Novo Código Civil - Capítulo Condomínios

Sim, existe uma lei que rege os condomínios: o Código Civil. Este conjunto de normas entrou em vigor em 2003 através da Lei 10.406, com o objetivo de estabelecer normas jurídicas para as questões de natureza privada, como as relações de propriedade.

Os condomínios foram contemplados pelo CC, o que modificou a antiga, porém, ainda válida, Lei 4.591/64 que regia o setor até então.

No capítulo VII, o Código Civil trata do "Condomínio Edilício", elencando 29 artigos específicos sobre as relações condominiais (do art. 1.331 ao 1.358), com os direitos e deveres a serem seguidos tanto pelos síndicos quanto pelos moradores. Isso significa que há responsabilidades para todas as partes envolvidas na vida em condomínio.

Sendo assim, é extremamente importante que não apenas síndicos, mas também condôminos e moradores conheçam o Código Civil, o que a lei abrange, como se aplica e em que pontos devem ficar atentos para não cometerem infrações. Seguindo as normas do Código Civil, da Convenção e do Regimento Interno, a comunidade colabora para uma vida de respeito e harmonia no condomínio!  

Entenda melhor assistindo ao episódio especial sobre leis e regras para condomínios da série "Bússola do Síndico":

Para ajudar síndicos e moradores, separamos abaixo os assuntos que o Código Civil - Capítulo "Condomínio Edilício" aborda. Vamos lá?

Assuntos e respectivos artigos do Código Civil - Capítulo "Condomínio Edilício"

Condôminos e moradores: atenção às suas responsabilidades estipuladas no Código Civil 

É muito importante que todo condômino conheça o Código Civil para fiscalizar se a administração está atuando de acordo com a lei. Dessa forma, com base nesta legislação, é possível exigir do síndico o cumprimento das regras. 

Apesar deste ser o cenário ideal dentro da vida em condomínio, a verdade é que a primeira coisa que um morador de condomínio quer saber é o que ele pode e não pode fazer.

Conforme mencionamos acima, essas informações constam nos artigos 1.335 e 1.336. Resolvemos detalhar os assuntos mais polêmicos e recorrentes destes itens, veja:

• É preciso estar quite com as cotas condominiais para votar em assembleia;
• As áreas comuns devem ser utilizadas sem prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos demais ocupantes;
• Não alterar a fachada do condomínio.

Para facilicar a consulta, SíndicoNet dividiu o conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como proceder em diversas situações.

Use o índice acima para consultar os artigos da Lei

Diferenças entre a antiga lei dos condomínios nº 4.591/64 e o Código Civil

O Código Civil diferencia-se da antiga Lei do Condomínio nº 4.591/64, principalmente por tratar da parte comum e privativa e também por falar sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros.

Mas a lei 4.591/64 ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange, como:

• Direito de propriedade
• Das despesas do condomínio
• Direito (ou não) do locatário participar delas
• Entre outros

Vale lembrar que, em casos conflitantes entre as legislações, deve prevalecer o Código Civil.

• Clique aqui para acessar a antiga Lei dos Condomínios 4.591/64

Mudanças importantes do Código Civil em relação à antiga Lei dos Condomínio 4.591/64:

• Convenção (Art. 1.333) Se a convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade. 
• Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
• Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
• Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
• Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3. 

Texto do Código Civil sobre Condomínios na íntegra

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

• § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
• § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
• § 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
• § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
• § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
• § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

• I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
• II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
• III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

• I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
• II - sua forma de administração;
• III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
• IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
• V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

• I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
• II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
• III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
• I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
• II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
• § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
• § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

• § 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
• § 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

• I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
• II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
• § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
• § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
• § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
• § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

ADMINISTRAÇÃO

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

• I - convocar a assembleia dos condôminos;
• II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
• III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
• IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
• VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
• VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
• VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
• IX - realizar o seguro da edificação.
  • § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

• § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
• § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.   (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.      (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.     (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.    (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III

Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2 o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2 o do artigo antecedente.

Seção IV

Do Condomínio de Lotes

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes:    (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; e   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II - o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Procurações

CAPÍTULO X

Do Mandato

Seção I

Disposições Gerais

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1 o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2 o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Condomínio em Multipropriedade - Capítulo VII-A

A Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, altera as Leis nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. No Código Civil, foi criado o Capítulo VII-A, com os artigos 1.358-B a 1.358-U. 

Confira na íntegra.

Código Civil - Capítulo Condomínios

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