O que fazer quando o síndico não segue a convenção?

De acordo com o Código Civil brasileiro, quando é eleito um síndico para o condomínio, ele deve seguir um conjunto de leis, regras e normas do empreendimento. Entre elas, está a convenção condominial e o regimento interno.

Estes documentos são a base para manter a coletividade harmônica e organizada. Síndico e condôminos devem seguir o que está descrito neles.

Entretanto, o que fazer quando o síndico não segue a convenção? Nesses casos há uma série de ações que os condôminos podem fazer, desde reclamações formais no livro de ocorrências a ações judiciais.

Pensando nisso, abaixo vamos te explicar o que fazer nesses casos e quais as medidas cabíveis nesse tipo de situação, evitando, assim que perca-se o controle e outros problemas surjam. Boa leitura!

Quais são os direitos e deveres dos condôminos?

A legislação que garante os direitos e deveres dos condôminos também está disposta no Código Civil e abrange os artigos 1335 e 1336.

Desse modo, abaixo separamos as principais atribuições e direitos dos condôminos, confira.

Direitos dos condôminos

De acordo o artigo 1335, são direitos dos condôminos:

i) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

ii) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

iii) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Ou seja, os condôminos podem andar livremente pelos espaços comuns e usufruir dos mesmos. Devem participar das assembleias e garantir seu direito a voto, desde que esteja com o pagamento das cotas condominiais em dia. E, podem também se candidatar a síndico e/ou participar dos conselhos administrativos e fiscais do condomínio.

Deveres dos condôminos

De acordo com o artigo 1336, são deveres dos condôminos:

i) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

ii) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

iii) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

iv) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Desse modo, podemos concluir que os condôminos devem arcar com suas despesas realizando o pagamento da taxa condominial, não devem fazer obras sem consultar o síndico, não podem alterar as áreas comuns do condomínio e também não pode incomodar outros moradores com barulhos ou prejudicar o sossego.

Além disso, é dever do condômino cumprir a convenção e regimento interno do condomínio que deve ser entregue ou disponibilizado no momento de mudança para o empreendimento.

Caso o condômino não tenha acesso a esse documento, ele deve procurar o síndico e obter sua cópia. Pois é na convenção e no regimento interno que estão dispostas todas as normas de convivência e boa vizinhança do condomínio.

O que fazer quando o síndico não segue a convenção?

Da mesma forma que os condôminos têm direitos e deveres, quem ocupa o cargo de síndico - seja morador ou profissional - também tem suas obrigações.

Desse modo, essas obrigações, que são estabelecidas no Código Civil, dizem que o síndico, além de gerir e administrar o condomínio, deve ser o maior fiscalizador da convenção e do regimento interno.

Ou seja, além de seguir o documento, dando o exemplo, cabe a ele sempre fiscalizar se os condôminos estão seguindo as regras. Para ser mais exato, no Artigo 1.348 está descrito que cabe a ele: “IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia".

Isso quer dizer que ele também deve ser submetido às normas da convenção já que esta se aplica a todos no condomínio. Desse modo, é importante haver um acompanhamento do trabalho e da diligência do síndico em seguir as regras do condomínio por parte dos próprios condôminos.

• Como fiscalizar o trabalho do síndico?

E é aí que entram em ação os conselhos administrativos e fiscais. Entretanto, caso você, condômino veja alguma omissão do síndico em relação a convenção e ao regimento interno, você pode registrar uma ocorrência.

De acordo com o Código Civil, mais precisamente no artigo 1.348, as principais obrigações dos síndicos são:

• Convocar e realizar as assembleias de acordo com a periodicidade da convenção;
• Representar o condomínio e colocar os interesses dos condôminos sempre em primeiro lugar;
• Comunicar todo o condomínio sobre as decisões tomadas;
• Fazer com que os condôminos sigam as regras da convenção e do regimento interno;
• Prezar e zelar pelas áreas comuns do condomínio;
• Fazer um orçamento anual e cuidar a gestão financeira do empreendimento;
• Cobrar os condôminos inadimplentes;
• Prestar contas de tudo que envolve o condomínio nas assembleias de forma transparente.

Além do Código Civil, esteja atento ao cumprimento por parte dele das normas da convenção e do regimento interno. Para isso, você deve conhecer bem o que dizem esses documentos específicos do seu condomínio. Se você não está familiarizado e não tem o PDF ou uma cópia deles, peça ao síndico ou à administradora e leia!  

Dessa forma, caso você veja a omissão dos deveres e atribuições do síndico listados acima e outros que estão nas regras específicas do seu condomínio, analise a situação, converse com outros condôminos e também com o síndico de forma calma e objetiva para tentar resolver a situação.

O que os condôminos devem fazer quando o síndico não cumpre com suas obrigações?

O primeiro passo para denunciar situações em que o síndico não segue a convenção é conseguir provas, como registros em áudio, fotos, vídeos ou testemunhas. Além disso, o condômino deve fazer sua denúncia no Livro de Ocorrências do condomínio, que pode ser em um livro físico ou em um canal digital, como portal, aplicativo ou envio de e-mail para a administradora. 

Feito isso, o recomendado é conversar com o síndico, seja em uma assembleia ou em uma reunião individual, e tentar resolver a situação da melhor forma possível.

Caso a situação persista, é necessário tomar outras providências levando em consideração o tipo de infração e também se o síndico é morador ou profissional.

Síndico morador

Quando acontece do síndico morador não seguir a convenção, as medidas a serem tomadas são as mesmas para com um condômino comum.

Ou seja, se o síndico morador levar comida para a área da piscina e isso for proibido pelas regras do condomínio, por exemplo, ele deve ser notificado pelo ato ilícito.

Desse modo, o esquema é: advertência, multa ou destituição do cargo a depender da acusação.

E, para que esses tipos de medidas sejam feitas, é necessário que os condôminos conversem com o síndico e formalizem a ocorrência ou a denúncia. Caso ele não aceite ou continue infringindo a convenção, a administradora ou o conselho pode emitir uma advertência ou multa e redigir um documento oficial do condomínio contando sobre o ocorrido.

Esse documento deve conter as provas e ficar disponível para acesso de todos os condôminos. Assim, caso a situação persista, os condôminos podem convocar uma assembleia para destituição do síndico. Tendo o quórum necessário (1/4 dos condôminos), o síndico pode perder seu cargo.

Vale lembrar que, quando há uma administradora apoiando a gestão, os condôminos podem solicitar à empresa para tomar as devidas medidas em relação às infrações do síndico, afinal a administradora serve ao condomínio como um todo e não apenas ao síndico.

Síndico profissional

O síndico profissional é aquele que é contratado para gerir o condomínio e não é necessariamente morador ou condômino. Dessa forma, se ele não seguir a convenção, o conselho ou a administradora devem providenciar advertência ou multa contra o síndico.

Lembrando que, quando o síndico é profissional e não mora no condomínio, deve-se estar atento às infrações relacionadas à administração e gestão do condomínio em si, pois aquelas relativas à convivência não se aplicam pelo fato dele não residir no local.

Por exemplo, não tem como denunciar o síndico profissional por barulho. Mas tem como provar que ele não está seguindo as regras de compliance e contratando empresas de amigos para prestação de serviços dentro do condomínio, o que caracteriza conflito de interesse.

Dessa forma, como não existe vínculo empregatício, pela lei não tem como demitir o síndico. Assim, quando provada a infração, o conselho ou administradora deve pedir a renúncia do síndico e encerrar o contrato de prestação de serviços.

Nesses casos, se houver dolo ao condomínio, os condôminos podem entrar com uma ação na justiça contra o síndico e podem contar com o apoio da assessoria jurídica do empreendimento.

Além disso, quando houver renúncia do síndico, uma assembleia deve ser convocada para a escolha de um novo gestor para ocupar o cargo, visto que o condomínio não pode ficar sem representante legal.

Quais medidas poderão ser tomadas em caso de síndico que não segue a convenção?

Bom, como falamos acima, as medidas variam de acordo com o tipo de infração e se o síndico é morador ou profissional.

Em tese, os condôminos devem colher provas, fazer uma denúncia formal pelo livro de ocorrências do condomínio e acionar o conselho ou a administradora para tomar as providências.

Desse modo, as medidas vão de advertências, multas e restituição de valores.

Se o condomínio sair no prejuízo por causa da infração, os condôminos podem entrar com uma ação judicial e esperar pela solução do problema.

Portanto, o indicado é que os condôminos participem da vida política do condomínio, compareçam nas assembleias e fiscalizem o síndico. Afinal, querer o melhor para você e sua família requer envolvimento e participação ativa na sua comunidade.

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