órgãos governamentais já instituíram a possibilidade do particular e dos entes públicos interagirem e certificarem assinaturas de forma digital, facilitando a certificação e o trânsito de documentos. 

• Veja também: Cartórios Digitais - O que são e como funcionam?

Diante de todas essas inovações tecnológicas que citamos nesta matéria (redes sociais, WhatsApp, assembleia virtual, etc), os condomínios também têm convivido bastante com o abaixo-assinado digital. Esse instrumento é, muitas vezes, utilizado pelos moradores para convocar assembleias ou fazer alguma reivindicação. 

A advogada Marilen Amorim explica no vídeo a seguir o passo a passo para fazer um abaixo-assinado. Assista:

Tal implemento tecnológico facilita a aderência ao abaixo-assinado digital, porém, é preciso tomar alguns cuidados para validá-lo: 

1. O documento deve conter expressamente no cabeçalho a ordem do dia referente à assembleia geral a ser convocada pelos condôminos ou a reinvindicação pretendida;
2. Utilizar plataforma que possibilite o rastreamento do signatário, com lançamento do CPF e Documento de Identidade. Vale lembrar que, via de regra, o condômino se cadastra perante o condomínio e a administradora, indicando o CPF/MF por conta do registro dos boletos em relação ao Banco Central, logo, é uma ferramenta de rastreabilidade, o famoso “cara crachá”; 
3. Confrontar a assinatura digital com os dados das matriculas de imóvel ou contrato de compra e vendas para certificar que o signatário é proprietário.

Com isso, Diego aponta alguns casos em que o abaixo-assinado digital pode ser recusado:

• Impossibilidade de rastreamento (ausência de indicação do IP – Internet Protocol, que é a identidade do usuário da internet) e ausência do CPF/MF do signatário;
• Signatário sem a condição de proprietário;
• Signatário inadimplente.

"Aqui temos uma controvérsia jurídica, mas se o inadimplente não tem direito a voto, extensivamente, não deve lhe ser concedida a prerrogativa de convocar assembleia, já que não poderá votar na pretensa reunião. Aqui cabe uma lógica jurídica: o acessório acompanha o principal", alerta o advogado. 

• Ausência dos termos da convocação ou do pleito, que deve estar expresso de forma inequívoca com mérito, dia, hora e local da reunião.

De toda maneira, assim como nas convocações físicas, um condômino dissidente poderá impugnar o ato na esfera extrajudicial e judicial. No caso do abaixo-assinado digital, é possível até passar por eventual perícia para certificar a validade eletrônica das assinaturas. 

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Nesta live sobre "Impactos das novas leis em condomínios", contamos um pouco mais sobre essas duas super ofertas, reveja:

Fontes consultadas: Diego Basse (advogado especializado em condomínios); Marcio Rachkorsky (advogado); André Junqueira (advogado) e José Roberto Graiche Junior (presidente da AABIC).