Guia de PPCI para condomínios residenciais
Saiba por que o PPCI para condomínios residenciais é obrigatório e como fazer a emissão ou atualização do projeto
O Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio, PPCI, é um projeto obrigatório que atesta se o estabelecimento está dentro da lei e apto para oferecer segurança às pessoas em casos de incêndios.
Ou seja, é esse documento que garante que nos locais comerciais e residenciais, como os condomínios, tenham extintores de incêndio, saídas de emergência, luzes de emergência e sinalização que indique a saída do local e onde ficam os extintores, entre outros itens.
Desse modo, os síndicos devem ficar de olho no prazo de validade do PPCI, saber como tirá-lo, quais as normas devem ser seguidas e manter os requisitos do documento em dia. Pois, caso algum incêndio aconteça, os moradores e colaboradores poderão sair do empreendimento em segurança.
Pensando nisso, se você é novo na gestão do condomínio ou precisa renovar o documento, continue lendo e confira um guia completo sobre PPCI para condomínios residenciais. Boa leitura!
O que é PPCI?
PPCI é a sigla para Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios, um documento que os condomínios, por exemplo, devem ter para comprovar que as rotinas de emergência para lidar com incêndio estão em dia e dentro do prazo de validade.
De acordo com Paola Francesca Giovannini, diretora de relacionamento da VIP Vistorias, o PPCI, ou Projeto Técnico, é uma planta, onde os arquitetos especialistas desenham todo o sistema de combate a incêndio de uma edificação.
"Os condomínios de uso residencial, misto e comercial devem ter estes projetos aprovados pelo Corpo de Bombeiros. É a partir deste documento que os bombeiros fazem as vistorias e, se tudo estiver em ordem, emitem o AVCB. Portanto, PPCI é um Projeto e AVCB é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros que atesta que o sistema de combate a incêndio da edificação atende às exigências legais”, explica a especialista.
Isso quer dizer que o PPCI faz parte de um conjunto de documentos cujo objetivo é proteger contra incêndio as pessoas que estão ocupando vários tipos de empreendimentos, como: edifícios, comércios, escolas e hospitais.
Para obter o PPCI é necessário capacitar moradores e colaboradores do condomínio em técnicas preventivas e combativas. Assim, caso aconteça uma emergência, eles saberão como ajudar os demais e minimizar o incêndio.
Vale lembrar que o PPCI é obrigatório e que, caso ele esteja desatualizado ou a vistoria dos bombeiros não tenha sido feita, o condomínio pode ser multado.
Como o PPCI funciona?
A legislação que regulamenta o PPCI é estadual, isso quer dizer que as leis de obtenção e fiscalização mudam de estado para estado.
Desse modo, é preciso verificar o estado em que se localiza o condomínio para saber quais as leis vigentes e como proceder para a submissão ou atualização do projeto.
Entretanto, algumas normas são gerais para todo o País, como as de prevenção de incêndio — que podem ser encontradas no site do Corpo de Bombeiros do seu estado— e a legislação federal, Lei nº 13.245/2017, também chamada de Lei Kiss.
Criada depois da tragédia ocorrida na boate Kiss em Santa Maria, no Rio Grande do Sul, em 2013, a lei determina as principais diretrizes sobre medidas de prevenção e combate a incêndio e a desastres em estabelecimentos, edificações e áreas de reunião de público com ocupação igual ou superior a cem pessoas, que precisam ser observadas em qualquer PPCI.
Qual a importância do PPCI para condomínios residenciais?
Além de garantir a segurança de todos que moram e trabalham no condomínio, ter o PPCI atualizado e validado é obrigatório e salva vidas.
Ou seja, o PPCI garante ao condomínio:
- Conformidade com a lei: o PPCI não é opcional ou facultativo, é lei mostrar o projeto. Dessa forma, se o condomínio não tem esse plano, é necessário tratar dessa situação o mais rápido possível. Agora, se o empreendimento tem, mas está desatualizado, é dever do síndico também tomar as devidas providências.
- Segurança e proteção para todos: além do quesito legal, estar apto para lidar com situações de incêndio é uma questão ética e moral, pois ignorar essa legislação é colocar a vida de todos em perigo.
- Investimento em estrutura: pensando pelo lado técnico, o PPCI ajuda, não só na proteção das pessoas, como também na estruturação do condomínio para evitar incêndios. Seja no quesito estrutura ou na disponibilidade de equipamentos. Ou seja, caso algo aconteça, o prejuízo financeiro não será tão grande, já que um investimento inicial de prevenção foi feito anteriormente.
- Preservação da reputação do condomínio: outro benefício de se ter o PPCI é o gerenciamento de risco reputacional. Como é lei, caso aconteça um incêndio e se descobre que o condomínio não tem o PPCI, a reputação do empreendimento estará comprometida. Fora outras consequências, como multa e problemas com seguro predial.
Quais as diferenças entre PPCI, AVCB e CLCB?
Como existem várias legislações de proteção e prevenção de incêndio, é normal se confundir.
Desse modo, vamos às nomenclaturas e seus significados:
- PPCI é Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios.
- CLCB é o Certificado de Licenciamento do Corpo de Bombeiros.
- AVCB, que tem a mesma finalidade que o CLCB, é o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros.
Paola Francesca Giovannini aprofunda mais as diferenças entre CLCB e AVCB.
“Para edificações menores, o Corpo de Bombeiros exige um Projeto Técnico Simplificado (PTS) e emite o CLCB (Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros) no lugar do AVCB. As edificações devem ter até 750 m² de área construída com, no máximo, três pavimentos ou até 1.500 m² de área construída com, no máximo, 6 m de altura. Portanto, o CLCB raramente é aplicável aos condomínios”, esclarece a especialista.
Outra coisa importante é que para obter um documento, é preciso ter o outro.
Por exemplo, a primeira licença que o condomínio precisa é o PPCI, que é o projeto de investimentos e mudanças feito no condomínio para aprovação do Corpo de Bombeiros. Com isso, o condomínio tem suporte para obter o AVCB, que irá comprovar se o empreendimento está seguro e contém os equipamentos necessários para casos de incêndio.
Portanto, o primeiro passo para obter a legalidade do condomínio é a elaboração do PPCI. Posteriormente, o síndico deve solicitar o AVCB ou CLCB para, assim, ter todo o ciclo de comprovação e vistorias legais contra incêndios.
Quem deve providenciar o documento para o condomínio?
De acordo com o Código Civil, artigo 1.348 é dever do síndico: “Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Isso quer dizer que o síndico é o responsável civil pela manutenção do condomínio e, dentro dessa manutenção e conservação das áreas comuns, está a obrigatoriedade de adequação do empreendimento para com as leis estaduais e federais, como a obtenção do PPCI e AVCB.
Desse modo, é ele quem deve procurar saber desse documento e tomar as devidas providências para atualizar o plano.
Quem elabora o PPCI para condomínios residenciais?
Independentemente se é um condomínio ou outro estabelecimento, o PPCI deve ser feito apenas por profissionais capacitados, como engenheiros e arquitetos. Até porque é necessário que seja feita uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Desse modo, caso seu condomínio não tenha, procure um profissional de confiança ou empresa especializada para fazer e colocar em prática o plano. Caso os bombeiros vistoriem o condomínio e ele não esteja dentro das normas, eles podem exigir novas modificações. Se estiver tudo ok, um alvará de permissão de funcionamento será emitido.
Vale lembrar que construções novas já devem ter sua regularização desde a implantação e construções antigas devem providenciar o quanto antes o PPCI e fazer toda a regularização.
Como fazer o PPCI para condomínios residenciais?
Para fazer o PPCI é necessário seguir as normas estaduais e federais. Entretanto, na maioria dos estados brasileiros, as exigências estão relacionadas a apresentação de laudos e documentos; comprovante de pagamento de taxas; realização de vistoria etc.
Desse modo, para fazer o PPCI é necessário juntar toda a documentação exigida, que varia de uma região para outra, e submeter à vistoria técnica dos bombeiros.
Vale lembrar que, para emitir o Alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (APPCI), o Corpo de Bombeiros avalia se há:
- Restrição ao surgimento e propagação de incêndio;
- Resistência ao fogo dos elementos de construção;
- Controle de materiais de acabamento;
- Detecção e alarme;
- Saídas de emergência, sinalização, iluminação e escape;
- Separação entre edificações e acesso para as operações de socorro;
- Equipamentos de controle e extinção do fogo;
- Proteção estrutural em situações de incêndio e sinistro;
- Administração da segurança contra incêndio e sinistro;
- Extinção de incêndio;
- Controle de fumaça e gases;
- Controle de explosão.
Isso reforça que, para o PPCI, deve-se ter em mãos documentos que comprovem as características gerais e básicas do condomínio, como: planta, plantas de emergência, locais estratégicos para saídas de emergência e portas corta-fogo.
Portanto, conte com a ajuda dos profissionais contratados na separação da documentação e informe-se sobre os locais de submissão desses documentos na prefeitura ou na sede do Corpo de Bombeiros da sua cidade.
O que pode acontecer se o PPCI não estiver atualizado?
Em casos de incêndio ou pequenos focos de fogo, com o PPCI vencido, o síndico pode ter problemas com o seguro — que poderá não ser renovado e, em casos de sinistro, o pagamento será negado.
Já as instituições financeiras podem negar financiamento de imóveis em condomínios sem PPCI ou com o documento desatualizado. E o condomínio também poderá receber multa dos bombeiros e ainda com prazo rigoroso para regularização.
Portanto, obter a atualização do PPCI ou começar o processo do zero no seu condomínio não é uma mera burocracia, mas sim, uma forma de zelar pela vida das pessoas que moram, trabalham e frequentam o empreendimento.
Vale lembrar também que em casos de falta ou desatualização do PPCI, o responsável legal é o síndico! Então, trate de averiguar esses documentos hoje mesmo.
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Fontes consultadas: Paola Francesca Giovannini (VIP), conteúdo SíndicoNet.
