Prédio mal-assombrado é motivo para rescindir locação

Um dos mais prestigiados advogados e professor universitário de Direito Imobiliário, autor de uma obra magistral* e referência na área**, diletíssimo amigo Fábio Hanada, relata em seu livro um caso, no mínimo, pitoresco, na área da locação. 

Prédio mal-assombrado e vício redibitório

Publicado originalmente no caderno de “Direito Imobiliário” do jornal “Tribunal do Direito” de dezembro de 2002, teve o título à época “Vícios redibitórios na locação”, da lavra do insofismável J. Nascimento Franco, que narrava:

“Colega do interior telefonou-me pedindo que lhe dissesse se, a meu ver, o inquilino podia pleitear a rescisão do contrato porque a casa alugada era tremendamente assombrada, motivo pelo qual já tinha ficado vazia por mais de dois anos até que ele, recentemente removido para a cidade e desconhecedor do problema, a alugasse.

Como não acredito em assombrações, a pretensão pareceu-me, à primeira vista, inviável. Mas pedi algum tempo para pesquisar a matéria e logo verifiquei que, ao contrário de meu encardido ceticismo, na área do Direito ao vivo, sem ter admitido a crença em assombrações como incômodas frequentadoras de determinados prédios, hipótese em que podem até ser consideradas vícios da coisa locada (...)

Em obra clássica, o ministro Philadelpho Azevedo começa por ensinar que a regra genérica dos vícios redibitórios tem ampla incidência na locação e cataloga, entre os que podem tornar o imóvel impróprio ao fim para o qual foi alugado, a má fama chumbada ao local pelo uso incompatível com os bons costumes, a ocupação anterior por pessoa portadora de doença contagiosa, a locação pelo próprio locador, de imóvel contíguo de sua propriedade para atividade incômoda ou concorrente com a do locatário mais antigo, e, por fim, ser o prédio mal-assombrado (Destinação do Imóvel, 2ª edição, 1957, Max Limonad, páginas 191 e seguintes).

Exatamente sobre prédios infestados de maus espíritos Philadelpho Azevedo cita um civilista americano, W. W. Ackerly, que por seu turno se reporta a decisões de tribunais yankees admitindo a ruptura da locação quando o locatário prova ter efetivamente medo de espíritos (the fear must be genuine), pois o medo de fantasmas perturba o repouso e torna as noites insuportáveis (legitimate dread of phantasmes, wich trouble men’s rest and make nights hideous) (...) (obra citada, página 195).

Além do jurista americano, mestre Philadelpho refere-se a diversos casos decididos em tribunais italianos e abordados por juristas peninsulares do porte de R. Fubino, Luigi Abello e Mário de Amélio, o último dos quais salienta a dificuldade de se provar serem ou não almas d’outro mundo que amedrontaram os ocupantes da casa assombrada não habitada por médiuns ou frequentadores de sessões espíritas...

Continuando minha busca, acabei encontrando notícias por mim mesmo recortadas uma de ‘O Estado de São Paulo’ de 17/3/90, sobre a sentença de juiz nova-iorquino repelindo ação anulatória de venda, sob alegação de ser o prédio muito visitado por maus espíritos; outra, de 20/07/91, sobre acórdão pelo qual o Estado de Nova York reformou aquela sentença, anulou o contrato e condenou a vendedora a devolver a quantia recebida.

O terceiro recorte, da edição de 9/2/2001, página A-6, referia-se a fantasmas que transitam pelo edifício do Supremo Tribunal Federal, em Brasília, em boa convivência com um funcionário do museu, mas que apavoraram a secretária-geral Guiomar Feitosa de Albuquerque Lima, que precisava estar acompanhada por alguém quando tem que trabalhar à noite (...) (negrito e grifo nosso).”

O caso narrado é antigo, porém, o tema ainda hoje suscita interesse, mormente ligado a imóveis tidos como “assombrados”, exemplo a matéria específica do jornal Estado de São Paulo, que listou nada menos que cinco imóveis que podem ser visitados pelos amantes do sobrenatural, dentre eles o castelinho da rua Apa, Edifícios Martinelli e Joelma.

Em outro artigo da tradicional revista Exame, em Hong Kong vê nesses imóveis um nicho de oportunidade de negócio, alugando-os com certa facilidade, sendo que a legislação local, obriga os corretores a publicizar a eventuais locatários a condição peculiar do imóvel.

A BBC Brasil também noticiou que um milionário inglês, abandonou uma mansão de 52 cômodos depois de conviver por oito meses com fenômenos inexplicáveis.

Sem adentrar o mérito da crença de cada um, verdade que fenômenos inexplicáveis podem sim, ser objeto de rescisão contratual por vício redibitório*** , não necessariamente por óbvio, fenômenos paranormais ou sobrenaturais, mas, vícios construtivos que inviabilizem o uso do imóvel para o fim que se destina do locatário, mormente se lhe afete a saúde, como por exemplo, infiltrações, umidade e mofo que aparentemente baldados todos os esforços, mostram-se insolúveis ou de difícil reparação.

Destaca-se ainda que a luz da legislação civil em vigor o prazo decadencial em se tratando de imóveis é de um ano contado da entrega efetiva do imóvel ou de seis meses se já na posse.

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

§ 2 omissis.

Assim, sugerimos aos adquirentes de imóveis novos ou usados que precedentemente ao recebimento formal do bem, procedam a criteriosa e técnica análise das condições de uso, habitabilidade e estrutura, preferencialmente com um suporte técnico de um profissional inscrito em seu conselho de classe, com a e emissão de uma RT ou ART, para que, se o caso, notifique formalmente a construtora ou vendedor prevenindo responsabilidade futuras, mas, principalmente evitando a prescrição e decadência de direito correlato.

(*) Hanada, Fábio; Hanada, Andréa Ranieri (col.) A Lei do inquilinato sob a ótica da doutrina e jurisprudência, 2ª ed. ver. atual. e ampliada, editora Leud, 2019.

(**) Aps.Cívs.1025190-10.2016.8.26.0576, 0002937-06.2012.8.26.0602 e 9103446-85.2008.8.26.0000.

(***) 1024047-23.2019.8.26.0562

(*) Alexandre Marques é consultor, advogado militante e professor na área de direito condominial; Mestrando pela FADISP, Coordenador do curso de Pós-graduação em Direito Condominial da FAAP/SP, especialista em Processo Civil pela PUC-SP, com cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil; membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP; coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”; articulista dos programas “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM; “Edifício Legal” da rádio CBN-RO , “A hora do povo” da rádio Capital-SP e “Dito e Feito” da Rádio Nacional; sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.