O que edifícios comerciais têm feito durante pandemia?
Síndico profissional no DF conta as mudanças adotadas no prédio em que administra
Por Marcelo Sicoli*
Continuo visitando o condomínio comercial do qual sou síndico, que é integralmente formado por empresas da área de saúde. É importante para manter a moral da tropa em alta, com tanta instabilidade e incertezas trazidas pela crise do coronavírus.
O Distrito Federal foi a primeira unidade da federação a impor medidas de restrição às atividades comerciais.
Desde o primeiro dia do anúncio, programamos medidas operacionais e de redução de custos que terão reflexos nos próximos meses, inclusive com a diminuição do quadro de colaboradores.
Ao mesmo tempo, projetamos o aumento da inadimplência. Em que pese o fechamento temporário de algumas empresas, as atividades operacionais do condomínio são essenciais e, portanto, permaneceram em funcionamento. Dentre eles, estão os serviços de portaria, limpeza de áreas comuns, recolhimento de lixo comum e hospitalar, segurança, manutenção de máquinas e equipamentos e parte administrativa.
Ao longo da atual pandemia, ouvimos diversas sugestões, que muitas vezes são conflitantes entre si. "Eleve a taxa de condomínio para aumentar a intensidade e frequência das limpezas e, assim, poder arcar com a compra de novos produtos de proteção e procedimentos de desinfecção e faxina em conformidade com a nova legislação local aprovada às pressas" ou "reduza a taxa para compensar a diminuição de atividades econômicas e conter focos de revoltas populares".
Em nosso prédio, aproveitamos o fluxo menor de pessoas e carros, para promover manutenções estruturais, demarcações de vagas externas e limpeza de vidros internos, entre outras ações.
No que tange o pagamento de taxas ordinárias, informamos aos condôminos que os (as) síndicos (as), não têm autonomia para baixar/aumentar as taxas baseado em índices econômicos ou redução/avanço de atividades comerciais “por uma canetada”.
Estas mudanças requerem a realização de assembleia. Boa parte foi compreensiva e, pontualmente, colocações desagradáveis foram feitas, cabendo a nós (condomínio) empatia em momento único de dificuldade e falta de esperança.
Pessoas que nunca se manifestaram sobre qualquer tema agora interagem em busca de ajuda ou clamando por providências imediatas. Leis recentemente aprovadas no tocante a condomínios em suma, autorizam limitar acessos e fechar áreas de lazer e equipamentos para evitar a disseminação da atual pandemia.
A taxa de condomínio não pode ser reduzida mediante negociação, como ocorre no caso de aluguéis. Frequentemente, ouço reclamações genéricas de que a taxa está alta, que há outro condomínio com taxa mais barata ou que as despesas devem ser reduzidas.
As cotas condominiais são, basicamente, a soma da previsão de despesas daquele empreendimento dividida pela fração ideal dos apartamentos/casas/salas/vagas autônomas, reservando uma pequena parte do valor para imprevistos.
Aspectos diversos compõem a estrutura de custos e receitas: tempo da construção (e sua respectiva manutenção com o envelhecimento da edificação), quantidade de elevadores, gás e água inclusos ou não, quantidade de funcionários, gerador de energia, demandas judiciais, rendas extraordinárias com aluguéis de depósitos, área de lazer, vagas de garagem, antenas de telefonia, reúso de água de torneiras e chuva, geração de energia solar, promoção de eventos dentre outros. A quantidade de unidades para dividir a conta é relevante também.
Ouvi que determinados empreendimentos no DF conseguiram reduzir em 50% as taxas. Qual é a realidade financeira daquele prédio? É de fato um condomínio ou complexo comercial de um único dono como são os shoppings? Seu síndico tomou a decisão amparada em quê? Destinou um fundo de obras formado durante anos para pagamento de taxas ordinárias? Tecnicamente pode haver erros graves.
O maior desafio dos gestores condominiais na minha visão é manter a serenidade e profissionalismo com tantas novas variáveis. Finalizo, com a certeza, de que à medida que os trabalhadores, clientes e pacientes voltem a frequentar nossas dependências, encontrarão um cenário melhor que em sua última visita.
(*) Marcelo Sicoli é síndico do Centro Clínico Sudoeste em Brasília-DF, corretor de imóveis e escreve sobre consultoria internacional, mercado imobiliário e gestão de condomínios.
