Síndico profissional

 Por Daphnis Citti*

A figura do síndico esteve durante muito tempo atrelada à imagem de um(a) morador(a) aposentado(a), cuja gestão era feita de forma amadora e, quase sempre, muito contestada. Agora, é cada vez mais comum a presença do síndico terceirizado, popularmente conhecido como síndico profissional. São diversas as vantagens na contratação desse prestador de serviço. Uma delas se refere à ausência de vínculos com moradores e funcionários, proporcionando imparcialidade na solução de conflitos. “Quando o síndico é morador, ele naturalmente tem amizade com outros condôminos. E isso pode pesar na hora de aplicar uma advertência ou mesmo uma multa, causando prejuízos ao condomínio”, afirma Daphnis Citti de Lauro, sócio da Citti Assessoria Imobiliária, que atua como síndica profissional. Outros benefícios de ter um síndico externo, principalmente se for de empresa especializada, são o fato de, como pessoa jurídica, não haver férias na prestação dos serviços e dispor de vários canais (e-mail, telefone, Skype, etc.) e funcionários para o atendimento, não ficando na dependência de uma só pessoa. “E o síndico terceirizado possui importantes conhecimentos jurídicos, administrativos, contábeis e de comunicação, necessários para exame de contratos, orçamentos e balancetes, além de orientação em assembleias”, completa Daphnis. Alguns requisitos do contrato de prestação de serviços de síndico, que inclusive influenciarão no preço, são o número de visitas semanais e os serviços jurídicos disponíveis, como cobrança de taxas condominiais, notificações e outros tipos de ações.

Eleição

“O síndico, seja ele pessoa física ou jurídica, deve ser eleito em assembleia geral e passará a representar o condomínio legalmente, em juízo e fora dele. Ele também será responsável por todos os atos previstos no artigo 1.348 do Código Civil, além de mediar os problemas entre condôminos, bem como fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas que estão delegadas a uma administradora.” Regra geral, à administradora cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembleias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários, etc. “É muito importante constar no contrato de prestação de serviço que o síndico terceirizado tem poderes para agir sem interferências. Isso porque, não sendo condômino ou morador, é comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, será apenas uma figura decorativa”, afirma o sócio da CITTI Assessoria Imobiliária.

Empresas especializadas

As organizações que atuam como síndicas profissionais possuem funcionários treinados para várias funções. Eles poderão comparecer nos condomínios inúmeras vezes e de acordo com as necessidades de cada prédio. “O atendimento é mais completo e não se iguala ao dado pelo síndico pessoa física”, garante Daphnis de Lauro. O advogado frisa ainda que não existe concorrência entre a empresa síndica e a administradora de condomínio. “As atividades são distintas. As tarefas da primeira são mais abrangentes e, as da administradora, englobam a delegação apenas das funções administrativas.”

(*) Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.

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