Mais que um papinho, menos que um processo... Como solucionar problemas no condomínio?

Como solucionar problemas entre vizinhos, contratantes, com prestadores de serviços, com todos com quem nos relacionamos no âmbito condominial? Como superar essas pedras no caminho e prosseguir com a vida?

Óbvio, o primeiro requisito a superar será o do interesse em solucionar: queremos resolver o impasse? Porque, se estivermos diante de gente que lucra ou se alimenta com problemas, isso poderá implicar em severa consequência legal, mas não existirá conclusão rápida e eficiente. Conforme o caso, convirá convocar um psicólogo. 

Caminhos para resolução de problemas no condomínio

Vamos ver o que se pode fazer, em se querendo resolver o problema. Os caminhos são diversos:

1. Conversinha

Temos os que dizem resolver tudo com uma cervejinha... Após o fatídico 7 de outubro de 2023, quando terroristas degolaram crianças, chacinaram cruelmente mais de um milhar de pessoas e sequestraram duzentos e quarenta civis, um político (bem longe do local e da ciência dos fatos) fanfarronou que:

“É para esse que eu vou ligar... Ô cara, fala para liberar os reféns, p**'. Fala para ô libertar os reféns. Para que ficar com inocentes lá detidos? Liberta. Tem gente que precisa de remédio para tomar, tem gente que tem asma. Liberta o refém...”

Ora, esses arroubos e promessas de eficácia não passam de bazófia: qualquer desavença maior que uma raspadinha no automóvel não se resolve com conversinha, exige dedicação, técnica, experiência.

Uma conversinha do tipo “vem cá, deixe eu te dizer uma coisa” não resolve nada, sequer um estranhamento no condomínio (o que dizer de um sequestro...). Não, esse caminho é sabidamente errado, essa promessa é ilusória (aliás, aqueles reféns continuam sequestrados, trancados em local e condições ignorados). Não percamos tempo com esta conversinha.  

2. Arbitragem

Embora muito adequada para solver grandes e complicadas situações, na maioria das questões do condomínio, a arbitragem clássica parece não se adequar devido aos custos, ao tempo exigido, aos procedimentos sofisticados, conjunto que finda exagerado diante das necessidades do dia a dia. 

Entretanto, o mesmo caminho pode perfeitamente ser simplificado, à maneira de várias tradicionais culturas, entregando-se a arbitragem a pessoas ou grupos mais adequados a essas menores situações, tais como ao Conselho do condomínio.

Logo, será muito eficaz se for bem calibrado e bem combinado (isto é, adequadamente previsto em convenção ou regimento). Logo, a solução virá com a adequação do árbitro à questão. 

3. Consulta ao especialista

Sempre me impressionou a quantidade de ações ajuizadas para a discussão da responsabilidade sobre uma infiltração ou um vazamento no prédio: acusações e defesas, instrução probatória, peritos e assistentes...

Não raro incorre-se em custos mais elevados do que a solução técnica do problema, num perfeito exemplo de molho mais caro que o peixe, como se finda ouvindo ao fim do processo (uma das partes o dirá isso, com certeza). Ora, consultar um técnico de confiança resolveria tudo rapidamente, a baixo custo.

4. Conciliação

A nossa legislação incentiva claramente a composição, porém a prática tem mostrado que não bastam lei e boa vontade de um dos litigantes: o desalento quanto às audiências de tentativa de conciliação parece imperar como se vê na grande quantidade de decisões judiciais que não agendam esses encontros, ora por se mostrarem infrutíferos em algumas modalidades de litigio (é o caso dos despejos por falta de pagamento), ora por não haver estrutura nos fóruns, ora por não haver horário na sabidamente atribulada programação dos juízes, ora por não existir pessoal habilitado para a presidência dessas audiências (até por não haver, sempre, orçamento do Estado para tal).

Enfim, a prática real, institucional inclusive, ainda anda distante da lei e do objetivo saudável. Pena, pois negociar, sem dúvida, é concretização de boa-fé objetiva, meio louvável de se alcançar a paz social.

5. Mediação

A construção mediada do acordo tem vantagens inequívocas: ninguém impõe a sua razão, mais que cada um ceder parcela do que pretende (como ocorre na conciliação), ambos alcançam um certo e razoável – por vezes muito bom – consenso, permitindo além do encerramento da pendenga, um saudável prosseguimento da relação.

Penso que a mediação seja a alternativa mais desejável, muito embora a sua prática ainda exija muita divulgação. Quem a conhece se torna propagador do método, extremante válido em diversas situações e, boa notícia, contamos com experientes mediadores em muitas cidades, atuando a todo vapor.

6. Processo judicial

Há quem ame processos judiciais, e todos conhecemos exemplos absurdos quanto à motivação, o seu desenrolar, o comportamento das partes, os custos e a energia despendidos.

Advogados podem contar histórias de divórcios, por exemplo, que exigiram anos e anos de brigas, petições, audiências, recursos, para se chegar exatamente aonde a lei determina, como não poderia deixar de ser, exceto em hipótese de erro. 

Muitos optam pelos processos judiciais (teríamos no Brasil, hoje, 76,5 milhões de processos tramitando), neles investem tempo, dinheiro, energia, assumindo riscos notórios, que vão da oscilação do entendimento judicial até o lamentável perecimento da fortuna do vencido, ao longo dos anos de duração do processo judicial (o prazo médio [temamos as médias!] supera os três anos).

Enfim, nem toda vitória é vantajosa, vindo a este propósito a expressão “Vitória de Pirro” (Pirro, rei e general que viveu de 318 AEC a 272 AEC, sabia muito sobre guerras - foi primo de Alexandre, o Grande - e, quando venceu a batalha de Ásculo sofrendo enormes custos e a perda de milhares de soldados, teria dito: "Mais uma vitória como esta, e estou perdido.". Às vezes é o que se pensa ao vencer um processo judicial...)

Como utilizar cada meio de solução de forma eficaz?

Como se vê, mesmo numa lembrança breve, os meios de solução são vários, cada um será mais eficaz para cada situação. Como utilizá-los para melhorarmos a nossa vida e eliminarmos os desgastes dos litígios inúteis? Arrisco algumas sugestões:

1. Devemos ter em mente que as possibilidades são várias, nunca é uma somente;
2. Às vezes o caminho judicial é essencial, como quando a outra parte esta obviamente procrastinando ou quando aproximar-se a prescrição ou a decadência do direito (por exemplo, quando estiver para findar o prazo para ajuizamento da ação de indenização por vicio no prédio);
3. Inserir em convenções, regimentos, estatutos, contratos, cláusulas prevendo os diversos meios adequados de solução. Mas, um alerta: essas previsões deverão ser bem escritas, detalhadas, para que não se tornem, elas – as previsões – o mote de outras brigas... Trata-se do que os doutrinadores chamam de “cláusula cheia”: que a previsão contenha o passo a passo do funcionamento do método de solução, desde o aviso do procedimento até a conclusão do problema;
4. Eleger no condomínio edilício que o comporte, conselhos ou comissões habilitadas (isto é, capacitadas e legalmente instituídas para tal), que conforme o caso poderão arbitrar, contratar especialistas e assim por diante;
5. Preconizar a utilização desses métodos, convidando palestrantes, divulgando aulas disponíveis na internet, sugerindo leituras e até filmes e séries que estão à mão nos serviços de streaming (são muitos os filmes, excelentes, com a temática dos métodos adequados para solucionar conflitos os mais variados – talvez a maioria, aliás, inspirados na realidade);
6. Antes de tudo, e sempre: celebrar a vida digna e produtiva, que nada tem a ver com o cultivo do litígio (por vezes inafastável, mas às vezes simplesmente tóxico e danoso). Isso se faz reconstruindo boas relações (mediação), buscando acordos (conciliação), resolvendo rapidamente os problemas (consulta a especialistas, comitês arbitrais), mas com seriedade e compromisso.

Enfim, o enfrentamento sério e técnico será eficaz. Não caberá, jamais se perder tempo com conversinhas e cervejinhas. Essas, ficam para depois que tudo estiver bem solucionado...

(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da UniSecovi; integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP; sócio correspondente da ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário para S. Paulo); coordenador da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.