Vícios construtivos

Vícios construtivos: o que pode mudar com o PL 4749?

Aprovação do projeto pode marcar uma mudança significativa na legislação imobiliária brasileira

O setor imobiliário, um dos mais significativos para a economia brasileira, é regido por um emaranhado de leis e regulamentos que visam garantir a segurança dos consumidores e a qualidade das edificações. 

Dentre essas leis, o Código Civil de 2002 estabelece, no artigo 618, que “o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. Este é o conhecido prazo de garantia da obra.

No entanto, esse cenário poderá passar por mudanças significativas se o PL 4749/2009, proposto pelo deputado Celso Russomanno (Republicanos-SP) e atualmente sob relatoria do deputado Marangoni (União-SP), for convertido em lei. Este artigo busca explicar o que essas mudanças implicam para consumidores e construtores.

Vício construtivo: o que é?

Antes de discutirmos o Projeto de Lei em detalhe, é importante entender o que é um “vício construtivo”. Um vício construtivo é um defeito que compromete a solidez e a segurança da obra ou que diminui o seu valor. Este pode ser aparente, quando é facilmente perceptível, ou oculto, quando só se manifesta algum tempo após a entrega da obra.

O PL 4749/2009: principais mudanças

O PL 4749 propõe várias alterações significativas na legislação atual referente à construção civil no Brasil. Aqui estão as principais:

• Classificação dos vícios construtivos: O Projeto estabelece uma nova categorização dos vícios e defeitos construtivos, dividindo-os em três tipos: (i) elementos de solidez e segurança, (ii) elementos de habitabilidade e (iii) elementos de acabamento.
• Prazos diferenciados: A proposta institui três tipos de prazos: (i) prazos de garantia, (ii) prazos de responsabilidade e (iii) prazos de reclamação. Esses prazos variarão de acordo com a natureza e a gravidade dos defeitos.
• Alteração nos prazos de garantia: Uma das mudanças mais relevantes é a alteração dos prazos de garantia, que, se aprovados, variarão de 1 a 10 anos, dependendo do tipo de vício.
• Mudança no prazo prescricional e decadencial: Há também uma importante modificação nesses prazos, bem como no momento de início de sua contagem.
• Reclamação como requisito à judicialização: O Projeto estabelece que o comprador deverá reclamar ao construtor sobre o defeito dentro de um prazo definido. O construtor, por sua vez, terá um prazo para fazer o reparo antes que uma ação judicial possa ser iniciada.

Além das alterações mencionadas, o Projeto distingue o porte da obra, refletindo nos prazos aplicáveis.

Contratos de Empreitada de Edifícios e Construções Consideráveis

Observando a nova classificação dos vícios construtivos, trazidas pelo Projeto de Lei, temos para cada um dos tipos um prazo diferente, de acordo com sua importância e natureza.

Com relação aos vícios ou defeitos na estrutura ou na fundação da obra, que comprometam a resistência mecânica ou a estabilidade da construção, sejam em razão dos materiais ou do solo, o prazo de garantia será de 10 anos.

No que tange aos vícios ou defeitos dos elementos construtivos ou das instalações, que impliquem desatendimento aos requisitos de habitabilidade estabelecidos nas normas técnicas, o prazo de garantia será de 5 anos.

Quanto aos vícios ou defeitos de execução que afetem os elementos de acabamento da obra, equipamentos e componentes fornecidos por terceiros, o prazo de garantia será de 2 anos.

Contratos de construção, reforma e obras de menor porte

Para as construções de menor porte, o prazo de garantia para defeitos na estrutura ou na fundação será de 5 anos.

Enquanto os defeitos que comprometem a habitabilidade terão um prazo de garantia de 3 anos. Já para os defeitos nos elementos de acabamento ou equipamentos fornecidos por terceiros, o prazo será de 1 ano.

Note-se que o Projeto estabelece um prazo decadencial para a propositura de ação judicial a partir da descoberta do vício: 90 dias para problemas na habitabilidade e no acabamento e 180 dias para vícios na segurança e solidez da obra.

Prazo para reclamação e reparo do vício ou defeito

Pelo Projeto de Lei, o adquirente terá o prazo de 30 dias, a contar do descobrimento do vício ou defeito, para denunciá-lo ao construtor, sob pena de decadência do direito. 

Feita a reclamação, a construtora terá o prazo de 30 dias para reparar os vícios de habitabilidade e de acabamento, enquanto para os vícios de solidez e segurança serão contabilizados 180 dias.

Se os defeitos não forem corrigidos dentro desses prazos, o comprador estará autorizado a iniciar um processo judicial contra o construtor, buscando sua responsabilização.

Prescrição e decadência: prazos e início da contagem

Os prazos de prescrição para os diferentes tipos de vícios seriam de 1 ano para defeitos de acabamento, 3 anos para problemas de habitabilidade e 10 anos para defeitos que comprometem a resistência ou a estabilidade da construção.

Ressalta-se que os vícios ou defeitos devem acontecer dentro do prazo de garantia, a partir dessa premissa, passa-se a falar na prescrição.

A contagem desses prazos começa a partir da data de conclusão da obra, da entrega do imóvel ou da conclusão dos serviços, o que ocorrer primeiro.

Para vícios ocultos, a contagem começa na data de sua descoberta, limitada ao prazo de garantia ou de responsabilidade.

Hipóteses de Isenção de Responsabilidade

O Projeto estabelece que a falta ou inadequada realização da manutenção, conforme especificado nos manuais e normas técnicas, bem como modificações nas características do imóvel, são fatores que isentam o empreiteiro de garantia e responsabilidade. 

As obrigações do empreiteiro poderão ser cobertas por caução, seguro, ou qualquer outra forma de garantia idônea, regulamentada para vigorar nos prazos respectivos.

Conclusão

A aprovação do PL 4749/2009 pode marcar uma mudança significativa na legislação imobiliária brasileira. Ele propõe uma abordagem mais segmentada para os prazos de garantia e responsabilidade, levando em consideração a natureza dos vícios construtivos e o porte da construção.

Espera-se que essas alterações ofereçam maior clareza e segurança tanto para consumidores quanto para construtores, embora o impacto efetivo do Projeto ainda precise ser avaliado na prática. Para os consumidores, pode representar um aumento do prazo de garantia para defeitos mais graves, enquanto os construtores precisarão adaptar seus processos para cumprir com os novos prazos e requisitos.

No entanto, como em qualquer alteração legislativa, a efetividade do Projeto dependerá de como ele será interpretado e aplicado pelos tribunais e como será recebido pelos agentes do mercado imobiliário. As partes interessadas no setor imobiliário, portanto, devem acompanhar atentamente a evolução deste Projeto de Lei.

Fonte: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/vicios-construtivos-o-que-pode-mudar-com-o-pl-4749-07072023