Quando o síndico pode ser processado? Veja lei e casos possíveis

O síndico é a figura que representa legalmente o condomínio. Dentre seus deveres, está a responsabilidade em administrar o condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras para garantir um bom convívio entre os moradores do local, prestar contas e outras mais descritas no Código Civil.

Entretanto, existem situações em que as decisões ou ações do síndico podem gerar insatisfação, despertando questionamentos dos condôminos, que podem ser consideradas irregulares ou abusivas.

Neste artigo, falaremos mais sobre quando o síndico pode ser processado e como lidar com situações de conflito. Para saber mais, continue a leitura!

Quando o síndico pode ser processado?

O síndico tem diversas responsabilidades, além de alguns direitos. Isso tudo está determinado no artigo 1.348 do Código Civil. Mas é importante destacar que algumas condutas podem fazer com que essa figura seja passível de processo. Veja abaixo em quais situações isso pode acontecer:

Violação de lei e regulamento do condomínio

O regulamento do condomínio existe para ser cumprido por todos os condôminos, a começar pelo síndico. Caso haja violação dessas normas, os demais condôminos podem exigir o acionamento de medidas legais. O síndico é passível de aplicação de advertência e multa como qualquer outro condômino.

Outros exemplos de violações de deveres do síndico:

• a decisão de realizar uma obra de grande porte e alto custo sem a aprovação da assembleia;
• não prestar contas anualmente;
• negligenciar a manutenção das áreas comuns. 

Má administração financeira

Uma das principais responsabilidades do síndico é gerenciar as finanças do condomínio. Dessa forma, em caso de indícios de má gestão ou uso indevido dos fundos, os condôminos têm o direito de questionar, exigir explicações e entrar com ação judicial contra essa pessoa.

Conforme já citado, a legislação, segundo o inciso VIII do Artigo 1.348 do Código Civil, exige que haja prestação de contas anual por parte do síndico a todos os proprietários.

Falta de manutenção adequada

Se um síndico negligenciar a manutenção regular do sistema de encanamento do condomínio, por exemplo, e não corrigir vazamentos conhecidos, resultando em danos significativos a unidades devido a infiltrações e mofo, os moradores afetados podem buscar reparação legal pelos prejuízos causados.

Discriminação e assédio

Além dos pontos levantados anteriormente, qualquer prática discriminatória ou de assédio contra algum condômino configura motivo para processos judiciais.

Vale destacar que não há uma legislação específica no Brasil apenas para assédio em condomínios, mas o Código Civil, Lei n.º 10.406/2002, estabelece a obrigação dos condomínios e síndicos agirem com respeito aos direitos dos moradores e funcionários do local.

Além disso, há leis recentes que também se aplicam aos condomínios, como stalking e bullying e cyberbulling. 

Como iniciar um processo contra o síndico do seu condomínio?

Abrir um processo contra o síndico do seu condomínio é uma decisão que precisa ser tomada após muita reflexão e coleta de provas que sustentem uma ação. Isso porque essa é uma situação que demanda burocracia, tempo e dinheiro.

A depender da gravidade, é possível tentar resolver o conflito por meio de diálogo, seja no privado, durante as assembleias condominiais ou com um mediador profissional. Caso a situação não se resolva, veja algumas dicas de como levar o processo adiante:

• Reúna evidências: não adianta iniciar um processo sem ter evidências suficientes para sustentar suas alegações. Dessa forma, documente todas as irregularidades que puder. Tente fazer isso por meio de prints, fotos, e-mails, documentos, entre outros.
• Conheça a legislação: antes de processar o síndico, procure conhecer bem a legislação e regras do condomínio. Para isso, revise a convenção e o regimento interno do local, pois só assim será possível ter clareza de quais normas estão sendo quebradas.
• Consulte um assessor jurídico: o ideal é contar com uma orientação jurídica. A ajuda de um profissional da área facilitará as etapas do processo, afinal, ele poderá fornecer conselhos legais, garantindo que tudo seja feito de maneira correta.

Onde devo processar o síndico?

Caso chegue ao ponto de entrar com um processo judicial, você poderá recorrer à justiça comum.

No caso de violações de leis civis, como, por exemplo, má administração financeira, discriminação ou demais irregularidades, o processo pode ser movido diretamente após a procura do fórum da cidade onde o condomínio está localizado.

Um ponto que precisa ser destacado é que, em alguns estados do país, existem tribunais especializados em questões condominiais. Nessas situações, pode ser interessante entrar com processo neste local, já que há um conhecimento mais específico a respeito dos problemas enfrentados em condomínios.

Quais são os direitos e deveres do síndico?

Quando alguém aceita o cargo de síndico de um prédio, passa a ter direitos e deveres. Esses deveres estão definidos no Código Civil, no já citado artigo 1.348, e na Lei do Condomínio (Lei n.º 4.591/64). Saiba mais abaixo:

Direitos

• Férias: por não ser um funcionário CLT, o síndico não conta com regime de férias. Entretanto, ele tem o direito de tirar dias de descanso. Importante organizar tudo e deixar o subsíndico, conselho ou um preposto (bem comum quando é síndico profissional) como responsável por suas funções neste período. Além disso, as regras para as férias devem ser definidas na convenção do condomínio ou nas assembleias.
• Remuneração: caso esta cláusula esteja prevista na convenção do condomínio, o gestor tem direito a ter um salário. As regras devem ser debatidas em uma assembleia geral, que pode optar pela isenção da taxa condominial ou pelo pagamento de honorários.

Deveres

• Convocar assembleias: uma das principais obrigações do síndico é a realização das assembleias. Afinal, os moradores têm o direito de estar sempre informados sobre quaisquer questões que envolvam o condomínio. Além disso, em caso de processos judiciais, essa reunião serve para que todos fiquem cientes.
• Prestação de contas: anualmente, o síndico precisa elaborar um plano orçamentário e um dos principais deveres de um síndico é prestar contas de tudo que é feito e gasto no condomínio em cada ano.
• Ser representante legal do condomínio: outro dever é o de representar legalmente o condomínio, na esfera civil e criminal. Por isso o nome do síndico eleito precisa constar na conta bancária, na Receita Federal etc Essa representação serve para pagar as contas até em caso de ações judiciais - o gestor é quem responde pelo condomínio.

Quem responde judicialmente pelo condomínio?

Todas as obrigações e deveres de um síndico estão descritas no artigo 1.348 do Código Civil. Isso porque essa figura será a responsável legal do condomínio, sendo necessário cumprir uma série de normas e regras.

Há um parágrafo específico que fala a respeito de processos judiciais, indicando que o síndico é o responsável por possíveis medidas, veja:

Art. 1.348 do Código Civil, Parágrafo II — representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Além disso, ele tem a obrigação de informar os demais condôminos sobre qualquer intimação e atualizações. Este trecho diz o seguinte:

Art. 1.348 do Código Civil, Parágrafo III — dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Dicas para evitar conflitos entre moradores e o síndico

Uma das maiores dificuldades que um síndico e um morador de condomínio podem ter é a convivência. Afinal, estamos falando de pessoas diferentes compartilhando espaços e regras em comum. Então, conheça algumas dicas de como evitar conflitos:

• Conheça as regras: para evitar problemas, é imprescindível que o morador conheça bem as normas do condomínio, afinal este é o lugar onde você mora! Assim, leia todo o regimento interno e a convenção e tenha uma cópia impressa ou o arquivo digital com você para consultar sempre que precisar.
• Comunique-se corretamente no condomínio: a comunicação é a base para uma boa convivência. Por isso, é importante que você conheça os canais de comunicação com o síndico, zelador e a administradora. Se o condomínio tiver um app de comunicação, baixe e aprenda a usar. Se tiver um grupo no WhatsApp, avalie fazer parte para ter acesso às informações mais rapidamente.
• Participe das assembleias: nem todo mundo gosta de participar de reuniões de condomínio, mas elas são essenciais para que você fique por dentro de tudo que ocorre no local onde vive. Com isso, você evita surpresas e tem participação ativa na construção coletiva de soluções e nas decisões.
• Busque a mediação: caso você tenha algum problema com o síndico, opte primeiramente pela mediação. Uma ação judicial deve ser o último recurso, pois envolve mais custos e demora mais tempo.

O que podemos concluir é que o síndico pode, sim, ser processado caso viole algum de seus deveres, seja por má administração das finanças, falta de manutenção, entre outros. A legislação brasileira estabelece normas claras para garantir os direitos dos condôminos, além do bom funcionamento do condomínio.

Gostou desse conteúdo? Então aproveite para entender o que é e quando recorrer a um síndico profissional.

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