Reformas em unidades privativas do condomínio na quarentena
Com quase 6 meses de pandemia, tem condômino que não pode mais esperar para fazer a sua obra. Veja quais cuidados na liberação e como gerenciar direitos
A suspensão de obras e reformas em unidades privativas do condomínio no começo da pandemia de coronavírus foi uma das principais polêmicas da quarentena.
A medida foi tomada em diversos condomínios para proteção, segurança e saúde dos moradores já que a diminuição do contágio de COVID-19 está atrelada à redução da movimentação e aglomeração de pessoas, além de medidas sanitárias e de higienização.
As exceções foram as obras urgentes ou emergenciais, como vazamentos de água e gás, problemas estruturais ou pessoas que precisam da casa em condições de habitabilidade para se mudar. Muitos casos foram parar na justiça, cujas decisões foram bem divididas.
Passados praticamente seis meses da pandemia, muitos condôminos não podem (ou não querem) mais adiar reformas consideradas não emergenciais, aquelas úteis e de embelezamento. Como lidar com a situação e assegurar o direito de todos?
Você vai ler nesta matéria:
- Condôminos podem fazer reformas em unidades privativas na pandemia?
- Riscos que o síndico corre ao simplesmente proibir uma reforma
- Como síndicos podem lidar com as reformas nas unidades
- Como estabelecer regras transitórias de forma segura e participativa
- Que regras os condomínios podem estabelecer para reformas na pandemia?
- Administradoras: como podem apoiar e orientar condomínios e moradores
- Como conciliar home office x barulho?
Condôminos podem fazer reformas em unidades privativas na pandemia?
Não é de hoje que obras e reformas em unidades privativas do condomínios geram reclamações dos vizinhos mais afetados. Sujeira, entra e sai de gente, interdição de elevador para transporte de entulho ou materiais e, o principal: o barulho.
Segundo pesquisa do SíndicoNet realizada em julho com mais de 2 mil síndicos e gestores condominiais de todo Brasil (com exceção do Acre), a maior reclamação apontada pelos participantes foi o barulho, com 59,33%. Inclua-se aí barulho de criança, de som alto e de reformas.
"Sim, os condôminos podem realizar reformas. O artigo 1.228 do Código Civil diz que ele, como proprietário, tem direito de usar, gozar e dispor do seu imóvel. E como condômino, também: artigo 1.335. Isso significa que ele pode fazer o que quiser no imóvel. Mas há limites", explica o advogado Jaques Bushatsky.
Segundo ele, os limites são conforme a finalidade social e econômica, às normas locais (atenção às regras do condomínio e leis) e aos atos que não tragam utilidade nem ao dono e nem aos outros, no caso do condomínio, os vizinhos.
O artigo 1.336 - IV do Código Civil diz que é dever do condômino não utilizar seu imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança (3S) dos possuidores (ou seja, vizinhos).
"Quando se chega nesses limites, é preciso começar a restringir a obra no condomínio", orienta Bushatsky.
E o que pode ameaçar ou desrespeitar esses direitos? Trânsito e quantidade de pessoas trabalhando nas obras e inevitavelmente circulando pelo condomínio, ausência do uso de EPI´s e medidas sanitárias, excesso de barulho etc - independente do advento da pandemia.
Riscos que o síndico corre ao simplesmente proibir uma reforma
Algo que precisa ser relembrado é que síndico é um representante da coletividade eleito em assembleia - ele não toma decisões sozinho.
"Síndico tem que fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado. No caso das reformas em unidades, é organizando-as", explica Bushatsky.
E como isso pode ser feito?
- estipular limite de entrada de pessoas por unidade
- escalonar os dias para cada unidade em reforma, se forem várias simultaneamente
- reduzir movimentação/trânsito de pessoas devido à pandemia
- etc (veja mais abaixo)
Vai ter quem aceite e vai ter quem leve o caso para a Justiça. "Ganha quem mostrar mais razoabilidade de comportamento. A lei manda o síndico cuidar da operação do condomínio, levando em consideração os 3 S", reforça o advogado.
Se o síndico exagerar e proibir uma obra que poderia ter sido feita, causando dano ao condômino - que precisou pagar mais aluguel, não pode colocar o imóvel para alugar e comprometeu sua renda etc -, pode haver constatação de ilegalidade e o condomínio deverá indenizar o condômino em questão.
"Quem vai indenizar o condômino prejudicado é o condomínio e o se o condomínio achar que houve excesso do síndico, poderá cobrar do síndico", explica Jaques Bushatsky.
Como síndicos podem lidar com as reformas nas unidades
A síndica profissional Debora Battaglini Ravani, da Curae Gestão, conta que, no início da pandemia, foi mais tranquilo gerenciar as obras, mas agora os pedidos de autorização para realização de reformas vem aumentando significativamente.
Aquela preocupação de não deixar entrar ninguém estranho já passou. E ela relata que nem sempre a obra é do tipo necessária ou útil, mas sim estética, que poderia ser adiada, mas não dá mais para dizer "não".
"No começo da pandemia, havia o questionamento se a obra era emergencial ou necessária, mas agora estamos em um momento de flexibilização. Se a pessoa pode ir ao shopping e academia, é incoerente restringir as reformas", pondera Gabriel Karpat, diretor da GK Administração de Bens.
Debora Ravani explica que estabelece um diálogo saudável com o condômino para conduzir tudo de forma tranquila.
"Peço para a unidade que vai entrar em reforma elaborar cronograma da obra com o engenheiro ou arquiteto responsável, com dias de ruídos intenso/médios/leves e divulgo com antecedência para os vizinhos", relata Debora.
A síndica profissional mantém a comunidade informada sobre as obras por meio de comunicado no qual ela anexa o cronograma citado.
- DOWNLOAD 1 - Comunicado de Reforma em unidade
- DOWNLOAD 2 - Cronograma de reforma de unidade
"Colocando as pessoas a par do que vai acontecer e mantendo-as bem informadas, sentem-se amparadas e conformadas com a situação. O perfil de condôminos que eu atendo é bem sensato. Foram compreensivos e não houve resistências e nem brigas", comemora a síndica profissional.
Como estabelecer regras transitórias de forma segura e participativa
E para este momento excepcional, vale estabelecer um conjunto de regras transitórias para que se assegure ordem, manutenção da saúde, sossego e harmonia entre os vizinhos. E elaboração das regras não deve ficar apenas a cargo do síndico.
Gabriel Karpat lembra que o que está determinado em lei não há nem o que discutir. "Mas o que diz respeito ao coletivo, a decisão tem que ser coletiva, Cada condomínio tem um modo de pensar, uma necessidade. Usa-se as ferramentas de que se dispõe", diz. Bushatsky concorda.
"Quem decide as regras é o condomínio. O ideal é fazer Assembleia Geral Extraordinária para definir tudo. Se não der, o síndico pode deliberar com conselho consultivo ou até o conselho fiscal, para compartilhar a decisão", orienta o advogado Jaques Bushatsky.
Na impossibilidade de se fazer uma assembleia virtual ou presencial (deve haver condições para manter distanciamento, por exemplo) e as outras alternativas não forem viáveis por alguma razão, o advogado informa que aplicar enquetes junto aos condôminos é saudável e ajuda a dar uma base ao síndico.
Há condomínios que estão fazendo uso de outros recursos tecnológicos, como whatsapp e ferramentas de videoconferência, como zoom, hangouts, meets, webex.
Em último caso, em que o síndico terá de tomar as decisões sozinho, o empenho dele deve ser em fazer o melhor possível para manter os serviços no condomínio. "Se ele errar, pode ser destituído, responsabilizado. Contra ele, há o eventual excesso. A favor dele, tem a emergência da pandemia", explica Bushatsky.
No que diz respeito à saúde pública, Karpat diz que o síndico não deve titubear. "O síndico é o guardião, não tem que ter medo de tomar decisões que protejam a comunidade."
Uma vez definidas das regras transitórias, Gabriel Karpat orienta quanto à ampla divulgação em todos os meios disponíveis: portal, e-mail, circular, whatsapp etc.
Que regras os condomínios podem estabelecer para reformas na pandemia?
Confira abaixo algumas regras listadas pelos especialistas consultados que podem ser estabelecidas em condomínios para este período da pandemia:
- Limitação do número de prestadores na unidade de acordo com o tamanho do imóvel
- Permanência de prestadores de serviço dentro da unidade durante todo período, inclusive para refeições
- Uso de máscara obrigatório ao circular em áreas comuns
- Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar
- Pré-cadastramento de prestadores pelo site, e-mail ou por ficha impressa: na hora do controle de acesso, basta confirma dados, documento, fotografar e liberar
- Adoção de pulverizador nas rotinas de limpeza, com desinfetante diluído de forma adequada
- Unidades mais próximas da obra: nos dias de barulho mais intenso, autorizar moradores a usar área comum desativada na pandemia, como salão de festas, brinquedoteca, sala de descanso, churrasqueira etc
- Fiscalização da obra com acompanhamento de quantidade de pessoas que entram, se estão respeitando o horário, controle de acesso (entrada e baixa dos prestadores)
"Cada condomínio é único, tem seu perfil e necessidades. O que funciona em um pode não funcionar em outro", diz Debora.
Por exemplo, em um condomínio administrado pela síndica profissional em que há muitas pessoas em home office e assistindo aulas online, optou-se em concentrar as etapas de barulho das obras nos sábados, quando, em geral, a maioria das pessoas não está trabalhando.
Os síndicos devem reforçar algumas orientações aos funcionários do condomínio, como atenção redobrada ao controle de acesso mediante uma lista de prestadores de serviço autorizados, registrando horário de entrada e de saída também, já que muitos reduziram horário permitido.
"Esse funcionário não tem prerrogativa de chamar a atenção dos prestadores, mas, sim, de avisar para o síndico, gerente predial ou a administradora sobre qualquer ocorrência para que estes tomem as providências. Se é um porteiro, por exemplo, ele não pode se ausentar da posto de trabalho para verificar os problemas, nem se indispor com os prestadores", orienta Gabriel Karpat.
Administradoras: como podem apoiar e orientar condomínios e moradores
As administradoras têm recursos e sistemas para que tudo seja feito de forma planejada nos condomínios no que diz respeito a obras e reformas nas unidades privativas. O check-list pode conter:
- preenchimento de requisição de reforma
- recebimento do projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável que deve atender à norma ABNT NBR 16.280:2015
- observação ao recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
- apoio na análise e aprovação de documentação. *Há seguradoras especializadas em condomínios que oferecem o serviço se análise por departamento de engenharia
- agendamento prévio das obras
- pré-cadastro de prestadores de serviço via sistema
- controle de acesso de prestadores via sistema
- orientação da equipe do condomínio para preparar os espaços, elevador, garagem
- divulgação aos demais moradores: política da boa vizinhança é essencial para evitar atritos
- etc
"As administradoras têm uma forte atuação devido à experiência de dezenas ou centenas de condomínios sob seus cuidados, por meio da qual é possível traçar tendências. O nosso papel é orientar e fornecer ferramentas de controle. Dá para fazer tudo até por aplicativo", explica Gabriel Karpat, da administradora GK.
Como conciliar home office x barulho?
A pandemia fez aflorar algumas coisas. O home office, que já era tendência, foi uma delas.
"É uma nova circunstância da vida em coletividade. Os condomínios inteligentes devem se aprimorar para abarcá-la. Essa realidade tem que ser respeitada e faz parte de viver em condomínio", diz o advogado Jaques Bushatsky.
Na vida moderna, "residir" inclui trabalhar, além de dormir, comer, descansar. "Para trabalhar bem é preciso de silêncio, assim como para dormir. É um novo combinado que os condomínios vão ter que enfrentar."
Dentre as providências a que os condomínios devem se atentar para não ficar para trás estão:
- combinar horários de barulho
- incentivar vedação acústica
- destacar espaços no prédio para atividades silenciosas
O advogado relembra mudanças pelas quais condomínios antigos passaram. "O que fizeram com as salas de cinema e as pistas de skate? Ganharam novos propósitos hoje porque não interessam mais. Tem que se respeitar a evolução dos costumes", alerta Jaques Bushatsky.
Fontes consultadas: Debora Battaglini Ravani (síndica profissional), Gabriel Karpat (administradora GK), Jaques Bushatsky (advogado), Tania Goldkorn (síndica profissional), Vanessa Ponciano (advogada).
