O síndico e a remuneração variável por resultado

A maioria dos síndicos fala em ser um bom gestor. Isso é ótimo, mas, desculpe a franqueza, é o mínimo indispensável. Afinal, foi pra isso que você foi eleito/contratado, certo? É preciso ir além. E ser recompensado por isso.

A cena é bem comum, e provavelmente já aconteceu aí. O síndico anterior era super atuante, empreendedor, promoveu mil mudanças positivas, melhorou tudo, organizou a gestão, saneou as finanças, quitou dívidas, reduziu despesas, fez todas as manutenções que estavam pendentes, promoveu reformas, fez “barba, cabelo e bigode” no condomínio. Foram dias gloriosos, e todos estavam felizes. 

Aí o mandato dele terminou, ele não quis continuar no cargo, e o Seu Zé foi eleito….

Seu Zé tinha um outro ritmo. Bem mais lento, basicamente autorizava pagamentos e deixava as coisas rolarem soltas. E só. Nada de mudanças, nada de reparos, nada de reformas. O condomínio foi definhando, definhando, e ao final de 2 anos já tinha muita coisa por fazer novamente.

Só tem um detalhe: os dois ganhavam exatamente a mesma remuneração. Independente se era muito ou pouco, se era isenção de cota condominial ou honorários, isso parece justo?

Por algum motivo que desconheço completamente, algumas das melhores práticas de gestão corporativa ainda não chegaram ao mundo da gestão condominial.

Uma delas certamente é a remuneração variável por desempenho, baseada em atingimento de metas. Isso é baseado num princípio básico de meritocracia no qual quem entrega mais resultado deve ganhar mais; quem entrega pouco resultado deve ganhar menos; e quem não entrega resultado algum simplesmente não deveria estar gerindo aquela empresa ou condomínio.

No mundo da gestão profissional, isso é o BE-A-BÁ! Fiz uma pesquisa no Google com as palavras chaves “remuneração variável síndico” e não veio nenhum resultado…Fico me perguntando: por quê? Não faço a menor ideia.

Tem algumas questões aí que eu acho que merecem toda a nossa atenção. Vamos lá.

Tudo sobre remuneração variável do síndico e case de sucesso

De uma maneira geral, trata-se de um componente adicional à remuneração fixa do profissional. Ela se baseia em mais um princípio óbvio: se eu tenho a perspectiva de ganhar mais por conta de um desempenho melhor, vou me empenhar mais.

Estou contando alguma novidade? Então nesse cenário, o síndico ganha X fixo (sob a forma de isenção de taxa condominial e/ou uma remuneração pecuniária), e a parte variável fica condicionada ao atingimento de metas pactuadas em assembleia e lavradas em contrato. 

Geralmente a remuneração variável está vinculada a um planejamento estratégico ou, no caso dos condomínios, um plano diretor. Um plano de médio/longo prazo das realizações pretendidas pelo grupo empresarial ou, no caso, o condomínio.

Esse talvez seja o primeiro problema da maioria dos condomínios: não planejam no médio/longo prazo. Em geral só olham para o ano em curso, como uma galinha ciscando e olhando pra baixo, enxergando só uns poucos centímetros.

Um plano diretor busca planejar o que vai acontecer nos próximos 3-5 anos, como uma águia que sobrevoa o espaço olhando para a frente e enxergando bem mais longe. Sem isso, fica mais difícil fixar metas e, por consequência, dificulta a implantação da remuneração variável.

Vou dar um exemplo para esclarecer. Digamos que o novo síndico apresenta um plano de gestão de 4 anos de implantação que prevê um processo de saneamento das finanças, reestruturação administrativa, mudança da portaria orgânica para remota, troca de gás em botijões por gás encanado, renegociação de contrato com fornecedores ou troca dos mesmos, dentre outras, que tragam redução significativa de custos, e que com essa redução seja possível destinar essa economia para fazer reparos e reformas nas áreas comuns sem precisar instituir taxa extra.

Pelas análises feitas pelo síndico proponente junto com um corretor de imóveis, isso traria uma valorização de R$ 100 mil por apartamento ao final dessas reformas, sem que os condôminos precisassem tirar um centavo a mais do bolso.

E que, além disso, implantasse medidas de ESG (instalação de energia solar, água de reuso, coleta seletiva, etc) que viabilizassem a redução do IPTU de todos os moradores (IPTU verde), além de contribuir com o planeta. Além disso, ao final das reformas, com a economia gerada, poderia baixar as cotas condominiais em 20%, o que valorizaria ainda mais os imóveis. 

Será que um síndico que apresente essas perspectivas de resultados tangíveis e mensuráveis merece participar financeiramente dessas conquistas? Será que os condôminos estariam dispostos a contratar um profissional que possa lhes entregar tantos benefícios e devolver a ele um percentual desses ganhos como prêmio sem nenhum risco, ou seja, somente se os resultados efetivamente ocorrerem? 

Eu lhes afirmo que sim.

Depois de ler estes parágrafos você deve estar pensando “Ah, Sérgio, peraí...esses números aí não são muito realistas, né?? Sei não, hein?”. Bem, esses são os resultados que eu obtive como síndico morador à frente de um condomínio com apenas 14 apartamentos. Imagina o que dá pra fazer em um condomínio maior. Mas isso é assunto pra um outro artigo…

Mas voltando à remuneração variável e ao meu caso real. Eu produzi todos esses resultados como síndico orgânico.

As mudanças que fiz no modelo de funcionamento do condomínio geraram uma redução nas despesas que correspondeu a uma economia mensal de R$ 320 por apartamento = economia anual de R$ 3.840/apto, ou uma economia anual global de R$ 53.760,00 considerando todos os 14 apartamentos.

Essa economia foi provisionada por 2 anos e depois direcionada para investimentos em reparos e reformas, dispensando a instituição de taxa extra.

Esses reparos e reformas mudaram completamente as áreas comuns - que são o “cartão de visita” do condomínio -, o que por sua vez valorizou cada apartamento do prédio em aproximadamente R$100.000 (apuração feita através de avaliação de um corretor). Esse valor x 14 apartamentos dá R$ 1.400.000.

Após a conclusão das reformas, já que as despesas haviam sido reduzidas, decidimos direcionar a economia gerada para baixar as cotas condominiais em 20%, e isso fez com que o valor de mercado deles aumentasse ainda mais. Isso é resultado!

Aí eu te pergunto: se um síndico apresenta uma proposta como essa, com um planejamento detalhado, com o passo a passo, prazos, metas, métricas, embasamento legal, etc e propõe receber 20% do resultado comprovadamente obtido com redução de despesas e 10% sobre a valorização dos imóveis como forma de remuneração variável - ou seja, só pagam depois que o resultado for comprovado - você acha que os condôminos vão aceitar ou rejeitar?

Vamos dizer que eles negociem e reduzam esse variável de 20% para 10% sobre a redução das despesas, e de 10% para 2% sobre a valorização patrimonial. Ok. Vamos ver como fica isso em números:

• Valorização dos imóveis: R$1.400.000 -> 2% = R$ 28 mil
• Redução das cotas condominiais (ano): R$ 53.760 -> 10% = R$ 5.376
• Total: R$ 33.376 = remuneração variável

Agora você está pensando “Ok, faz sentido, mas como faz pra entregar essa conta? Como os moradores pagam isso?” Essa foi uma das minhas preocupações ao construir essa proposta.

Como fazer os moradores pagarem esse bônus de uma forma que não representasse mais um acréscimo de despesas, e que fosse psicologicamente positiva? E se eu conseguisse que esse pagamento representasse para eles uma redução da cota condominial? Parece impossível, né? Mas não é. Me acompanhe.

• R$ 33.376 dividido por 14 apartamentos = R$ 2.384
• / por12 meses = R$ 198,66 por mês por apartamento.

Até o final das obras de reforma, a cota condominial era de R$ 1.517. Como as obras já haviam sido concluídas, não era mais necessário continuar provisionando os R$ 320 mensais por apartamento, então eles foram eliminados dos custos e viraram redução da cota.

O novo valor passou a ser de R$ 1.517 - R$ 320 = R$1.197. Somando-se a esse valor o bônus variável, o novo valor da cota, por 12 meses, passou a ser R$ 1.197 + R$ 198,66 = R$ 1.395,66 . Isso é 8% menor que a taxa anterior, que era de R$1.517.

E a partir do 13º mês, quando todas as parcelas do bônus foram pagas, pudemos eliminar os R$ 198,66 , e a nova taxa passou a ser de R$ 1.197. 

Resumindo:

• Parcelamento do bônus em 12x R$ 198,66/apartamento
• Redução da cota condominial em 2 fases:
  • R$ 1.517 - R$ 320 + R$ 198,66 = R$1.395,66 (12 meses)
  • R$ 1.395,66 – R$ 198,66 = R$1.197,00 (a partir do 13º mês)

Uma redução de 21,09% em relação à taxa inicial, e com um monte de benfeitorias realizadas sem um centavo de taxa extra. E com um bônus bem legal e merecido para quem orquestrou tudo isso. Isso num condomínio de apenas 14 apartamentos…percebeu o tamanho da oportunidade?

Percebe que estou me referindo a um novo perfil de síndico? Estou falando de um gestor com a pegada de um CEO, que busca oportunidades de fazer o objeto do seu business crescer e se desenvolver. Isso vai muito além de ser “apenas” um bom administrador de condomínios.

• Que tipo de síndico você é?

Envolve conhecimentos sobre planejamento estratégico, valuation, mercado de imóveis, finanças e outros voltados para resultado, praticamente inexistentes no mundo condominial, já que esse mundo é muito mais focado em valores subjetivos como “capacitação", “qualificação”, "processos”... O mundo corporativo funciona com base em resultados objetivos, e isso é o que busco trazer para o lado de cá.

Vejo muitas iniciativas de valorização do trabalho do síndico como gestor. Porém, a primeira mudança precisa acontecer na postura do gestor. Precisa pensar como empresário, como administrador que efetivamente agrega valor ao objeto da sua gestão e sabe mensurar exatamente qual é esse valor, e quanto ele merece ser recompensado por esse trabalho de excelência.

É basicamente por isso que sempre bato na mesma tecla: aprender sempre e qualificar-se o tempo todo é ótimo e altamente recomendável, mas esse conhecimento precisa se traduzir em resultado palpável, mensurável e percebido pelos condôminos, e não apenas em mais certificados.

Da mesma forma, o síndico que entrega muito mais que administrações anteriores e deve ser motivado a fazê-lo e recompensado por resultados superiores efetivamente obtidos. É a típica relação ganha-ganha.

Uma das virtudes de um bom profissional, seja de que área for, é saber se autoavaliar e conhecer o valor que seu trabalho agrega aos seus clientes. Saber o seu valor e cobrar por isso não é ganância: é uma ambição saudável por crescimento e busca por um justo reconhecimento pecuniário. É isso que separa os excelentes dos medianos. 

Isso é se valorizar na profissão!

• Leia também: Remuneração do cargo de síndico profissional

(*) Síndico profissional, administrador, especialista em finanças, palestrante com experiência corporativa de sucesso no mundo condominial. Mais de 20 anos de experiência como gestor e mais de 9 anos de experiência como síndico.