Reabertura de áreas comuns e de lazer dos condomínios

A pandemia causada pelo novo coronavírus está longe de chegar ao fim. Após cinco meses de quarentena Brasil afora, moradores de condomínio apresentam sinais de desgaste com o confinamento e pressionam síndicos e corpo diretivo para flexibilizar as regras.

Acompanhando leis e decretos governamentais, em paralelo ao retorno paulatino de atividades econômicas e ocupação de espaços públicos das cidades, gestores condominiais já iniciaram uma gradual reabertura de áreas comuns e de lazer atentos a:

• segurança jurídica
• protocolos de limpeza
• saúde de moradores e funcionários
• ouvir a massa condominial

Até que se tenha vacina ou tratamento comprovado para a COVID-19, as pessoas devem manter as boas práticas básicas que, internacionalmente, já se tem conhecimento que ajudam a minimizar o contágio:

• distanciamento social
• uso de máscara facial
• higienização das mãos
• sanitização de ambientes

Confira abaixo um passo a passo para a flexibilização e a reabertura de áreas comuns e de lazer do seu condomínio, com a cautela que o momento exige.

 Você vai ler nesta matéria: 

• Segurança jurídica na reabertura: atenção a decretos e à massa condominial
• Planejamento da reabertura de áreas comuns dos condomínios
• Como elaborar o Manual para reabertura das áreas comuns do seu condomínio 
• Protocolo de limpeza 
• Cuidados gerais em todas as áreas comuns
• Cuidados na reabertura de academia
• Cuidados na retomada de áreas abertas: playground, piscina e quadras
• Áreas fechadas: salão de jogos, brinquedotecas, coworking etc
• Áreas fechadas: saunas e spa
• Espaços de socialização e festividade: salão de festas, churrasqueira, gourmet  
• Salão de beleza, massagem etc 
• Espaço Pet
• Ampla divulgação das regras

Segurança jurídica na reabertura: atenção a decretos e à massa condominial

O advogado especializado em condomínio Márcio Spimpolo explica que o primeiro passo do síndico é se atentar à existência de decretos municipais e estaduais que falem especificamente sobre o tema: com determinações para condomínios, os mesmos devem ser executados.

Se não houver um decreto específico sobre fechamento e abertura de áreas em condomínios na sua cidade ou estado, é importante seguir orientações jurídicas.

"As áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Para que o síndico execute algo nessas áreas, é preciso que haja o consenso da maioria. Ele não pode decidir sozinho a esse respeito", orienta o advogado Márcio Spimpolo.

Existem condomínios de tamanhos e perfis diversos e o síndico deve escolher a ferramenta mais adequada para consultar a sua massa condominial avaliando essas peculiaridades. 

Há algumas formas de se consultar os condôminos com o intuito de entender o eles querem que seja feito dentro do condomínio, como:

• aplicação de enquetes, disponíveis no site da administradora ou aplicativos. Segundo Spimpolo, é um bom meio em condomínios onde o nível de conflito seja mínimo
• realização de assembleias virtuais, para condomínios maiores ou mais conflituosos
• realização de assembleias presenciais em condomínios com poucas unidades, onde há ambiente amplo e ventilado que ofereça condições seguras e de distanciamento mínimo para realização. 

Decidir pelo fechamento ou pela abertura das áreas, e em quais condições, deve ser considerado pelos condôminos até para não trazer uma responsabilidade desnecessária sobre os ombros do síndico, reforça Spimpolo.

"Ao decidir sozinho, o síndico terá que arcar com as consequências disso até mesmo diante de uma ação judicial por arbitrariedade ou autoritarismo dentro do condomínio. É importante obter o aval da maioria dos condôminos", alerta o advogado.

Segundo o Secovi-SP, para a definição do momento de início desse processo de retomada, "é interessante ouvir os condôminos, ainda que informalmente, muito embora o síndico e o corpo diretivo possam decidir."

Flexibilização também significa maior risco de exposição ao contágio da doença, já que implicará diretamente em maior movimentação de pessoas dentro do condomínio. Por isso a importância da decisão compartilhada e ampla divulgação do que foi decidido, cabendo a cada pessoa o uso responsável das áreas. 

Planejamento da reabertura de áreas comuns dos condomínios

A recomendação da síndica profissional Taula Armentano é que os síndicos planejem e conduzam a reabertura das áreas do condomínio de forma democrática, sem sofrer pressão de todos os lados.

De acordo com o Secovi-SP, esse planejamento deve levar em consideração características individuais de cada empreendimento, tais como:  

• estrutura física
• quantidade e perfil de condôminos e usuários
• fluxo de pessoas
• tipo de uso – comercial ou residencial
• volume de casos suspeitos ou confirmados
• horários de maior demanda
• questões de limpeza, desinfecção e sanitização.

De acordo com José Roberto Graiche Junior, da AABIC, o processo de flexibilização de uso das áreas comuns dos condomínios deve considerar o tripé:

1. distanciamento social
2. uso de máscaras de proteção
3. higienização frequente do ambiente, equipamentos e usuários.

"É recomendável que qualquer ambiente a ser liberado respeite este tripé. Se algumas regras forem de difícil operacionalização no condomínio, o ideal seria aguardar a melhora dos índices para flexibilizar gradativamente o uso desses espaços", orienta Graiche.

Na visão de Taula, tudo começa com a elaboração de uma proposta de reabertura, com protocolos de uso, segurança e higiene para cada área.

O documento deve ser compartilhado com os condôminos que deverão ser consultados a fim de que a decisão final seja deles.

"Em todos os condomínios que atendo houve grande participação dos condôminos nas assembleias digitais realizadas e as opiniões se dividiram. Ao final, quem determinou pela abertura ou fechamento de cada área, foi a massa condominial", relata Taula Armentano, especializada em condomínios-clube.   

A síndica, que atua na cidade de São Paulo e também é advogada, explica que no fechamento das áreas comuns foi usado como argumento a primazia do direito público sobre o privado para garantir a saúde de todos.

Mas agora, explica ela, quem deve tomar a decisão quanto a abertura ou manutenção do fechamento dos espaços são os condôminos, "que inclusive pagam por essa área comum." 

O mesmo critério de consultar a massa condominial foi compartilhado por outros experientes síndicos profissionais, como Natachy Petrini.

"Procedemos com enquetes e, naqueles em que tivemos assembleia, aproveitamos para incluir a reabertura das áreas na pauta. Todos aprovaram a reabertura, com revezamento por unidade", comenta Natachy Petrini.

Como elaborar o Manual para reabertura das áreas comuns do seu condomínio

Especialistas entrevistados recomendam ao síndico elaborar um Manual ou Guia de reabertura customizado para a realidade do seu condomínio, com apoio de sua administradora.

Para fundamentar esse documento, é importante consultar:

• protocolos sanitários de autoridades de saúde (Ministério da Saúde, OMS, secretarias estaduais e municipais de saúde)
• decretos, leis, diretrizes e planos governamentais (ex.: Plano São Paulo)
• protocolos de entidades setoriais, como AABIC, Secovi-SP, ABADI e SecoviRIO
• conteúdos como este do SíndicoNet, preparados com o intuito de apoiá-lo nessa missão

O manual deve ter em vista critérios que assegurem a conservação da estrutura do empreendimento e a saúde dos ocupantes, citados anteriormente.

Deve contemplar um acompanhamento da evolução dos casos de infectados no condomínio e prever, assim como nos planos de reabertura governamentais, uma reavaliação da situação. Se necessário, deve voltar atrás e fechar áreas, de forma a assegurar a saúde e a salubridade de todos. 

Além disso, deve estabelecer regras de uso para cada área que se entenda como apta à flexibilização e com anuência dos condôminos. Isso vai variar de acordo com o perfil de cada condomínio. Veja nos próximos tópicos da matéria.

Há gestores que estão condicionando o uso de áreas mediante assinatura de termo de responsabilidade, como a síndica profissional Tania Goldkorn.

DOWNLOAD 1 - Modelo de termo de responsabilidade para uso de área comum. 

Entende-se que este não é o momento para liberar a entrada de visitantes para usufruir as áreas comuns liberadas. 

Protocolo de limpeza

O condomínio deve estabelecer um protocolo de limpeza das áreas de acordo com o seu uso:

• Assegurar fornecimento de EPIs (equipamento de proteção individual) para os funcionários da limpeza, tais como máscaras, óculos, face shield, botas, luvas
• Manter em estoque materiais de limpeza mais demandados atualmente, como álcool 70%, álcool em gel, hipoclorito de sódio etc
• Estabelecer rotina de limpeza especial
• Estabelecer periodicidade de limpeza para determinadas áreas
• Áreas como academias e playgrounds devem ter uma última sanitização antes de fechar, para deixar tudo em ordem para o dia seguinte 
• Considerar contratar empresas especializadas em desinfecção e sanitização de ambientes quando houver casos confirmados de COVID-19 
• Importante reforçar: superfícies mais tocadas, como corrimãos, maçanetas, botoeiras, puxadores, elevadores devem ser higienizadas com mais frequência

Cuidados gerais em todas as áreas comuns

• Uso obrigatório de máscaras faciais
• Distanciamento social mínimo de 1,5 metro
• Aglomerações proibidas
• Higienização frequente de mãos com álcool gel
• Itens de uso coletivo: higienização feita pelo usuário
• Manter abertas portas de acesso, sem risco à segurança
• Manter ventilação de ambientes com janelas e portas abertas

DOWNLOAD 2 - Cartaz com orientações gerais para áreas comuns

Cuidados na reabertura de academia

• Analogia às regras governamentais estipuladas para as academias comerciais
• Estabeleça rotina e periodicidade de higienização da área conforme disponibilidade da equipe de limpeza
• Morador deve levar sua garrafinha já com água
• Morador deve levar sua toalha
• Cada um deve limpar aparelhos e acessórios coletivos antes e depois de usar
• Mantenha a área ventilada: janelas e portas abertas
• Ar-condicionado não é recomendável
• Mantenha distância mínima de 1,5 metro de vizinhos
• Frequência deve ser controlada: observe regra de ocupação máxima
• Organize esquema de rodízio, reserva, agendamento prévio (app, planilha) para oferecer chances iguais de uso por todos 
• Treinar junto ou revezar aparelho apenas com pessoas da mesma unidade
• Condomínios menores podem liberar presença de personal trainer
• Verifique a necessidade de reduzir horário de funcionamento, acompanhando disponibilidade da equipe de limpeza

DOWNLOAD 3 - Cartaz com orientações para uso da academia

Cuidados na retomada de áreas abertas: playground, piscina e quadras

• Condomínio pode adotar esquema de reserva prévia, rodízio, revezamento
• Mantenha distância mínima de 1,5 metro de vizinhos
• Sem aglomerações
• Crianças juntas? Só se forem da mesma família
• Não é o momento para socialização e compartilhar brinquedos 
• Dar preferência ao uso dos próprios itens e brinquedos
• Uso dos brinquedos e itens coletivos: higienização antes e depois pelo morador
• Play e quadras: uso obrigatório de máscara
• Quadras: proibidos jogos com formação de time e contato físico
• Quadra de tênis: pode ser usada por até 4 pessoas, desde que respeitado o distanciamento e atenção ao uso de equipamentos individuais.

DOWNLOAD 4 - Cartaz com orientações para uso do playground

Áreas fechadas: salão de jogos, brinquedotecas, coworking etc

• Condomínio pode adotar esquema de reserva prévia, rodízio, revezamento
• Mantenha distância mínima de 1,5 metro de vizinhos
• Frequência deve ser controlada: observe regra de ocupação máxima
• Sem aglomerações
• Mantenha a área ventilada: janelas e portas abertas
• Uso de itens coletivos: higienização antes e depois do uso pelo morador
• Verifique a necessidade de reduzir horário de funcionamento, acompanhando disponibilidade da equipe de limpeza

Áreas fechadas: saunas e spa

Devem seguir orientações governamentais ou liberação por uma família por vez. 

Espaços de socialização e festividade: salão de festas, churrasqueira, gourmet  

Especialistas consultados informaram que em seus condomínios ainda não foram liberadas áreas que pressupõem aglomeração.

As áreas podem entrar no esquema de reserva prévia, rodízio, revezamento com o uso limitado a uma família por vez. 

Salão de beleza, massagem etc

• Horário de atendimento e capacidade reduzidos
• Manter distanciamento de 1,5 metro entre as pessoas
• No caso da massagista, permitir 1 atendimento por vez

Espaço Pet

• Uso liberado
• Respeito ao distanciamento social
• Uso de máscara
• Evitar que os pets brinquem entre si (evitar contaminação nos pelos)

Ampla divulgação das regras 

Um passo essencial é a divulgação desse conjunto de regras a todos os condôminos, moradores e funcionários do condomínio.

Em muitos casos, a infração às regras caberá penalidades previstas no Regulamento Interno, passível de advertência e multa.   

O síndico deve usar todas as ferramentas disponíveis para fazer essa comunicação:

• e-mail
• site
• aplicativo
• whatsapp
• cartaz em murais
• display em elevadores

O síndico profissional Wolfram Werther conta que investiu na comunicação visual. "Coloquei dezenas de placas de sinalização de PVC 'Uso de máscaras é obrigatório' no condomínio todo. Acho que ajuda, pois chama a atenção e reforça a comunicação."

Fontes consultadas: Márcio Spimpolo (advogado), Taula Armentano (síndica profissional), José Roberto Graiche Junior (AABIC), Secovi-SP, ABADI-SecoviRIO, Tania Goldkorn (síndica profissional), Natachy Petrini (síndica profissional), Wolfram Werther (síndico profissional).

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