O que é um condomínio?
Bancos parecem ter dificuldades em compreender o que é um condomínio e em diferenciá-lo dos clientes PJ
Por Daphnis Citti*
Quando os condomínios abrem conta corrente em uma agência bancária, ela é movimentada no setor de contas jurídicas. Ocorre que há muita desinformação por parte dos bancos com relação ao que é um condomínio.
Os gerentes, em especial, demonstram enorme desconhecimento da matéria, o que é inadmissível para instituições que movimentam verdadeiras fortunas. Deveriam ser capacitados através de cursos e palestras.
Embora as contas dos condomínios fiquem no setor de contas jurídicas, é preciso deixar bem claro que condomínio não é PJ. Para entender o que é condomínio, vale lembrar que o mesmo não tem personalidade jurídica porque não está entre o rol das pessoas jurídicas do artigo 44 do Código Civil, que diz que são pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades e as fundações. Silencia com relação aos condomínios.
O que é condomínio, então? É uma comunhão de interesses dos proprietários, sem personalidade jurídica, que possuem unidades privativas e participação percentual nas áreas comuns, de acordo com o tamanho de suas unidades. Assim, não há que se falar em contrato social nem em estatutos, e sim em convenção condominial.
Por outro lado, nas empresas jurídicas, está expresso no contrato social quem por elas assina e se é em conjunto ou separadamente. Nos condomínios, não existe isso, salvo disposição diversa da convenção condominial. Isso porque o representante legal do condomínio é o síndico. Assim, não há que se pedir documento comprobatório para saber quem e quantos assinam pelo condomínio, salvo a ata da assembleia que elegeu o síndico.
Código Civil
Diz o artigo 1.348 que compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”. Assim, o representante tem poderes indiscutíveis para abrir, movimentar e fechar conta corrente, fazer aplicações e, inclusive, outorgar esses poderes a outrem.
Leia-se o parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Neste ponto, deve ser ressaltado que o artigo não fala em aprovação prévia da assembleia, e sim em “aprovação da assembleia”. Dessa forma, a exigência de ata da assembleia, aprovando a transferência de funções a uma administradora de condomínios, não é pertinente. O que ocorre é que, posteriormente, a contratação de uma administradora para o condomínio poderá ser aprovada ou ratificada em assembleia posterior. Mas pode acontecer também que não se coloque esse item na “Ordem do Dia” da assembleia, mas a administradora escolhida continua administrando o condomínio. Ocorreu, nesse caso, a ratificação ou aprovação tácita.
Procuração e alteração de síndico
A procuração, tanto para a movimentação da conta quanto “ad judicia”, é outorgada pelo síndico, mas em nome do condomínio, a fim de que o mandatário atue em nome deste e não em nome do síndico. Enquanto pouquíssimos juízes solicitam novas procurações a cada mudança de síndico, muitos gerentes de bancos pedem.
O Tribunal de Justiça de São Paulo já teve oportunidade de se pronunciar a respeito, na Apelação nº 990.10.037828-7 da Comarca de Santos, em que figurou como relator o desembargador Felipe Ferreira, cujo julgamento se deu em fevereiro de 2010:
“Pelo que se depreende dos autos, inexiste irregularidade processual a ser sanada. A procuração ad judicia foi outorgada em 15/04/2008, quando o sr. Thomas ainda era o síndico do Condomínio autor. Nesse sentido, veja-se a percuciente observação feita pelo magistrado sentenciante: ‘Entretanto não se vislumbra irregularidade na representação porque o mandato foi outorgado no dia 15 de abril de 2008 (fls. 06), data em que o outorgante da procuração exercia o cargo de síndico do Condomínio autor. É comum a propositura da ação dias após a outorga do mandato. O que interessa é a manifestação de vontade válida do representante legal. É por isso que a Constituição Federal manda respeitar o ato jurídico perfeito. A procuração outorgada em 15 de abril de 2008 constitui ato jurídico perfeito (o outorgante era de fato o síndico) e só poderia perder a eficácia caso houvesse revogação dos poderes pelo novo síndico, o que não ocorreu’. E mesmo que realizada assembleia geral para a eleição do novo síndico, ante o pedido de renúncia formulado pelo Sr. Thomas, tem-se que essa se realizou em 228/04/2008, não se mostrando necessária nova outorga de mandato pelo novo síndico... Portanto, não há qualquer nulidade a ser sanada.
Como se depreende claramente, ainda que ocorram sucessivas eleições de novos síndicos, persiste sendo outorgante o condomínio (e não o síndico).
Se os gerentes das agências bancárias tivessem melhor orientação e, assim, fizessem menos exigências desnecessárias, simplificariam muito o trabalho dos condomínios.
(*) Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com 24 anos de atividades, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
