Regras de tombamento

Predinho pode substituir casarão: o que muda no novo tombamento dos Jardins

O Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico) autorizou hoje a proposta que permite subdivisões em terrenos dos Jardins, área nobre da capital paulista famosa por seus casarões.

O que muda nos Jardins com a permissão

• Decisão afeta construções na região, tombada desde 1986. Agora, fica autorizado o "remembramento e desmembramento dos imóveis", fazendo com que eles possam ser subdivididos para abrigar condomínios de casas e até prédios de apartamentos.
• Prédios poderão ter, no máximo, 10 metros de altura. Medida é equivalente a uma construção de até três andares. Após insistência da associação de moradores, ficou determinado que a medida da altura da construção também deve considerar volumes adjacentes à construção, como áticos e caixas d'água.
• O texto não muda as regras para construir no bairro. Apesar de flexibilizar o uso, a proposta do Condephaat mantém a altura máxima de dez metros para prédios, o recuo frontal de até oito metros e a área ajardinada obrigatória de até 40% do terreno, entre outras normas.
• A proposta autorizada permite a existência de mais de uma empresa ou residência em um mesmo endereço. Hoje, o tombamento impede um maior número de construções. Desde 1986, a medida de preservação exige que terrenos da região tenham apenas uma construção principal, que deve ser ocupada só por uma família. Há exceções como a rua Estados Unidos e a avenida Europa, onde são permitidas atividades comerciais.
• Todas as obras de desmembramento e remembramento precisarão de autorização do Condephaat. Esta obrigação, que não constava no projeto original de revisão, ficou acordada após consultas públicas com os moradores locais. Em 2023, mais de 100 procedimentos foram autorizados pelo Condephaat. Desde 2019, 604 processos do tipo foram autorizados.
• Se recurso não for protocolado, medida valerá a partir de 2025. Ao UOL, a vice-presidente do Condephaat, Mariana Rolim, explicou que a decisão vai ser publicada no Diário Oficial da União com abertura para recursos, que terão prazo de até 15 dias para serem protocolados. Caso haja recurso, ele será avaliado pelo órgão. Se não houver, a expectativa é de que a medida passe a valer em meados de janeiro. "A continuidade do processo é encaminhar para homologação da secretária", explicou Mariana Rolim. A AME Jardins, associação de moradores local, afirmou que vai recorrer da decisão.

Discussão sobre construções nos Jardins dura mais de uma década

• Associação de moradores locais vai entrar com recurso, já que autorização para residências multifamiliares na região era uma das mais criticadas. Em nota enviada ao UOL, o AME Jardins afirmou que a determinação de que as áreas residenciais sejam unifamiliares é "essencial para evitar a descaracterização dos bairros e impactos negativos ao seu modelo urbanístico".
• Condephaat nega que mudança descaracterize o bairro. A vice-presidente do conselho explicou que a lógica do tamanho dos lotes será mantida e a mudança na compensação para cortes de árvores será ainda mais rigorosa do que antes. No texto em vigor atualmente, o replantio de árvores era permitido em qualquer parte da cidade. Agora será mantido dentro do lote afetado. "Nesse novo texto a gente inclusive mantém o artigo primeiro, que é onde estão os valores do bairro. É um texto exatamente igual ao de 1986", afirmou Mariana.
• Hoje, o tombamento impede um maior número de construções. Desde 1986, a medida de preservação exige que terrenos da região tenham apenas uma construção principal, que deve ser ocupada só por uma família. Há exceções como rua Estados Unidos e a avenida Europa, onde são permitidas atividades comerciais.
• O debate sobre a revisão do tombamento dos Jardins começou em 2013. Em março, o grupo de trabalho criado pelo Condephaat concluiu a proposta de nova resolução sobre o tema, que foi submetida a audiências públicas e agora está sob análise da UPPH (Unidade de Preservação do Patrimônio Histórico) do conselho.
• O bairro foi tombado em 1986 por preservar o conceito de cidade-jardim. A ocupação da região data de 1915, quando a empresa inglesa City of São Paulo Improvements and Freehold Company Limited organizou loteamento residencial voltado para ricos, pensado para proporcionar boa qualidade de vida aos moradores.

Moradores temem mudanças

• Mudanças descaracterizariam o bairro, alega a associação de moradores. Em posicionamento enviado ao UOL, a AME Jardins afirmou que o tombamento garante a "preservação do nosso modelo urbanístico, da nossa história e da qualidade de vida na região".
• Os moradores negam que a região viva esvaziamento, como afirmam os defensores da revisão do tombamento. Em balanço divulgado em 2023, a associação afirmou que 120 casas foram vendidas em 2021 e 2022, em negócios que movimentaram R$ 2,7 bilhões. De acordo com o grupo, os números só não foram maiores por conta de imóveis com problemas de inventário.
• A permissão para casas perto da avenida Rebouças é consenso. Defensores e opositores da proposta concordam que lotes grandes para lojas geram área vazia e sensação de insegurança. A oposição ao remembramento de terrenos também une os grupos, que querem evitar espaços abandonados devido a brigas de espólio no futuro.
• Imóveis alugados para festas são problemas recorrente na região. Quem defende a revisão do tombamento diz que as regras mais flexíveis poderiam permitir que casarões tivessem outra ocupação. Mas a AME Jardins afirma que essas mansões, em geral, têm pendências legais e não teriam outro destino com novas normas.

Fonte: https://noticias.uol.com.br/cotidiano/ultimas-noticias/2024/12/16/o-que-muda-com-a-nova-lei-de-zoneamento-nos-jardins.htm