"Sim", "não", "pode", "não pode"...
Quem define é a Convenção e o Regimento Interno do condomínio
Por Inaldo Dantas*
Como em toda sociedade organizada, o condomínio também é obrigado a se submeter à regras. Cabe à Convenção e ao Regimento Interno, devidamente aprovados, o regramento do que pode, não pode; do sim e do não.
Para começo do entendimento, não posso deixar de trazer a fundamentação quanto ao que diz a lei (Código Civil) sobre a Convenção do condomínio:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Pois bem, a constituição do condomínio começa pela existência da Convenção, da qual exige-se, no mínimo, a subscrição (a assinatura) de 2/3 dos condôminos.
Aqui um detalhe: em muitas delas vamos encontrar apenas uma única assinatura, no caso, a do incorporador/construtor. E isso vale? Sim, na grande maioria dos casos, tal assinatura corresponde à totalidade dos condôminos, se não tiver havido venda de alguma unidade, óbvio.
Definida, com base na lei, o que é a Convenção de um condomínio, passo a tratar da sua competência. Está na mesma lei (Código Civil):
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Neste ponto, já temos alguns “sim”, “não” e outros “pode, não pode”. Vejamos:
O “sim” e o “depende”
Por Exemplo: cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal.
Ponto ainda bastante polêmico (competindo de igual para igual com a locação por temporada/Airbnb), a questão da cobrança pela fração ideal, pode SIM, ser definida pela Convenção, já que a própria lei prevê que a cota é proporcional ou outra que porventura os condôminos assim acharem conveniente (respeitando o princípio da razoabilidade, claro!), como bem define outro dispositivo do Código Civil (Art. 1.336,I):
São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Portanto, o “Sim” e o “Depende” se encontram neste tema.
O Não
Aqui a lei está recheada de limites.Impressionante a quantidade de proibições encontradas:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
E não para por aí: o próprio condomínio pode, se auto regulamentando, ou ainda, criando seus próprios limites. Isso é possível, em assembleia, com o mesmo quórum exigido para a Convenção, criar novos “não” ou limites de direito quando se tratar do uso das coisas comuns, respeitando, mais uma vez e sempre, o limite da razoabilidade.
O que se pode proibir (exemplos):
O uso de determinados espaços em determinados horários (salões de festas, academias, kids clubes, piscinas, saunas, etc.) pelos moradores ou por visitantes e/ou hóspedes.
O que não se recomenda proibir (exemplo):
O uso dos espaços por inadimplentes, parentes, agregados (empregados domésticos, por exemplo) ou outro tipo de limitação discriminatória à luz da Lei.
O “pode”
Aqui fica fácil, a princípio, tudo que não é proibido ou tem seu uso limitado, é permitido. Basta apenas consultar a regra (leis, convenção, regimento) quando houver dúvida. Uma assessoria jurídica, nesse caso, costuma evitar problemas futuros.
O “não pode”
Irmão gêmeo do “não”, o “não pode” encontra problemas quando a lei é omissa ou o problema não é perfeitamente enquadrado nela.
“Não poder” não quer dizer ser proibido. Ele pode sofrer uma limitação momentânea, como por exemplo, o horário reservado para a manutenção da piscina ou o horário limite para a produção de ruídos, etc.
E o síndico, como se comportar na hora de permitir ou não?
Uma das grandes virtudes de um gestor é saber aplicar a regra no momento certo, respeitando o direito de quem quer usufruir e assegurando o cumprimento da lei quando este também insiste em descumprir.
Longe de poder criar o “sim” e o “não”, isso é competência da lei e das regras (Convenção e Regimento). O síndico não pode permitir ou deixar de permitir o que quer que seja sem que isso esteja definido, exceção aos caso omissos, onde se deve tratar de forma colegiada (nas assembleias, por exemplo), salvo os casos de extrema necessidade e/ou urgência, quando o princípio da razoabilidade, mais do que nunca, é o caminho a seguir.
Uma dica:
Para que se evite possíveis despesas com indenizações, uma ferramenta que o síndico não pode deixar de ter é uma boa e experiente assessoria jurídica que aja na prevenção, já que, após o fato consumado, a defesa torna-se mais difícil.
(*) Inaldo Dantas é advogado, síndico profissional, administrador de condomínios, presidente do Secovi-PB, editor da Revista Condomínio, colunista do Jornal Sindiconews, comentarista da Band-TV Clube, palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
