Síndico profissional ou morador: quais os prós e contras de cada um?

O cargo de síndico é um dos mais importantes nos condomínios porque esta pessoa é quem representa legalmente o empreendimento, faz a gestão administrativa e financeira, coordena colaboradores e serviços, cumpre e faz cumprir todas as regras, convoca assembleias e presta contas, zela pela manutenção, atende moradores e muito mais.

Nesse sentido, qual tipo de gestor escolher: síndico profissional ou morador?

Como o cargo exige responsabilidade, dedicação e uma rotina diária de trabalho, a escolha de quem vai estar à frente do condomínio precisa ser muito bem pensada.

Desse modo, para te ajudar a compreender quais são os prós e contras do síndico profissional ou morador, abaixo preparamos um conteúdo completo sobre esse tema. Confira!

Síndico profissional ou morador: o que considerar?

O primeiro passo para entender qual o melhor perfil de síndico para o seu condomínio é considerar o tamanho do empreendimento.

Em condomínios grandes, a carga de trabalho é maior e o síndico morador deve ter bem mais disponibilidade para se dedicar. Nesse caso, um síndico profissional apresenta mais vantagens.

Agora, se o empreendimento for menor ou mais novo, o síndico morador consegue encaixar as demandas do condomínio na sua rotina de forma mais tranquila. E, assim, o condomínio não precisa investir na contratação de mais um profissional.

Independente de ser morador ou profissional, é imprescindível que ambos os tipos de síndico tenham conhecimentos sobre gestão, legislação, administração, finanças, RH e comunicação, seja relacional, tenha noção de manutenção e de como funciona um condomínio. E não pode faltar vontade de aprender.

Por mais que os condomínios tenham um conjunto de rotinas e obrigações básicas comum a todos, cada um tem suas especificidades e é importante ter sempre a mente aberta para entender a dinâmica do local e o perfil dos moradores.

Eleição de síndico 

Vale lembrar também que o Código Civil especifica no artigo 1.347 que a eleição para síndico, profissional ou morador, é por prazo não superior a 2 anos, com reeleição permitida.

Além disso, todo esse processo deve ser feito em assembleia de condôminos. Caso tenha apenas um candidato, ele pode ser eleito ou não. E, se não tiver nenhum candidato, a opção será recorrer a eleição de um síndico profissional. E o conselho poderá apoiar o processo selecionando alguns candidatos.

O que significa ser síndico profissional ou morador?

O síndico profissional costuma ter mais preparo, estudos e experiência em administração de condomínio.

Ou seja, para o empreendimento que não tem candidatos a síndico ou preferem terceirizar sua administração, elegem e contratam esses profissionais, que não têm vínculo com o condomínio, para gerir o local.

Já o síndico morador é um condômino do empreendimento que se dispõe a ocupar o cargo de síndico. Desse modo, ele deve se voluntariar, participar da assembleia de eleição como candidato e, se eleito, cumprir com os deveres previstos no Código Civil, empenhando-se para fazer uma boa gestão do condomínio.

Pode ser que esse condômino não tenha experiência, mas é importante ter conhecimentos do empreendimento, se inteirar com a gestão anterior para fazer uma passagem de bastão tranquila, ter uma base sobre administração e a legislação específica para condomínios (como o Código Civil) para conseguir fazer um bom trabalho.

Quais são as atribuições legais do cargo de síndico?

Como diz o art. 1.348 o Código Civil, compete ao síndico, seja ele profissional ou morador:

I – Convocar a assembleia dos condôminos;

II – Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias;

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – Realizar o seguro da edificação.

Vale lembrar que essas são as atribuições legais do cargo de síndico e que, caso ele deixe de cumprir alguma dessas tarefas ou administre de forma a causar danos ao condomínio, o síndico pode ser destituído e responder civil e/ou criminalmente pelas seus atos.

Quais são os deveres e direitos de cada tipo de síndico?

Independentemente se o síndico é profissional ou morador, ele também tem direitos e deveres.

Em tese, seus deveres são os mesmos, mas os direitos são diferentes, pois o síndico profissional é um contratado do condomínio e não um morador.

O condomínio e seus moradores devem respeitar, por exemplo, suas horas de lazer, folga e férias. No caso do síndico profissional, isso tudo deve estar muito especificado no contrato de prestação de serviço.

Quais as vantagens e desvantagens de síndico profissional ou morador?

Entenda, a seguir, os prós e contras de cada tipo de opção.

Vantagens do síndico profissional

Como dito, o síndico profissional é especializado na função. Desse modo, os prós de contar com esse serviço, são:

• Otimização da gestão: planejamento, equipe, recursos;
• Atendimento direcionado ao perfil dos condôminos;
• Profissional com cursos e especializações que o capacitam para o cargo;
• Escopo de trabalho bem definido;
• Horário e jornada de trabalho conforme contrato;
• Poder de barganha diante de fornecedores;
• Imparcialidade na mediação de conflito.

Desvantagens do síndico profissional

Já os contras desse profissional, são:

• Por não ter ligação direta e diária com os condôminos, o síndico poderá ficar alheio a particularidades da dinâmica do empreendimento e não acompanhar com tanta proximidade a vida deles. E pode ser que, com isso, deixe passar alguns problemas importantes;
• Por não morar no condomínio, em caso de alguma urgência, maior dificuldade para ser acionado;
• Geralmente esses profissionais administram mais de um condomínio, então, não têm exclusividade;
• Pode ter honorários mais caros que um síndico morador (geralmente é a isenção da cota).

Saiba mais sobre quando contratar um síndico profissional

Vantagens do síndico morador

Confira abaixo os prós de ter um síndico morador:

• Por morar no condomínio, tem contato direto com os condôminos e moradores;
• Vivencia mais de perto as reais necessidades do condomínio;
• Pode ser mais fácil contatá-lo;
• Custo pode ser menor, pois, em geral, a remuneração é a isenção da cota condominial;
• A comunicação pode ser facilitada pela relação mais próxima com os moradores.

Desvantagens do síndico morador

Confira abaixo as desvantagens desse tipo de síndico:

• Nem sempre possui as habilidades, conhecimentos e experiência necessários para administrar o condomínio;
• Acúmulo de funções, se ele tiver outras atribuições e trabalhos pessoais;
• Falta de imparcialidade em situações que exijam a mediação de conflitos;
• Pode não ter experiência em negociar com fornecedores e empresas terceiras;
• Pode não ser firme ao fiscalizar funcionários e cobrar cumprimento de regras internas dos condôminos.

Ou seja, cada um tem suas vantagens e desvantagens, por isso, é preciso analisar cada perfil de acordo com a necessidade do condomínio.

Como fazer uma análise SWOT dos candidatos a síndico?

Uma maneira de analisar se o melhor perfil para o seu condomínio é o síndico profissional ou morador é fazendo uma análise SWOT, sigla do inglês que significa Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças.

Desse modo, o SíndicoNet sugere que se leve em consideração no eixo Forças:

• Capacitação;
• Experiência;
• Neutralidade (Impessoalidade e objetividade);
• Racionalidade;
• Segurança na gestão;
• Poder de negociação.

Já no eixo Fraquezas:

• Tempo presente no condomínio;
• Falta de política local;
• Custo do salário de ambos;
• Dificuldade em escalar, crescer e manter a qualidade.

No eixo Oportunidades, leve em consideração:

• Cargo mais relevante;
• Uso de tecnologias durante as gestões anteriores;
• Crescimento do mercado;
• Implantação de condomínios.

No eixo Ameaças:

• Quem são os síndicos moradores interessados no cargo;
• Concorrência predatória;
• Se o síndico se mantém atualizado e capacitado;
• Economia + desemprego (condômino desempregado motivado apenas pela remuneração/isenção);
• Nível de blindagem às fake news do condomínio;
• Condôminos mais críticos e exigentes;
• Saúde mental comprometida.

Leia mais: Análise SWOT e outras ferramentas empresariais aplicadas em condomínio

Como escolher a melhor opção para seu condomínio?

Não existe uma escolha certa, mas existe a melhor opção para o seu condomínio. Desse modo, para chegar a esse veredicto é necessário analisar as opções de acordo com a realidade do empreendimento.

Assim, em assembleia, os condôminos devem deliberar sobre o tema, podendo usar os pontos elencados nesta matéria como apoio, e então definir se irão pelo caminho do síndico profissional ou morador. Feita essa decisão, o recomendado é elencar alguns pré-requisitos para analisar os candidatos, como:

• Saber gerenciar finanças e pessoas;
• Conhecer o Código Civil - Capítulo Condomínio;
• Perfil ético e idôneo;
• Ficha limpa, sem antecedentes criminais e nem protestos em seu nome; 
• Saber lidar com conflitos;
• Habilidade de comunicação com os moradores;
• Conhecimentos básicos de manutenção e planejamento;
• Experiência prévia;
• Recomendações de condomínios em que foi ou é gestor.

Após definidos os requisitos de exclusão e a classificação dos finalistas - processo que pode ser feito pelo conselho -, uma assembleia de eleição deve ser convocada, ocasião em que os condôminos devem votar e eleger o novo síndico.

Portanto, seja um síndico profissional ou morador, os condomínios devem ter em mente que esse cargo implica em responsabilidades, deveres e direitos e que compete a eles averiguar o andamento da gestão.

Se você ainda tem dúvidas sobre o assunto, assista a este webinar, que inclui uma análise SWOT dos síndicos e pode ajudar o seu condomínio na tomada de decisão:

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