Síndico profissional: o que é e quando recorrer a um

Há condomínios em que a eleição para síndico é acirrada, com chapas montadas, muitas propostas e vários interessados em exercer esse cargo de responsabilidade.

Em contrapartida, há condomínios em que a falta de tempo, conhecimento ou até interesse da parte dos moradores são motivos para não ocupar o cargo. Para esses últimos existe a possibilidade de contratar um síndico profissional!

Presentes principalmente em grandes empreendimentos, com várias torres, ou condomínios com pouquíssimas unidades, esses profissionais assumem o cargo e suas responsabilidades sem precisar morar no local.

No entanto, condomínios com outros perfis também estão optando por uma gestão mais robusta e profissional, fato que vem aquecendo o mercado. De acordo com o Censo SíndicoNet 2021, em 8 anos, o número de condomínios com síndico profissional triplicou. De 2013 para 2021, o índice saltou de 6% para 18%.

Os síndicos profissionais não estão isentos de nenhum tipo de responsabilidade ou tarefa: a responsabilidade é ainda maior, já que há um contrato formalizado com alguém especializado.

Se o seu condomínio está com assembleia para eleição de síndico agendada e ninguém quer se candidatar ao cargo, ou o condomínio está com muitos desafios de gestão necessitando de um profissional experiente, continue lendo este texto para entender como atua um síndico profissional e veja como funciona a contratação.

O que é o síndico profissional?

Esse tipo de profissional atua nos condomínios com as mesmas responsabilidades, funções e atribuições de um síndico orgânico. A diferença é que ele não mora no condomínio e geralmente tem mais estudos, experiência, métodos e ferramentas que podem ser aplicados na gestão do condomínio.

Ele é um prestador de serviço, e não um condômino, e pode e deve fazer a gestão do condomínio, mediar os problemas entre moradores, contratar equipes e empresas terceirizadas e outros. Por não ser um condômino, ele não pode ter voto nas assembleias, e nunca praticar atos ilegais na administração do empreendimento.

Além disso, de acordo com o Código Civil, a eleição desse tipo de síndico também deve ser feita em assembleia, como a de um síndico condômino.

A lei não faz distinção entre síndico morador e profissional, portanto, são as mesmas responsabilidades listadas na lei, podendo ter seu contrato por 2 anos consecutivos que podem ser prolongados de acordo com a vontade dos moradores, em nova assembleia de eleição.

Como o síndico lida principalmente com pessoas, ele deve:

• ter características de liderança e organização;
• ser paciente;
• saber ouvir os anseios e pedidos dos moradores;
• saber se comunicar;
• ser bom negociador.

Quanto à sua formação, o ideal é que tenha estudado na área de Administração de Empresas, Contabilidade, Direito e Recursos Humanos e até Engenharia, afinal, obras e manutenções são frequentes e muito importantes na gestão condominial.

Por enquanto não existe regulamentação da profissão de síndico, portanto, não há faculdade e nem diploma para a função, mas há no mercado cursos de ótimo nível, como o SíndicoNet Experts, que oferece capacitação em diferentes níveis para síndicos profissionais (ou não), terem tudo o que precisam para exercer o cargo com conhecimento, segurança e excelentes resultados.

Quais são os benefícios do síndico profissional para o condomínio?

Gerir um condomínio não é uma tarefa fácil, por isso, contar com os serviços profissionais de um síndico pode ser a melhor opção.

Abaixo separamos 7 benefícios dessa opção, confira:

1. Qualificação e experiência para gerir o condomínio: o síndico profissional tem experiência e qualificações para assumir esse cargo. É capacitado para realizar todas as atribuições do empreendimento e também dos moradores;
2. Maior dedicação para cuidar do condomínio: esse é outro ponto crucial na decisão, pois um síndico profissional terá dedicação total, mesmo tendo uma carga horária definida. Diferente do síndico morador, que, provavelmente, teria suas ocupações e cuidaria do condomínio apenas nas horas livres;
3. Equipe de especialistas para fazer a gestão do condomínio: na maioria das vezes, os síndicos profissionais contam com uma equipe que trabalha para eles. Ou seja, eles têm parceiros e especialistas que vão auxiliá-los na gestão de manutenções, contábil e financeira, administrativa etc para cumprir todas as leis, prazos e obrigações;
4. Acesso e uso de ferramentas de gestão: como esses profissionais têm experiências em condomínios, eles sabem usar ferramentas de gestão e acompanhamento das atividades;
5. São especialistas em gestão de pessoas: uma das características importantes em um síndico profissional é a gestão de pessoas. Em um condomínio, além das funções, é necessário cuidar e gerenciar os funcionários e também atender os moradores que vivem ali. Desse modo, é importante que ele conheça técnicas para apaziguar conflitos, ser justo e tomar as medidas de acordo com a legislação geral ou interna do condomínio;
6. Maior transparência nos processos do condomínio: quando o síndico não é morador, fica mais fácil cobrar uma transparência nos processos e na gestão. Até porque, ele é contratado para isso e deve prestar contas. Agora, se o síndico for morador, isso pode gerar brigas, desentendimentos ou constrangimentos;
7. Planejamento estratégico do condomínio: quando se conta com os serviços de um profissional, ele criará um plano estratégico para o condomínio, priorizando as demandas mais urgentes, organizando as finanças, manutenções, definindo prazos, investimentos e atividades. Com esse plano fica mais fácil e transparente gerir o condomínio. Antes de colocar o plano em prática é necessário aprová-lo em assembleia.

Qual é a função de um síndico profissional?

A função de um síndico é a mesma se ele for profissional ou morador. As atribuições do cargo são:

• fazer a gestão financeira do condomínio;
• prestar contas anualmente;
• atender os condôminos, oferecendo sempre mais qualidade de vida para eles;
• resolução de conflitos;
• administração jurídica e contábil (que pode ser delegada à uma administradora);
• contratar e demitir funcionários;
• convocar assembleias;
• zelar pelo patrimônio;
• cumprir prazos;
• fazer valer o regimento interno do condomínio;
• propor atualização da convenção condominial quando necessário;
• trazer inovação e segurança para o empreendimento;
• manter a ordem no condomínio;
• entre outras.

Ou seja, é função do síndico gerir o condomínio e prezar sempre pela boa convivência de todos.

Administradoras: apoio à gestão do síndico profissional

O síndico, quando profissional, passa a ser mais um dos muitos prestadores de serviço do condomínio. Mesmo sendo qualificados para o cargo, a maioria prefere ter o respaldo de uma administradora de condomínios.

A empresa fica responsável pelas obrigações fiscais, contábeis e tributárias, prestação de contas, cobrança, gestão de contratos etc, áreas em que os síndicos profissionais não costumam atuar.

• Veja a diferença entre síndico profissional e administradoras

Em alguns condomínios, a falta de interesse pelo cargo de síndico faz com que a administradora fique com a função por certo período de tempo, o que está longe do ideal.

Justamente por ser o síndico quem fiscaliza o trabalho da administradora, fica desconfortável tanto para a empresa, quanto para o condomínio, o acúmulo de funções.

As empresas, em geral, não se sentem à vontade com a situação e, nesses casos, recomendam a atuação do síndico profissional para não haver esse “acúmulo de função”.

Quando contratar um síndico profissional para o condomínio?

O melhor momento para contratar um síndico profissional é quando ninguém do condomínio quer se candidatar para síndico. Como o condomínio não pode ficar sem gestão, isso significa que os moradores devem recorrer a esse tipo de serviço.

Outro momento excelente para contratar os serviços profissionais de um síndico é quando o atual síndico é destituído do cargo ou apresenta uma má gestão.

Nesses casos, para colocar ordem novamente no condomínio, o melhor é contar com serviços profissionais de pessoas com qualificações para reverter a situação atual e fazer uma excelente gestão.

Quando o condomínio está com muitas manutenções e obras para serem realizadas, pode ser um momento em que o condomínio precisará de um síndico com mais experiência e tempo para elaborar o plano, priorizar, acompanhar e fiscalizar a execução dos projetos.

Quais são as diferenças entre o síndico morador e o profissional?

Nesse caso, entre o síndico morador e o profissional, perante a lei, não há diferença. Ambos são síndicos e devem cumprir com seu dever para com o condomínio e com os moradores segundo o artigo 1348 do Código Civil.

As diferenças são que um é morador e o outro pode não ser, e um é especialista no cargo e o outro, na maioria das vezes, não. Ou seja, o profissional não mora ali, mas tem conhecimentos técnicos. Já o morador vive no condomínio, mas pode não ter as skills necessárias para o cargo.

Ambos têm seus prós e contras, mas ambos são capazes de gerir o condomínio. Cabe aos condôminos analisarem as duas opções e decidir pelo melhor para eles e para o condomínio.

Quanto ganha um síndico profissional?

O síndico profissional não atua em apenas um condomínio. Ele tem alguns clientes e se reveza entre os empreendimentos. Seu pagamento depende das horas gastas não apenas dentro do condomínio, mas também resolvendo assuntos relativos ao local.

Em São Paulo, por exemplo, a média de preços varia de R$ 1.500 a R$ 4 mil mensais, dependendo do tempo que o síndico emprega no condomínio, do tamanho do empreendimento e da arrecadação do local, podendo chegar a R$ 15 mil. Há condomínios de grande porte, com dezenas de torres, cuja demanda de administração é muito elevada e o valor pode ser o triplo. 

Ou seja, não existe um valor fixo referente ao cargo, mas sim, o que foi combinado no contrato com o condomínio.

Como contratar um síndico profissional

Como o profissional será um prestador de serviços do condomínio, é de extrema importância saber quem ele é. Procure se informar com outros clientes, ter conhecimento de como é executado o serviço, o cotidiano dele no trabalho, o relacionamento com moradores, o trato com os funcionários.

Ele também deve apresentar certidões atualizadas do INSS, Receita Federal, Previdência Privada, prefeitura e cartórios de protesto. Como ele irá atuar como prestador de serviços, cheque também a situação financeira da empresa.

Para tomar posse do cargo, o síndico profissional deve ser eleito, como qualquer síndico, por meio de uma assembleia. O ideal é que nesse encontro os moradores e o futuro síndico alinhem suas expectativas para o futuro, evitando problemas provenientes da falta de diálogo.

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Contrato com o síndico profissional

No contrato de prestação de serviços do síndico profissional deve estar bem claro o que será considerado uma hora de trabalho, as condições de serviço do profissional, suas funções, escopo do trabalho e sua remuneração.

Também deve estar explícito como se deve encerrar a prestação de serviços. Em geral, se dá um prazo de 30 ou 60 dias para a finalização da parceria.

Riscos do síndico profissional

Contratar um profissional que não tenha gabarito suficiente para exercer a função é um grande risco para o condomínio.

Um síndico sem qualificação pode deixar o condomínio acéfalo: com seguros vencidos, por exemplo, ou com dívidas trabalhistas que não foram pagas.

As fontes ouvidas sugeriram também pesar, na hora de contratar esse serviço, os bens adquiridos pelo profissional. Afinal, se o síndico morador comete falhas graves e é levado à Justiça, é possível dispor de seus bens, como a sua unidade.

Se o síndico profissional não contar com nenhuma garantia possível, como o condomínio ficará caso haja um grande furo nas suas finanças, provocado por má fé?

Claro que sempre há a possibilidade de ações na Justiça, porém, a reflexão sobre o tema é importante.

Como rescindir contrato com síndico profissional?

Essa é uma pergunta interessante que todos os condôminos devem se fazer antes de contratar um síndico profissional. Caso seja necessário rescindir o contrato, o que é preciso fazer?

Como o profissional é contratado e exerce sua função como um prestador de serviço, não basta apenas rescindir o contrato. É preciso convocar uma assembleia e discutir os motivos de encerrar o contrato. Alguns deles podem ser:

• má gestão;
• renúncia;
• destituição;
• falecimento do profissional;
• falta de transparência;
• desacato a um morador;
• ilegalidade;
• entre outros.

Feita a assembleia e aprovação de 50% + 1 do total de condôminos para a destituição ou renúncia, o contrato com o síndico pode ser encerrado atendendo as cláusulas contratuais.

Em caso de destituição por falta de transparência na prestação de contas, superfaturamento de obras, desvio de dinheiro, roubo, agressão verbal ou física e difamação, o síndico pode ser processado pelo condomínio ou pelos condôminos que sofreram a agressão.

Agora que você sabe o que é um síndico profissional, quando recorrer a um e os benefícios de contratar esse serviço, preste atenção antes de contratar o profissional e peça referências, ok?

Só não entregue a gestão do seu lar para qualquer profissional.

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Fontes consultadas: Hubert Gebara (Secovi-SP), José Roberto Graiche (administradora Graiche), Nilton Savieto (síndico profissional), Vanderlei Aragão Rochac(www.escoladesindicos.com.br), Ricardo Karpat (Gárbor RH); Conteúdo SíndicoNet.