O Novo Perfil do Zelador: Entenda as Mudanças do Cargo

Taí uma data que não pode ser esquecida: 11 de fevereiro, Dia do Zelador.

Este profissional é o grande aliado do síndico na gestão do condomínio – desde as questões mais cotidianas até situações de maior complexidade.

Impossível se referir ao universo do condomínio sem fazer a conexão com o zelador. Entretanto, a figura do profissional de décadas passadas – querido pelos condôminos, sobrecarregado e, não raro, mais intuitivo do que capacitado – está com os dias contados. 

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Pense numa combinação que une a tendência dos condomínios-clube e, nesse caso, a necessidade de profissionais cada vez mais capacitados para lidar com grandes estruturas, a chegada da tecnologia e a busca pela produtividade, ou seja, fazer mais com menos.

O resultado certamente se reflete no cargo do zelador. 

Mais capacitação e profissionalização

“O perfil do zelador está mudando por conta das características do trabalho em condomínios decorrentes da profissionalização do setor”, afirma Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.

Anteriormente, ele era um faz-tudo e suas principais qualidades eram os conhecimentos gerais para pequenos reparos e disponibilidade constante, o que implicava morar no condomínio.  

A mudança já começa aí. Hoje, a maioria dos condomínios está migrando do zelador que mora no endereço de trabalho para zeladores ou gerentes prediais que cumprem sua jornada e voltam para casa.

“Passam a ser valorizados, principalmente, a capacidade de liderança e de tomadas de decisões emergenciais, e os conhecimentos de segurança”, destaca Karpat.

A profissionalização do setor também aumentou o respeito às leis trabalhistas e a preocupação com a segurança; a manutenção predial começou a ser realizada por especialistas.

“Aquela figura do chamado "Tiozinho", o zelador que ficava numa portaria ou hall de entrada em prédios, até pode ainda existir. Mas, hoje, os condomínios comerciais e residenciais pedem que tal profissional seja qualificado e saiba liderar como um bom gestor”, afirma o prof. Marcos Castilho, diretor da Cforp Soluções.

O impacto das portarias remotas  

A presença crescente da tecnologia nos condomínios é outro fator a ser considerado.

Um bom exemplo é a portaria remota, que apesar de ainda ser incipiente, gradativamente começa a ser implantada nos condomínios de pequeno a médio porte.

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Com ela, uma nova rotina vai ser estabelecida, sendo o zelador a interface entre a empresa de controle e monitoramento e o condomínio.

“Ele será treinado com instruções técnicas básicas dos produtos da portaria remota e, no caso de uma emergência, poderá atuar. Ou, se ocorrer uma pane técnica, ajudará a empresa da portaria remota até o técnico da mesma chegar ao local”, explica Odirley Rocha, diretor da Kiper. 

A portaria remota é recomendada para condomínios com 40 a 50 unidades, assim, geralmente se aplica para condomínios menores.

“Na prática, o zelador acaba ficando com mais responsabilidades por ficar mais tempo do trabalho sozinho no condomínio. Se torna responsável pelo recebimento e pela distribuição das correspondências, e em casos de problemas com o portão da garagem, tem que operá-lo manualmente até que chegue a empresa de manutenção. Estes são apenas dois exemplos das rotinas destes tipos de operações”, descreve Bruno Paredes, da Auxiliadora Predial.  

“O zelador terá que se comportar como um gerente. Imagine o condomínio como uma empresa, em que o síndico é o CEO, o conselho do condomínio são os conselheiros da empresa e o zelador é um gerente que supervisiona as ações e controla as atividades”, resume Rocha.

ATIVIDADES DO ZELADOR DE CONDOMÍNIOS COM PORTARTIA REMOTA

• Organizar melhor as manutenções do condomínio;

• Controle de aceso: supervisionar se os processos do regimento interno do condomínio, no que diz respeito a entrada e saída das pessoas, estão sendo seguidos pela portaria remota;

• Criar uma rotina de controle de manutenção preventiva junto com a empresa de portaria remota e supervisionar se está sendo feito;

• Gerenciar melhor os prestadores de serviço;

• Monitorar os dispositivos de emergência, como iluminação, alarme de incêndio;

• Supervisionar os sistemas de segurança;

• Ter um controle maior da entrada de pessoas estranhas no condomínio;

• Atender com mais rapidez alguma emergência (e, assim, comunicar rapidamente a empresa que controla a portaria, especialmente em caso de evacuação do condomínio);

• Ter à mão os contatos dos responsáveis da empresa da portaria.

ACÚMULO DE FUNÇÃO

Como o zelador vai exercer outras funções, fará coisas que habitualmente não faria, ele terá que receber um adicional ao salário por acúmulo de função, inclusive para evitar processo trabalhista. 

• Saiba mais sobre acúmulo de função para zeladores

A figura do Gerente Predial

A convenção de 2018/2019 do sindicato Sindifícios, em São Paulo, acrescentou o cargo de gerente condominial, também conhecido como gerente predial ou gestor predial.

Esse profissional seria uma espécie de “super zelador”, com qualificação superior e responsabilidades bem maiores que as do zelador.  

O gerente predial é o empregado que planeja rotinas de trabalho e administração de condomínios; deve ter registro no Conselho Regional de Administração (CRA); treina funcionários e coordena equipes de trabalho; avalia o desempenho de funcionários, a execução de serviços e relatórios de operação e de avaliação.

“A inclusão do cargo de gerente predial na convenção de 2018/2019 reforça as transformações no segmento de condomínios”, afirma Paredes, da Auxiliadora Predial. 

O gerente predial atua em condomínios maiores, como condomínios de órgãos públicos, corporativos ou condomínios-clube. “Por ter uma grande estrutura sob sua gestão, esse profissional contará com uma equipe de manutencistas – até três, conforme o tamanho do condomínio, distribuídos na área hidráulica, na elétrica e na alvenaria e pintura –, concierges e, às vezes, secretária. 

Ele vai coordenar a atuação e manter a qualidade do empreendimento por meio dessas pessoas, incluindo jardineiro, piscineiro e outros, que vão se reportar a ele. 

Além do trabalho de zelar, o gerente predial tem outras áreas subordinadas, como a limpeza, o grupo da segurança e, se for o caso, de Spa, academia etc. 

"Ele é um gestor da operação. Tem um trabalho de conservação e qualidade dos serviços, mas nunca põe a ‘mão na massa’”, descreve Nilton Savieto, síndico profissional.

Para Castilho, uma boa gestão de um gerente se inicia em querer de fato conhecer cada profissional de sua equipe, fazendo com que tais colaboradores o sintam participante – dentro da equipe e não apenas um profissional que irá fiscalizá-los ou corrigi-los. 

Gerente predial X Zelador

Ao contrário do gerente predial, o zelador é o protagonista de um pequeno ou médio condomínio. A assessoria disponível à ele é consideravelmente menor.

De cara, essa característica diferencia totalmente as atribuições desse cargo para o de gerente. O zelador faz a zeladoria e pequenos reparos. Se espera que ele esteja atento às necessidades de manutenção e conservação do seu condomínio.

A diferença de capacitação e responsabilidades também é refletida na referência salarial de cada categoria. Com base na convenção coletiva (2021/2022) do Sindificios/Sindicond SP, os pisos são: 

• Zelador: R$ 1.697,20
• Gerente Predial: R$ 2.376,08

A ascensão do manutencista

Segundo Paredes, da Auxiliadora Predial, o manutencista vem sendo mais procurado pelos condomínios.

Ele explica: “O zelador tem que zelar pelo sossego, verificar a manutenção e fiscalizar as áreas de uso comum. Já o manutencista realiza as atividades operacionais, no sentido da prática – correções/manutenções preventivas relacionadas à hidráulica, elétrica e mecânica, e em caso de irregularidades, se reporta ao zelador para medidas cabíveis”. 

Lembrando que, para reparos elétricos, conforme a legislação vigente, o manutencista deve possuir a certificação da Norma Regulamentadora (NR-10). Para situações mais críticas na parte elétrica, Nilton Savieto pondera: “Será necessário contratar uma empresa especializada”.

Auxiliar de Serviços Gerais (ou de Manutenção) 

A fronteira entre o manutencista e o auxiliar é tênue, mas são cargos diferentes. O auxiliar de serviços gerais não é qualificado como o manutencista. Ele tem menos conhecimentos e habilidades. Seria como um ajudante do manutencista ou zelador.

De acordo com Nilton Savieto, a convenção do Sindifícios (2021/2022) não cita o piso salarial para concierge, auxiliar e manutencista. “Acredito que concierge e auxiliar de serviços gerais acompanhem o auxiliar de limpeza: R$ 1.554,36. O manutencista, em geral, tem o piso igual ao porteiro: R$ 1.625,77”.  

Quando o manutencista pode substituir o zelador

Á essa altura, você pode estar se perguntando: É possível substituir um zelador por um manutencista? 

Segundo Natachy Petrini, síndica profissional, em condomínios pequenos com baixa complexidade operacional diária, é mais viável fazer a transição do zelador para o manutencista. 

“Um de nossos clientes é uma torre pequena, com poucas unidades, portaria remota, sem área de lazer nem funcionários para serem geridos. A opção do manutencista, além de ser mais barata e adequada para o condomínio, atendeu o pouco da parte administrativa do zelador: abrir a correspondência, avisar se chegou malote, receber alguém para inspeção; enfim, coisas simples, que um manutencista estaria apto a fazer”.

Possibilidades de cargos de zeladoria por tipo de condomínio 

Acompanhe alguns exemplos possíveis de organização de equipes de zeladoria elaborados considerando a análise dos especialistas e as informações apuradas.

São, na maioria, formatos praticados no mercado. Mas é importante destacar que não existe uma regra fixa. Para uma tomada de decisão, deve ser levado em conta as características e as necessidades de cada condomínio.

POSSÍVEIS CONFIGURAÇÕES DE EQUIPES DE ZELADORIA

• Grande porte ou condomínios clube (+ de 3 torres): Gerente predial + Equipe 
• Médio porte (até 2 torres): Zelador + Manutencista ou Auxiliar
• Pequeno porte (1 torre): Zelador e/ou Manutencista 
• Pequeno porte (1 torre) c/ Portaria remota: Zelador ou Manutencista 

O futuro do zelador

Esse novo profissional precisa começar a perceber que o seu trabalho nos próximos anos vai mudar. Já está mudando, como pudemos ver ao longo da reportagem.

Mudança, entretanto, não quer dizer fim de linha. O zelador precisa enxergar nessa passagem uma oportunidade de crescimento. Sua presença, afinal, ganhará nova importância. Da figura do "Tiozinho", mencionada por Castilho no início da reportagem, ele fará um reposicionamento de carreira e, consequentemente, da remuneração.

Procurar capacitação será questão de sobrevivência para ele. Para o síndico e seu condominio, questão estratégica. 

O zelador precisará do apoio da tecnologia para ajudá-lo no controle de tantos serviços que ele vai agregar para sua função.

“Ele vai chegar às 8h no condomínio, abrir o aplicativo ou a plataforma de controle e saberá que, no dia de hoje, tem os testes da iluminação de emergência para fazer, a manutenção preventiva da portaria remota com os técnicos da empresa, a limpeza do jardim dos fundos…”, projeta Odirley Rocha, da Kiper.

A vida do zelador será muito mais fácil e organizada em cima de processos.

E quem ganha com isto? Primeiro, ele próprio zelador. Segundo, o síndico, que terá todas as informações on-line dos serviços e da organização.

Terceiro, os condôminos, que perceberão o condomínio muito mais organizado e seguro. Por fim, a "família condomínio", pois com tudo isso será mais barato viver lá dentro.

Veja também

• SíndicoNet TV - Série "Na Prática": A história da super zeladora Jô, que era faxineira, foi promovida à porteira e depois ao cargo de zeladora do condomínio 
• Como tornar o Zelador um grande aliado do Síndico
• Atribuições e funções do zelador de condomínio
• Cartilha para download: dicas de postura para zeladores de condomínios
• Cursos e treinamento:
  • Zeladoria na Prática e Manutenção Predial
  • Empresas de capacitação para Zeladores
• Cartaz para parabenizar seu funcionário

Material complementar

• Roteiro de inspeção predial
• Roteiro de limpeza
• Teste e avalie seus porteiros
• Kit básico de ferramentas do zelador

Fontes: Ricardo Karpat (diretor da Gábor RH); Nilton Savieto (síndico profissional); Natachy Petrini (síndica profissional); Odirley Rocha (diretor da Kiper); Bruno Paredes (gestor de administração de pessoal da Auxiliadora Predial); Prof. Marcos Castilho (diretor da Cforp Soluções).

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