Uso da vaga
Área de lazer e decoração do hall também foram temas respondidos por Rodrigo Karpat
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Uso da vaga
Pergunta 1, de Tata Silva
Tenho um companheiro que sempre colocou o carro no estacionamento prédio, já que ele sempre dorme aqui. Porém, algumas vezes, ele não dorme. Só que o condomínio não tem vaga suficiente para todas as unidades.
Porém, agora, o novo síndico o está proibindo de colocar o carro no estacionamento e quer comprovante de que sou casada com ele, fazendo uma declaração e reconhecendo firma. Eu já sou divorciada judicialmente porém meu companheiro não. Gostaria de saber se o síndico tem esse direito.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Tata Silva,
A utilização das vagas privativas de garagem se destinam aos condôminos, sendo que tal direito se estende aos moradores ou aos inquilinos no caso de locação.
Alguns julgados entendem que as vagas podem ser utilizadas até mesmo por parentes e familiares que não são moradores, nem proprietários.
Nesse sentido, incabível a solicitação do síndico de proibir que seu companheiro que por pernoitar em sua residência, apresente qualquer tipo de comprovação e vínculo. O que deve imperar é se você tem o direito ao uso de uma vaga, se sim.
A utilização dela por um ocupante, desde que não seja um visitante, é considerado do morador e tem o direito de utilização estendido.
E caso o síndico mantenha a postura de reprimir a utilização da vaga por parte do seu companheiro, sugiro o ingresso de medida judicial a fim de fazer valer o seu direito uma vez que está sendo infringido o seu direito de propriedade.
Agravo interno. Decisão monocrática. Condomínio residencial. Proibição de utilização de vaga de garagem por parentes de condômina. Violação do direito de propriedade. Presentes os requisitos para a concessão da liminar. Recurso não provido.
(TJ-SP - AGR: 990102073866 SP, Relator: Adilson de Andrade, Data de Julgamento: 17/08/2010, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2010)
Área de lazer
Pergunta 2, de Jô Rabello
Boa tarde, sou síndica do meu condomínio.
Temos um salão de festa, mas o condomínio não tem área de lazer. Os adolescentes me pediram parar usar o salão apenas para jogos, e que não iriam fazer barulho e nem incomodar os vizinhos
Eu, como síndica, aceitei o pedido deles - que estão usando sem nem um tipo de bagunça, todos comportados.
Será que fiz errado? Apenas 3 moradores reclamaram. Eu vejo que estão de férias e não tem nenhuma área para conversar ou brincar.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada,
Muitos prédios não tem área de lazer, o que passa a ser um problema quando existem muitas crianças no prédio. A principal preocupação em tentar adequar uma área deve ser a de não desviar a destinação das áreas comuns.
Conforme aduziu Nascimento e Franco nobre doutrinador:
“Tanto o edifício como as unidades privativas têm de ser utilizadas para a destinação prevista nos instrumentos de instituição e convenção do condomínio ( Código Civil, arts. 1.332,III. 1.335,II, 1.336,IV, 1.351). O desvio da destinação do edifício constitui uma das mais graves infrações da lei e da Convenção de Condomínio...” Franco, J. Nascimento, Condomínio, 2005, 5ª edição, página 195. Editora Revista dos Tribunais.
Assim, a destinação da área precisa estar de acordo com o que aduz a convenção do condomínio.
O salão de festas deve prestar para a realização de festas e reuniões familiares. Sendo que a alteração da destinação de um espaço descrito em convenção requer a aquiescência da unanimidade da massa condominial, sob pena de alterar a substância, a concepção do que fora projetado.
Porém, algumas situações precisam ser analisadas com cautela, como no caso relatado por você.
A simples utilização do salão de festas pelas crianças, não altera a destinação da área que continua prestando para o uso de festas.
Agregado a isso, se a utilização não representar qualquer dano ao patrimônio, ou perturbação ao sossego e segurança dos que ali coabitam, não existe qualquer óbice a tal prática, desde que seja aprovada em assembleia e que a utilização pelas crianças não ocorra quando o salão de festas não estiver sendo utilizado para o fim que se destina.
A aprovação da assembleia nesse caso deve ocorrer por maioria simples.
Decoração do hall
Pergunta 3, de Romulo Ronzani
Dois condôminos moram em um mesmo andar (dois apartamentos por andar).
Um dos condôminos resolve modificar a área comum (acesso para o elevador), trocando o piso e colocando papel de parede.
Esse condômino não avisa o outro condômino e efetua a obra.
O outro condômino reage e quando está diante do fazedor da obra, indaga que deveria ser solicitado em relação ao que se pretendia fazer antes da execução.
O condômino responde que não, pois ele está arcando com tudo.
Pergunta: mesmo ele arcando com todos os custos (conta própria), pode efetuar essa obra sem a participação do outro condômino? O que pode ser feito?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Romulo,
A fachada da edificação não pode ser alterada conforme preconiza o artigo 1.336, III do Código Civil.
Da mesma forma, a parte interna da edificação também precisa ser preservada sob o mesmo princípio, salvo previsão na convenção do condomínio do condomínio, que em alguns caso, com a autorização dos demais condôminos do andar, permitem tais alterações.
Caso contrário a realização de alterações nos halls sociais, infringem a convenção, e por se tratar de área comum, cabe ao síndico tomar as respectivas medidas a fim de que se reestabeleça o conceito original.
O síndico poderá enviar notificação a unidade concedendo prazo de desfazimento da obra, multa e em último caso o ingresso de ação judicial objetivando que transgressor desfaça a obra para que o espaço volte ao seu estado anterior.
O que vem sendo tolerado nos halls sociais são a colocação de quadros e pequenos aparadores, nos apartamentos de duas unidades por andar.
Porém, a colocação de objetos como aparadores, vasos, podem obstruir rotas de fugas e impedir a renovação do AVCB no condomínio.
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO- AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER -Desfazimento de pintura e alteração de portas e batentes de entrada de conjuntos de propriedade da ré - Procedência - Situação que, além de irregular (vedação expressa pelo regimento interno do condomínio), implica em alteração de áreas comuns -Unidades da ré que, ademais, não são as únicas do andar - Anuência dos demais condóminos daquele andar - Situação que não legitima a conduta da apelante, tampouco invalida o disposto na convenção condominial - Decreto de improcedência da ação que implicaria em tratamento privilegiado à ré, em detrimento da massa condominial - Sentença mantida- Recurso improvido.
(TJ-SP - APL: 1211735020078260000 SP 0121173-50.2007.8.26.0000, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 15/06/2011, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2011)
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
